根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實際情況，予以調(diào)整房地產(chǎn)項目土地增值稅核定征收辦法，現(xiàn)公告如下：

　　一、申報主體責(zé)任

　　納稅人是土地增值稅清算申報主體，依法按時、如實進行土地增值稅清算申報是納稅人的法定義務(wù)，納稅人應(yīng)對清算資料的真實性、準確性和完整性負責(zé)。納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，未按規(guī)定提交清算資料或弄虛作假的，主管稅務(wù)分局按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

　　二、核定征收條件

　　在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定方式征收土地增值稅：

　　（一）依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　三、核定方法

　　對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目按核定征收方式進行土地增值稅清算時，主管稅務(wù)分局根據(jù)日常管理過程中獲取的開發(fā)項目收入和扣除項目數(shù)據(jù)信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。

　?。ㄒ唬╀N售收入

　　根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調(diào)整。

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　　1.土地價款。根據(jù)納稅人日常申報的資料和數(shù)據(jù)，向國土部門查詢該項目取得土地使用權(quán)支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準地價核定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。由市縣區(qū)局委托有資質(zhì)的工程造價審核機構(gòu)，參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，對項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用進行評估，稅務(wù)機關(guān)參照評估結(jié)果，對房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用及其他。房地產(chǎn)開發(fā)費用根據(jù)規(guī)定，按照土地成本和開發(fā)成本的10%計算確認；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和加計扣除金額按照規(guī)定計算確認。

　?。ㄈ└鶕?jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補繳的土地增值稅。

　　四、土地增值稅核定征收工作由各市縣區(qū)局負責(zé)，按以下程序進行

　?。ㄒ唬┲鞴芏悇?wù)分局向納稅人出具相關(guān)房地產(chǎn)項目經(jīng)審核或調(diào)查認定符合核定征收條件，告知核定事項的稅務(wù)事項通知書；

　?。ǘ┲鞴芏悇?wù)分局組織有關(guān)人員進行核定征收核查；

　　（三）主管稅務(wù)分局出具核定征收意見報告；

　　（四）主管稅務(wù)分局將核定征收意見報告報市縣區(qū)局稅政部門；

　　（五）市縣區(qū)局組織清算審理委員會審議；

　?。┲鞴芏悇?wù)分局向納稅人出具核定征收稅款審核結(jié)論的稅務(wù)事項通知書，按規(guī)定執(zhí)行。

　　各市縣區(qū)局可根據(jù)本公告的規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定具體執(zhí)行措施。

　　五、以核定征收方式清算后轉(zhuǎn)讓剩余房產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅以核定征收方式清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，扣除項目金額分別按清算時的普通住宅、非普通住宅單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　?。ㄆ胀ㄗ≌蚍瞧胀ㄗ≌﹩挝唤ㄖ娣e成本費用=（普通住宅或非普通住宅）清算時的扣除項目金額÷（普通住宅或非普通住宅）清算時的已售建筑面積

　　其中，上述計算公式中的“清算時的扣除項目金額”不包括清算時“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金準予在本次銷售的扣除項目中進行扣除。

　　本公告實施前，稅務(wù)機關(guān)已按原核定征收方式，進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在本公告實施后，再銷售所剩余房產(chǎn)所取得的收入，依照原規(guī)定處理。

　　六、其它事項

　?。ㄒ唬┰趽?jù)實清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人提供的部分扣除項目金額不實的，可按本公告第三條規(guī)定的方法單項核定確認。

　　（二）主管稅務(wù)分局啟動核定征收程序后，納稅人申請補辦土地增值稅清算申報手續(xù)的，稅務(wù)機關(guān)不再受理。

　?。ㄈΨ媳竟娴诙l第（二）項中“擅自銷毀賬簿”、第（四）項規(guī)定情形之一的納稅人，予以核定征收清算后有補繳稅款的，市縣區(qū)局應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條的規(guī)定，按涉嫌偷稅移交稽查部門立案處理。

　?。ㄋ模┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不適用本公告的規(guī)定。

　　本公告自2017年1月1日起執(zhí)行。凡2017年1月1日前，稅務(wù)機關(guān)未作清算結(jié)論的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。對2017年1月1日前符合本公告第二條第（二）、（四）項規(guī)定情形之一，稅務(wù)機關(guān)已核定征收清算的，稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)納稅人設(shè)置賬簿，可以確定轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，并查出應(yīng)交稅款超過核定征收稅款的，納稅人應(yīng)補繳其少繳的土地增值稅稅款。

　　《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2012年第3號）同時廢止。

　　特此公告

　　海南省地方稅務(wù)局
2016年12月5日