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授課老師
正保開放課堂特邀實戰(zhàn)講師，正保會計網校《建筑施工企業(yè)全盤財稅核算和納稅籌劃》&《房地產企業(yè)三大稅種及合同控稅》主講老師。高級會計師、高級稅務顧問，是實戰(zhàn)型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。從業(yè)近30年，歐資企業(yè)背景，深諳建筑房地產企業(yè)的營改增政策，同時有數十場訴案經歷和10多個項目的結算審計談判經歷及20多個項目土地增值稅清算的經歷，助你解決建筑房地產企業(yè)的痛點和難點，并授予您實操秘笈。曾先后就職于大型國有建筑房地產企業(yè)集團，以及較大規(guī)模的民營商業(yè)地產企業(yè)集團，一直在建筑房地產行業(yè)財稅實戰(zhàn)一線深耕細作，致力于該行業(yè)規(guī)范的財稅核算，參與企業(yè)的合同審定，對經濟合同涉稅統(tǒng)籌和法務研究，從諸多訴案和稅案當中汲取教訓，避免稅務雷區(qū)，也是能夠把證據鏈思維方式嵌入到日常的財務管理當中，為可能發(fā)生的訴訟做好前瞻性準備。善于從細節(jié)入手把控涉稅涉訴風險并大手筆地進行涉稅籌劃，先后為多家房地產企業(yè)提供管理和咨詢服務，為相關顧問企業(yè)節(jié)稅數千萬元，是建筑、房地產企業(yè)的財稅法務實戰(zhàn)講師，常年筆耕不輟，已先后在省市級期刊上發(fā)表論文30篇。
課程安排
| 錄播課程表 | 視頻開放時間說明 |
| 課前引導視頻 | 本課為錄播，報課即可學習，學習期180天。 |
| 1、案例詳解房地產企業(yè)須關注的10項涉稅風險點及應對 | |
| 2、案例詳解房地產企業(yè)須關注的10項涉稅風險點及應對 | |
| 3、案例詳解房地產企業(yè)須關注的10項涉稅風險點及應對 | |
| 贈送資料：1、電子版課程講義；2、購課后添加班主任微信【kfkt001】進入專屬課程答疑群 | |
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教學大綱
1、風險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅及應對
風險描述：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產企業(yè)簽訂土地出讓或轉讓、規(guī)劃設計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。
2、風險提示：超限額列支預提費用
風險描述：根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。部分納稅人在預提費用時由于不熟悉政策，預提費用可能忽略總金額10%比例的限制，導致當年企業(yè)所得稅匯算清繳多列支成本。
3、風險提示：違規(guī)扣除利息支出
風險描述：根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，房地產企業(yè)支付的利息，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分，不得在企業(yè)所得稅前扣除。但實際業(yè)務中，部分納稅人通過非金融企業(yè)進行貸款融資，其較一般金融企業(yè)同期同類利率高，在不熟悉政策情況下全額列支利息成本。此外，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定，房地產企業(yè)對符合資本化的利息支出應當按規(guī)定作為資本性支出計入有關資產成本，不得作為財務費用在當年度企業(yè)所得稅前扣除，部分納稅人往往不熟悉政策細節(jié)內容或把握不準，導致發(fā)生違規(guī)扣除利息支出情形。
4、風險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證
風險描述：根據《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。同時，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應在當年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證，而房地產企業(yè)經營環(huán)節(jié)多、業(yè)務交易量和交易對象規(guī)模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應的支出違規(guī)進行稅前扣除，容易產生涉稅風險。
5、風險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風險
風險描述：房地產企業(yè)在經營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發(fā)生。根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，該行為應視同銷售處理。同時，根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈送支出屬于業(yè)務招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈送業(yè)務若財務處理不當，容易造成稅收風險。
6、風險提示：違規(guī)代征契稅
風險描述：根據《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。部分房地產企業(yè)對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔相應的法律責任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風險。
7、風險提示：車位銷售未及時確認收入
風險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認產權后進行，屬于現(xiàn)售行為，根據現(xiàn)行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產權證的車位（人防工程部分）既未開具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認，存在極大稅收風險。
8、風險提示：預售階段涉稅風險
風險描述：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條有關規(guī)定，房地產企業(yè)在預售環(huán)節(jié)收到的預收款進入監(jiān)管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務機關預繳稅款，包括增值稅預繳申報和土地增值稅預征。同時，根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據預計毛利額計算應納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預繳，但部分房地產企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報預繳或未能足額申報預繳稅款。
9、風險提示：收入確認時點滯后
風險描述：根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關規(guī)定，房地產企業(yè)開發(fā)產品完工或視為完工后，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。部分房地產企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認原則差異，導致企業(yè)在確認收入時點滯后，進而產生稅款滯納風險。
10、風險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳
風險描述：根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關規(guī)定，房地產企業(yè)向個人股東支付股息紅利時，應當預扣或者代扣個人稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準確掌握政策，容易產生稅收風險。
學員評價
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協(xié)議書
甲方：開放課堂會計實務課程輔導學員
乙方：北京正保會計科技有限公司
甲方已充分閱讀、理解并接受本協(xié)議的全部內容，一旦甲方成功付費購買本協(xié)議項下乙方提供的輔導課程，即表示甲方同意遵循本協(xié)議之全部約定。甲乙雙方一致同意由乙方旗下正保會計網校（m.jnjuyue.cn） 為甲方提供與甲方選報輔導課程對應的輔導培訓服務。具體條款如下：
1 定義條款
本協(xié)議適用于正保會計網校（m.jnjuyue.cn） 開放課堂會計實務 30天/90天/180天 課程輔導 服務。 本協(xié)議下“ 30天/90天/180天” 課程輔導服務是指乙方旗下正保會計網校（m.jnjuyue.cn）向特定注冊學員推出的，在該等注冊學員選報課程并交費后，乙方按照本協(xié)議相關條款的規(guī)定向該等注冊學員提供的課程學習服務。
2 輔導課程、費用及費用支付
2.1 乙方提供的“ 30天/90天/180天” 輔導課程、講義及價格均以甲方在乙方正保會計網校（m.jnjuyue.cn）平臺選報并成功支付的信息為準。
2.2乙方按照甲方最終選報的課程、班次、服務及實際交納的學習費用向甲方提供相應的輔導服務。
2.3乙方提供的輔導課程、講義、配套資料、答疑服務等以當年對應課程輔導的招生方案為準。可能會根據實際情況調整老師、課程、大綱、答疑服務等，乙方有權根據實際調整變更具體服務內容和細節(jié)。
2.4乙方隨課贈送的禮品、課程、分期貼息優(yōu)惠或其他乙方向甲方提供的優(yōu)惠政策，如有退換課情況，乙方有權扣除相應費用（如若原包裝完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相應費用）。
2.5 購課規(guī)則
2.5.1直播課程開課前，甲方如不滿意課程內容且未超過課程總時長的10%，可免費申請更換一次；
2.5.2甲方如當期無法上直播課，可在報名交費1年內免費申請一次補學機會；
2.5.3課程有效期內申請退費，若已聽課，則需根據具體聽課時長扣費【費用計算規(guī)則為：（甲方實際交費金額-甲方實際交費金額×20%）÷課程總時長×甲方已聽課時長】，若未聽課只下載了資料講義，則需在實際交費金額中扣除20%的費用，剩余的金額退還甲方；
2.5.4直播課因其教學特點，若因故未達到開課標準，可能會延期或調整，遇此特殊情況時網校將及時通知，并可為學員辦理更換同類型的相應課程；
2.5.5體驗課程（或免費課程）購買后請按時進入直播教室聽課，體驗（或免費）內容不提供以上購買正式課程的學員所享有的更換、補學及延期等服務；
2.5.6購課后須在頁面提示的關閉時間前觀看課程，課程關閉后可按2.5.2約定申請補學，逾期視為放棄補學，乙方不再提供退費或補學服務;
2.5.7課程退換政策：網校課程為服務類商品，購買后無任何下載記錄(包含講義、配套資料等)，可享受“7天無理由退款/換課”；
2.5.8如需發(fā)票，請在報名交費后1年內提交申請，逾期將不予辦理。
3 甲方的權利與義務
3.1 權利
甲方在按照本協(xié)議的規(guī)定交納全部學習費用后，有權利享受乙方為“30天/90天/180天”學員所提供的教學及輔導服務，具體服務內容以乙方網站公示的招生方案為準。
3.2 義務
3.2.1 甲方應按時、全額交納學習費用；
3.2.2 甲方對于乙方提供的學習課程，應保證只供甲方個人單獨學習使用，不得以任何方式向任何第三方提供或公開課程內容，包括但不限于向任何第三方透露學習課程、與他人共享學習賬號、將自己的學習賬號提供給第三方使用、將學習課程公開播放、傳播下載的課程及講義、資料、或以任何方式供多人同時使用。若甲方違反上述約定，甲方的學習權限將被乙方無條件立即關閉，已支付的費用不予退還，同時甲方應承擔因此給乙方所造成的全部損失及其他一切法律后果。
4 乙方的權利與義務
4.1 權利
4.1.1 乙方有權根據本協(xié)議相關條款獲得甲方交納的相應學費；
4.1.2 乙方有權根據本協(xié)議的約定獲得、持有和核對甲方提供的有關個人信息、資料。
4.2 義務
4.2.1 乙方應提供本協(xié)議規(guī)定的輔導服務；
4.2.2 乙方應保證所提供的各項服務均能夠正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各項服務，包括但不限于互聯(lián)網運營商提供的網絡中斷、甲方不具備上網條件（包括但不限于不具備軟硬件條件或者軟硬件故障）等，則乙方不承擔任何責任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本協(xié)議雙方控制范圍，無法預見、無法避免或無法克服，使得本協(xié)議一方或雙方部分或者全部不能履行本協(xié)議的事件。這類事件包括但不限于地震、臺風、洪水、火災、戰(zhàn)爭、罷工、暴動、網絡中斷、政府行為、法律規(guī)定或其適用的變化，或者其他任何無法預見、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或遲延履行本協(xié)議規(guī)定的義務是由于不可抗力，則該方免除承擔違約責任。
5.3不可抗力事由發(fā)生后，若有可能，受不可抗力影響的一方應在10個工作日內將有關情況及時通知對方（乙方可以通過網站公告的方式通知甲方），凡違反此通知義務且不履約給對方造成損失的，須賠償由此而給對方造成的損失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影響而未能履約的一方應盡最大努力恢復履行其在本協(xié)議項下的義務。
6 爭議的解決
6.1 本協(xié)議的內容、執(zhí)行和解釋及爭議的解決均應適用中國法律。
6.2 雙方在履行本協(xié)議的過程中，如發(fā)生任何爭議，則雙方應首先進行友好協(xié)商解決。
6.3 如果某一爭議未在一方首次提出協(xié)商之日后 30 日內通過友好協(xié)商解決，則任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會根據該會屆時有效的仲裁規(guī)則在北京仲裁。
7 完整協(xié)議
乙方在正保會計網校網站上公布的招生方案及網站的注冊服務條款是本協(xié)議的補充，惟該等招生方案及網站注冊服務條款與本協(xié)議有不同之處的，則以本協(xié)議的約定為準。
8 保密義務
乙方對甲方提供的個人資料和信息具有保密義務，除非法律規(guī)定或者有權政府機關的命令和要求或者甲方同意，乙方不得將甲方的個人信息和資料泄露給任何第三方。
甲方對本協(xié)議的內容、乙方提供的學習輔導課程的任何內容具有保密義務，未經乙方同意，甲方不得將該等內容泄露給任何第三方或者提供給任何第三方使用。甲方違反保密義務給乙方造成損失的，應當足額賠償乙方的損失。
9 協(xié)議期限
本協(xié)議期限自乙方為甲方開通本協(xié)議中甲方所報課程聽課權限之日起至所報課程規(guī)定學習期限到期為止。
10 其他約定
10.1本協(xié)議采用電子協(xié)議形式，凡購買開放課堂會計實務課程輔導視為同意并簽署本協(xié)議。本協(xié)議自甲方成功付費購買乙方本協(xié)議課程之后即生效。
10.2如甲方通過補差價的方式升級到開放課堂其他會計實務課程，類別價格高于本課程以外的輔導課程，則本協(xié)議自甲方課程升級至輔導班次生效之日起自動終止，甲乙雙方權利義務關系以甲方課程升級后的新班次協(xié)議書為準。
10.3本協(xié)議生效后，非經法定事由或雙方協(xié)商一致，任何一方不得解除。
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甲方：開放課堂會計實務課程輔導學員
乙方：北京正保會計科技有限公司
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