太實(shí)用買房如何享受契稅優(yōu)惠

來源: 重慶國稅編輯： 2017/04/19 08:37:27　　字體：大小

由于當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值普遍偏高，購房后的契稅支出成為購房人的一項(xiàng)考量因素，個(gè)人購買住房是否可以享受契稅優(yōu)惠政策，成為納稅人尤為關(guān)注的問題。

《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條第一項(xiàng)規(guī)定，“對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件第一條第二項(xiàng)規(guī)定，“對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件第三條規(guī)定，“北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策。”

在實(shí)際辦理納稅業(yè)務(wù)過程中，納稅人是否可以享受財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件第一條第一項(xiàng)優(yōu)惠政策，針對(duì)不同情況有不同回答。筆者結(jié)合北京市地稅局日常為納稅人辦理契稅業(yè)務(wù)時(shí)接觸到的實(shí)際案例，具體分析個(gè)人購買家庭唯一住房如何享受契稅優(yōu)惠。

優(yōu)惠主體、優(yōu)惠對(duì)象與優(yōu)惠前提

案例一小張與妻子合伙開了家企業(yè)，該企業(yè)獲得購買住房資格，小張以企業(yè)的名義購買住房一套，該企業(yè)只有小張和妻子兩位股東，且兩位名下均無其他住房。該企業(yè)購買住房是否可以享受契稅優(yōu)惠政策？

案例二小魏購買了一間商住兩用的二手商鋪，開了一家小商店，并且特地在二樓裝修了一番，準(zhǔn)備平時(shí)也住在自家小店里，小魏現(xiàn)在單身，名下就這一套商住兩用的房產(chǎn)。小魏可以享受契稅優(yōu)惠政策嗎？

案例三小李名下有一套住房，和妻子結(jié)婚后，又為妻子購買了一套住房，妻子名下有且僅有這一套住房。他的妻子可以享受契稅優(yōu)惠政策嗎？

案例四王先生單身，名下有兩套房產(chǎn)，一套為經(jīng)營用商鋪，一套為近期購買的居住用普通住房，現(xiàn)開發(fā)商通知王先生自行到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅，王先生近期購買的住房能否享受契稅優(yōu)惠政策？

案例分析：

財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件表明契稅的優(yōu)惠主體為“個(gè)人”，優(yōu)惠對(duì)象為“住房”，優(yōu)惠前提為“家庭唯一”。案例一中小張和妻子以企業(yè)名義購買住房，不符合優(yōu)惠主體為“個(gè)人”標(biāo)準(zhǔn)；案例二中小魏購買的商住兩用商鋪不屬于住房，不符合優(yōu)惠對(duì)象為“住房”標(biāo)準(zhǔn)；案例三中小李與妻子為一個(gè)家庭單位，小李在自己名下有住房的前提下為其妻子購買住房，不符合優(yōu)惠前提“家庭唯一”標(biāo)準(zhǔn)。以上三種情況均不在契稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍之內(nèi)，應(yīng)按法定稅率（北京市契稅稅率為3%）征收契稅。案例四中王先生目前單身，名下雖然有兩套房產(chǎn)，但其中一套為商鋪，現(xiàn)應(yīng)稅房產(chǎn)可視為王先生家庭唯一住房，可以根據(jù)該住房面積的不同，享受1.5%稅率或1%稅率的契稅優(yōu)惠政策。

總之，只有同時(shí)滿足“個(gè)人”購買“住房”，且為“家庭唯一”住房，才可享受以上契稅優(yōu)惠政策。

如何界定家庭唯一住房

案例五小安是一位大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生，未婚，父母為其購買一套住房，小安父母名下有其他住房房產(chǎn)，小安名下僅此一套。該套住房是小安家庭唯一住房嗎？

案例六王先生現(xiàn)在已婚，婚前購買了一套住房還未繳納契稅，該套住房是王先生個(gè)人名下唯一住房，其妻子王太太婚前也購買了一套住房，是王太太個(gè)人名下唯一住房，交稅時(shí)已經(jīng)享受契稅優(yōu)惠政策。王先生婚前購買的唯一住房，婚后交稅能否享受契稅優(yōu)惠政策？

案例七小珍已婚，之前離過一次婚，離異狀態(tài)時(shí)購買了一套住房，小珍名下有且僅有此一套住房，現(xiàn)如今再婚后來交稅，前夫和丈夫名下都有房，小珍此套住房在離異時(shí)購買，算家庭唯一住房嗎？

案例分析：

財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件中所指家庭成員，包括購房人、配偶及其未成年子女。案例五中小安是一位大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生，通常情況下，小安已成年、未婚、名下僅此一套房，其家庭成員只包括購房人自己，并不包括其父母，該套住房是小安家庭唯一住房，可以享受契稅優(yōu)惠政策；若小安未成年，其家庭成員包括購房人及其監(jiān)護(hù)人，即案例五中小安的父母，小安父母名下有其他住房房產(chǎn)，則該套住房不是小安家庭唯一住房。

根據(jù)北京市地方稅管理處2014年4月8日發(fā)布的《關(guān)于婚前購房家庭唯一住房認(rèn)定問題的意見》，購房人成年后且在婚前購買住房，婚后辦理該住房契稅手續(xù)，征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢?cè)摷{稅人房產(chǎn)記錄信息，確認(rèn)所購住房是否為家庭唯一住房。案例六中王先生婚前買房婚后交稅，且個(gè)人名下有且僅有此套應(yīng)稅住房一套，因此可以享受契稅優(yōu)惠政策。

若購房人可以提供足夠的證據(jù)，如離婚證和離婚協(xié)議書、新房購房合同和結(jié)婚證，來證明購房人購房時(shí)為離異單身狀態(tài)，征收機(jī)關(guān)可查詢?cè)摷{稅人房產(chǎn)記錄信息，確認(rèn)所購住房是否為家庭唯一。案例七中小珍需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)出示相應(yīng)材料，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)取得小珍離婚日期、購房日期和再婚日期，繼而確定小珍是在離異單身時(shí)間段購房，名下有且僅有此套住房，即可享受家庭唯一住房契稅優(yōu)惠。

90平方米界限的具體應(yīng)用

案例八肖女士在北京購買新房一套，為家庭唯一住房，面積為143平方米，肖女士聽同事說此套住房面積超過了140平方米，為非普通住房，應(yīng)適用契稅稅率為3%，該同事說法正確嗎？

案例九小劉購買的新房為預(yù)售住房，預(yù)售合同上顯示房屋的“預(yù)售面積”為89.3平方米。在交房時(shí)，小劉收到開發(fā)商郵寄來的補(bǔ)充協(xié)議及“面積差”款項(xiàng)發(fā)票，該補(bǔ)充協(xié)議上顯示房屋“實(shí)際面積”為90.2平方米，此套住房為小劉家庭唯一住房，小劉繳納契稅時(shí)適用的稅率為多少？

案例分析：

財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件自2016年2月22日開始執(zhí)行，此前，個(gè)人在北京購買非普通住房，契稅稅率為3%，政策執(zhí)行后，取消了普通住房和非普通住房在契稅優(yōu)惠政策上的差別，統(tǒng)一適用財(cái)稅〔2016〕23號(hào)文件第一條第一項(xiàng)優(yōu)惠政策。案例八中，不論肖女士何時(shí)購買住房，只要她于2016年2月22后到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理繳稅業(yè)務(wù)且該住房為肖女士家庭唯一住房，便可享受契稅優(yōu)惠政策，由于住房面積為90平方米以上，因此適用契稅稅率為1.5%。

在實(shí)際操作中，住房的實(shí)際面積由開發(fā)商委托具有測繪資質(zhì)的測繪所進(jìn)行最終確認(rèn)，開發(fā)商根據(jù)測繪所出示的測繪圖表上的“實(shí)際面積”來制作補(bǔ)充協(xié)議（或結(jié)算單），應(yīng)該根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議上所示面積判斷是否超過90平方米，選擇適用的稅率。案例九中小劉所購住房為家庭唯一住房，實(shí)際面積為補(bǔ)充協(xié)議上所示的90.2平方米，為90平方米以上，因此適用稅率為1.5%。對(duì)于“二手房”來說，“實(shí)際面積”以房屋產(chǎn)權(quán)證明上所示面積為準(zhǔn)。

若納稅人符合享受“個(gè)人購買家庭唯一住房”契稅優(yōu)惠政策的條件，就可以按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，帶上身份證、戶口本及其他相關(guān)材料的原件和復(fù)印件，前往稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅繳納、享受契稅優(yōu)惠。

匹配崗位：稅務(wù)主管、稅務(wù)經(jīng)理等，目標(biāo)薪資：10000-無上限