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案例解讀:土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅的問題!

來源: 正保會計網校 編輯:fengjunyan 2020/09/08 11:50:51  字體:

您知道土地增值稅清算和企業(yè)所得稅退稅的關系嗎?您知道怎么處理嗎?快來一起看下吧!

一、政策變更(文件出臺背景)

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損,在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的,企業(yè)可在注銷前提出申請,稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是,由于多種原因,房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品銷售完成后,短期內無法注銷,導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結合房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點,稅務總局制定《公告》,對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。

二、土地增值稅清算后有后續(xù)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅處理

企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉,用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目,是指正在開發(fā)以及中標的項目。

三、土地增值稅清算后無后續(xù)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅處理

企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現虧損,且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請退稅。

四、企業(yè)所得稅退稅的計算方法

a.該項目繳納的土地增值稅總額,應按照該項目開發(fā)各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發(fā)各年度進行分攤,具體按以下公式計算:

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

b.該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額,并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款;當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。

c.按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后,導致相應年度應納稅所得額出現正數的,應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

d.企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,向以后年度結轉。

案例分析

某房地產開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入總計30000萬元,各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現虧損,應納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目,擬申請退稅。

具體計算如下:  

(1)各年度應分攤土地增值稅:

2014年:1100*(12000/30000)=440萬元

2015年:1100*(15000/30000)=550萬元

2016年:1100*(3000/30000)=110萬元

(2)2014年應調整的應納稅所得額:

240-440=-200(萬元)

應退企業(yè)所得稅=200×25%=50(萬元) 

2014年僅交納企業(yè)所得稅45萬元,小于50萬元,只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應的所得額20萬元作為虧損向以后年度結轉。

(3)2015年應調整的應納稅所得額:

300-550=-250(萬元)

加上2014年轉來的虧損20萬元

2015年應調減的應納稅所得額共為:

250+20=270(萬元)

應退所得稅額=270×25%=67.5(萬元)

2015年繳納企業(yè)所得稅310萬元,大于67.5萬元,67.5萬元可全額申請退稅。

(4)2016年應調整的應納稅所得額:

60+500-110=450萬元

調整前,2016年度虧損400萬元

調整后,2016年度應納稅所得額為:-400+450=50萬元

應補繳企業(yè)所得稅:50*25%=12.5萬元

該企業(yè)應申請退稅合計:

45+67.5-12.5=100萬元

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