收入準(zhǔn)則應(yīng)用案例：預(yù)售商品房的收入確認(rèn)

來源: 財(cái)政部會(huì)計(jì)司編輯：那個(gè)人 2023/11/08 09:34:19　　字體：大小

〔例〕甲公司是一家中國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。甲公司于2×20年 1 月通過招拍掛取得一塊土地使用權(quán)，并在該塊土地上開發(fā) A 小區(qū)商品房，于同年 10 月取得預(yù)售許可證之后開始預(yù)售 A 小區(qū)商品房，預(yù)計(jì)將于 2×22 年6 月竣工后交付給客戶。2×21 年 3 月 1 日，甲公司和某客戶簽訂商品房買賣合同，將A 小區(qū)的一套商品房預(yù)售給購房人該客戶（買受人，下同），付款方式為客戶于合同簽訂日一次性全額支付合同價(jià)款。合同的主要條款約定如下：

1. 甲公司向該客戶預(yù)售的商品房為：A小區(qū)1 號(hào)樓1單元 3 層 303 室；

2. 甲公司不能將該商品房出售給合同約定的購房人之外的其他方；

3. 該商品房應(yīng)于 2×22 年 7 月31 日前交付給購房人，該商品房在建期間購房人不擁有該商品房的法定所有權(quán)，不能將在建商品房用于出售或抵押；4.在下列情形下購房人有權(quán)解除合同：（1）購房人所購商品房套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%；（2）甲公司逾期交房超過 30 天；（3）房屋交付后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。除上述情形外，如果購房人單方要求解除合同，應(yīng)當(dāng)向甲公司支付合同價(jià)款的 20%作為違約金。

本例中，甲公司的履約義務(wù)為向指定購房人銷售建造的商品房，針對該項(xiàng)履約義務(wù)：

（1）甲公司負(fù)責(zé)建造商品房，商品房在建期間購房人尚未取得相關(guān)商品房的法定所有權(quán)，購房人并不能夠在甲公司建造商品房的同時(shí)即取得并消耗甲公司建造商品房所帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

（2）甲公司在其自己擁有土地使用權(quán)的土地上建造商品房，商品房建造期間購房人尚未取得相關(guān)商品房的法定所有權(quán)，無法將該在建商品房用于出售或抵押，也無權(quán)主導(dǎo)房屋的建設(shè)、改變房屋設(shè)計(jì)或用途，表明購房人不能主導(dǎo)該商品房的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，因此，購房人不能夠控制甲公司履約過程中在建的相關(guān)商品房。

（3）合同約定購房人與甲公司銷售的商品房為指定樓棟門牌號(hào)的唯一房屋單位，甲公司不能替換向購房人預(yù)售的房屋單位，也不能再與購房人之外的其他方簽訂該指定商品房的買賣合同，甲公司將按照合同約定建造房屋并按期交付給購房人，因此，該指定商品房具有不可替代用途。但是，如果購房人單方要求解除合同，僅需向甲公司支付合同價(jià)款的 20%作為違約金，表明甲公司并不能夠在整個(gè)合同期間內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤的款項(xiàng)。

綜合上述情況，甲公司該商品房預(yù)售業(yè)務(wù)不滿足在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的條件，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)，甲公司應(yīng)當(dāng)在購房人取得該指定商品房控制權(quán)時(shí)（通常為交付商品房時(shí)）確認(rèn)收入。

需要注意的是，如果因?yàn)橘彿咳藛畏揭蠡蛘叩谌皆驅(qū)е陆獬唐贩抠I賣合同，除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)保留預(yù)售房款全額并無需返還，且有相關(guān)法律法規(guī)支持的，才表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠滿足“在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”的條件；在我國相關(guān)法律法規(guī)下，即使在商品房買賣合同中沒有約定解約條款，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果因?yàn)橘彿咳藛畏揭蠡蛘叩谌皆驅(qū)е陆獬唐贩抠I賣合同，購房人支付的違約金金額通常并不能補(bǔ)償在整個(gè)合同期間內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就累計(jì)至今已完成的履約部分已發(fā)生的成本和合理利潤。

分析依據(jù)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)——收入》第四條、第十一條等相關(guān)規(guī)定；《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)——收入〉應(yīng)用指南2018》第12 頁、第33-40 頁等相關(guān)內(nèi)容。

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