房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用怎么歸集？學(xué)完輕松上手房產(chǎn)企業(yè)

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/05/07 11:10:11　　字體：大小

成本費用的歸集與分配一直都是財務(wù)人員的一大難題，房地產(chǎn)行業(yè)的成本費用就更復(fù)雜了，涉及到土地使用費、前期工程費、建筑安裝費等等，那房地產(chǎn)企業(yè)成本費用你知道應(yīng)該怎么歸集嗎？一起來看看吧。

一、歸集開發(fā)成本。

6類成本科目：

①土地征收及拆遷補償費；土地使用費屬于本項，土地使用稅不屬于本項；

②前期工程費；

③基礎(chǔ)設(shè)施費；

④建安工程費；

⑤公共配套設(shè)施費；

⑥開發(fā)間接費用。

3類成本項目：

①實際發(fā)生的開發(fā)成本；

②4類預(yù)提費用，包括合同金額不超10%的金額，按照預(yù)計造價預(yù)提的配套設(shè)施費用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本；

③待攤費用，如：前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施，后期應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的部分待攤費用要建立明細臺賬。

二、準(zhǔn)確核算直接成本和共同成本。

直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例分配。

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計算與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬直接成本和能分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對象。

（1）商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料；

（2）商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯；

（3）地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡裝，可以直接歸屬影響的成本

三、合理分攤共同成本。

土地成本必須按占地面積法分攤，一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務(wù)機關(guān)同意后，可按土地整體預(yù)算成本分配，待全部完工后再行調(diào)整；配套設(shè)施必須按建筑面積法分攤；貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價法分攤；其余共同成本分攤方法由企業(yè)在四種方法中自行確定。

（1）土地成本

先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分攤土地成本。

（2）建造成本

個性化成本直接歸集，可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集（如玻璃幕墻）；共同成本（如基礎(chǔ)設(shè)施）按建筑面積法分攤。

（3）成本分攤方法。

1）占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例分配。

②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例分配。

2）建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例分配。

②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例分配。

3）直接成本法，直接歸屬于計稅成本對象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

4）預(yù)算造價法，指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù) 算造價的比例進行分配。

四、合理歸集各成本對象計稅總成本、分配過渡成本對象公共配套設(shè)施費。

五、根據(jù)實測報告匯總可售面積。

六、計算單位計稅工程成本。

七、根據(jù)銷售部提供的銷售臺賬，統(tǒng)計已銷售面積。

八、計算稅收銷售成本。

九、以后年度后續(xù)成本調(diào)整。

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