匯算清繳倒計(jì)時(shí)，不知道你們都完成的怎么樣了？很多企業(yè)再匯算清繳是都會出現(xiàn)各種各樣的問題，本篇文章總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)再匯算清繳中常遇到的問題以及解析，來看看你有沒有“中招”？

（一）如何判斷開發(fā)項(xiàng)目是否完工？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

在完工年度——企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計(jì)稅成本計(jì)算出實(shí)際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

（二）實(shí)施新收入準(zhǔn)則后銷售收入的稅會差異 

新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》要求在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)， 自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時(shí)，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

新收入準(zhǔn)則做了重大修改。老準(zhǔn)則在收入確認(rèn)上強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”，而新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。

房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預(yù)售模式明顯導(dǎo)致了控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)不一致。

新收入準(zhǔn)則構(gòu)建一個(gè)“五步法”收入確認(rèn)新模型，即：（1）識別合同； （2）識別履約義務(wù)；（3）確認(rèn)交易價(jià)格；（4）分?jǐn)偨灰變r(jià)格；（5）確認(rèn)收入。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入如何確定

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的稅法規(guī)定

（1）收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（2）代收款項(xiàng)的處理：企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、 費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

（3）收入確認(rèn)的前提：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）收入確認(rèn)的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款 確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸 款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的具體操作 

（1）獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計(jì)臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實(shí)測建筑面積、銷售單價(jià)、合同金額、面積差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統(tǒng)計(jì)的購房款與財(cái)務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相核對，不一致時(shí)查找原因，直至核對一致。 

（2）對比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù)售房款、已完工預(yù)售房款。 

（3）根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計(jì)臺賬，判定收入確認(rèn)的時(shí)間。

（4）將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入相核對， 并進(jìn)行納稅調(diào)整。 

核對售房單價(jià)時(shí)，關(guān)注是否有售價(jià)明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。 

對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》而收取的誠意金、認(rèn)購金、排號費(fèi)不作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，不需要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率來計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，完工年度也不需要確認(rèn)為銷售收入。

房地產(chǎn)企業(yè)一直屬于熱門行業(yè)，越來越多的人想到房地產(chǎn)行業(yè)做高新會計(jì)，但是具體知識你都了解嗎？核算流程你清楚嗎？別擔(dān)心，網(wǎng)校推出行業(yè)專題——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控專題，系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)賬務(wù)處理實(shí)操知識，配備實(shí)訓(xùn)軟件操作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅基礎(chǔ)、賬務(wù)、報(bào)稅、籌劃全流程，帶你快速上手房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擺脫低薪，進(jìn)入房地產(chǎn)做高薪全盤會計(jì) ！點(diǎn)擊詳情，快速進(jìn)入>>

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