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從稅務(wù)稽查角度，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入是如何確認(rèn)的呢？
一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)所得稅簽訂合同時(shí)是否應(yīng)確認(rèn)收入或預(yù)繳稅款房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時(shí)根據(jù)合同的不同結(jié)算方式確認(rèn)完工前收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計(jì)稅成本再行調(diào)整。
分析：訂金、誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）
第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（1）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)在收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
【案例分析】
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金時(shí)，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？
分析：定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠(chéng)意金都不是法律概念，無(wú)論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠(chéng)意金，不應(yīng)視同收到預(yù)收款。
2.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的規(guī)定：
（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；
（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；
（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；
（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
【案例分析】
某房地產(chǎn)企業(yè)2019年取得不含稅預(yù)收賬款10000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利率為20%。
該項(xiàng)收入同時(shí)繳納城建稅及附加160萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅100萬(wàn)元。當(dāng)期管理費(fèi)用200萬(wàn)元，廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)500萬(wàn)元。會(huì)計(jì)利潤(rùn)=-160-100-200-500=-960（萬(wàn)元）。
年應(yīng)納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬(wàn)元）
二、稅務(wù)機(jī)關(guān)所關(guān)注的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后收入的調(diào)整
企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
完工時(shí)間確認(rèn)：
除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用（包括入住、交付）。
（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
【案例分析】
某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預(yù)收賬款10000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利率為20%，2017年預(yù)計(jì)毛利額2000萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。
2019年完工后，會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入10000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3000萬(wàn)元。當(dāng)年該項(xiàng)收入應(yīng)調(diào)減所得額2000萬(wàn)元，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。
凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
營(yíng)改增后收入的處理
【案例分析】
甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷(xiāo)售房產(chǎn)取得含稅銷(xiāo)售收入1090萬(wàn)元（其中增值稅90萬(wàn)元），假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元。則：
不含稅收入（企業(yè)所得稅收入）=1090÷（1+9%）=1000（萬(wàn)元）
增值稅銷(xiāo)項(xiàng)=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（萬(wàn)元）
土地增值稅清算收入=1090÷（1+9%）=1000（萬(wàn)元）
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