房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段:

1、前期準(zhǔn)備階段

前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)如下:

1)開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無(wú)須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過(guò)政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。

3)用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。

2、建設(shè)施工階段

在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案下通過(guò)自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過(guò)程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下:

1)開發(fā)過(guò)程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過(guò)程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。

2)開發(fā)產(chǎn)品只有通過(guò)政府的驗(yàn)收才可交付購(gòu)買者。經(jīng)過(guò)消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。

3、銷售或自持階段

對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招商、招租、開辦企業(yè)等方式,取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。

銷售階段的特點(diǎn):

1)銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。

預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售。

現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

2)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。

3)產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過(guò)政府審批，即取得政府的竣I驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。

自持階段的特點(diǎn):

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下:

1)為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。

2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。

3)持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。

4)持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。

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