近兩年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，前景大好，薪資高，不少財務(wù)人紛紛轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理方面有他的特殊性，那么今天我們就一起來看看房地產(chǎn)企業(yè)完工階段的成本處理。

1.完工年度未入賬會計成本的計提

如果工程未辦理竣工結(jié)算，根據(jù)合同或預(yù)算進行成本計提;

如果工程已辦理竣工結(jié)算，根據(jù)工程結(jié)算單進行成本計提。

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款/合同負(fù)債

2.完工年度成本的結(jié)轉(zhuǎn)

企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

3.完工年度計稅成本的計提

國稅發(fā)2009 31號文規(guī)定︰除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

(一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

【案例分析】

未來房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)京華家園項目，2019年12月完工，該項目出包工程合同總金額20,000萬元，尚未與承包商結(jié)算完畢，沒有取得全額發(fā)票。

截至完工時點，入賬成本19,000萬元，包括出包工程成本15,000萬元，土地成本3,000萬元，前期工程費600萬元，開發(fā)間接費用400萬元。

為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本6,000萬元，包括出包工程成本5,000萬元，尚未建造公共配套設(shè)施成本900萬元，應(yīng)交未交報批報建費用100萬元，公共配套設(shè)施已在售房合同中明確承諾建造且不可撤銷，且只服務(wù)于京華家園項目。

該項目為高層住宅，可售建筑面積25,000平方米。截至2019年12月，已銷售15,000平方米。

(1）會計核算

a.計提出包工程成本

借：開發(fā)成本-京華家園-建筑安裝成本   50,000,000

貸：應(yīng)付賬款     50,000,000

b.計提尚未建造公共配套設(shè)施成本

借：開發(fā)成本-京華家園-公共配套設(shè)施費     9,000,000

貸∶應(yīng)付賬款     9,000,000

c.計提應(yīng)交未交報批報建費用

借：開發(fā)成本-京華家園-前期工程費    1,000,000

貸：應(yīng)付賬款1,000,000

d.結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本

借：開發(fā)產(chǎn)品-京華家園-高層住宅    250,000,000

貸：開發(fā)成本-京華家園-土地征用及拆遷補償費    30,000,000

-前期工程費   7,000,000

-建筑安裝成本     200,000,000

-公共配套設(shè)施費      9,000,000

-開發(fā)間接費用         4,000,000

e.結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本

單位面積成本=250,000,000/25,000=10,000元/平方米

已售開發(fā)產(chǎn)品成本=10,000*15,000=15,000萬元

借：主營業(yè)務(wù)成本-京華家園-高層住宅     150,000,000

貸：開發(fā)產(chǎn)品-京華家園-高層住宅            150,000,000

(2）稅務(wù)處理

a.假定京華家園項目入賬成本已取得合法、有效的稅前扣除憑證，符合稅前扣除的條件;

b.根據(jù)稅法規(guī)定，可預(yù)提出包工程款20,000*10%=2,000萬元;

c.根據(jù)稅法規(guī)定，可預(yù)提公共配套設(shè)施成本900萬元;

d.根據(jù)稅法規(guī)定，可預(yù)提報批報建費用100萬元。

京華家園項目遷稅成本19,000+2,000+900+100=22,000萬元

已售開發(fā)產(chǎn)品稅前可扣除成本=22,000/25,0O0*15,000=13,200萬元

稅會處理不一致，需要進行納稅調(diào)整。

15,000-13,200=1,800萬元（即納稅調(diào)增1,800萬元）

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