在二手房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，住宅轉(zhuǎn)讓有許多減免稅政策，但對非住宅的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征收的稅種較多，現(xiàn)就二手房(非住宅)轉(zhuǎn)讓時(shí)存在的問題，分析如下：

? 1、 土地增值稅清算業(yè)務(wù)，由于價(jià)稅分離計(jì)算錯(cuò)誤，造成轉(zhuǎn)讓收入不準(zhǔn)確，相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤。按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題》(財(cái)稅[2016]43號(hào))第三條“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

? 2. 增值稅計(jì)算業(yè)務(wù)，按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))第四條第一款規(guī)定:“小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”的文件規(guī)定執(zhí)行。

二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅款的計(jì)算

【案例】

2018年10月，某市李某轉(zhuǎn)讓商鋪一套，銷售價(jià)格為40萬元，該商鋪系李某2012年10月購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為20萬元，對應(yīng)的契稅完稅證顯示契稅6000元。則此次李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納增值稅和土地增值稅應(yīng)為多少?

(一)應(yīng)繳納的增值稅

應(yīng)繳納的增值稅=(銷售價(jià)-購置原價(jià))÷1.05×5%=(400000-200000)÷1.05×5%=9523.81(元)

(二)應(yīng)繳納的土地增值稅

? 1. 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題》(財(cái)稅[2016]43號(hào))第三條“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”、第六條“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅”。

價(jià)稅分離=400000÷1.05=380952.38(元)

? 2. 可扣除房產(chǎn)原值。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條:“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)”。

可扣除房產(chǎn)原值=200000×(1+6×5%)=260000(元)

? 3. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=應(yīng)繳納的增值稅的城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加+原購買時(shí)繳納的契稅+印花稅(2019年1月1日之后發(fā)生的該類業(yè)務(wù)，按財(cái)稅[2019]13號(hào)文件享受優(yōu)惠政策)=9523.81×7%+9523.81×3%+9523.81×2%+190.48+6000=7333.33元

? 4. 扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=260000+7333.33=267333.33(元)

? 5. 增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額=380952.38-267333.33=113619.05(元)

? 6. 增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=113619.05÷267333.33×100%=42.5%(適用稅率30%)

? 7. 應(yīng)繳納的土地增值稅=113619.05×30%=34085.7(元)

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