初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)《初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》強(qiáng)化提高：投資性房地產(chǎn)

初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試《初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》　第一章　資產(chǎn)

　　知識(shí)點(diǎn)五：投資性房地產(chǎn)

　　（一）投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　?。?）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【思考問(wèn)題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會(huì)作出書(shū)面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。

　　（3）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　【思考問(wèn)題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門(mén)面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開(kāi)始將這門(mén)面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價(jià)。

　　本例中，對(duì)于A企業(yè)而言，由于門(mén)面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對(duì)于B企業(yè)而言，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　?。?）自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。

　　【思考問(wèn)題】

　　（1）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于自營(yíng)或自用，部分用于出租？部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在北京市中心有一個(gè)辦公樓，共16層。16層能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。2011年，甲企業(yè)將第1層全部經(jīng)營(yíng)出租給A公司作為超市，第2－10層全部經(jīng)營(yíng)出租給B公司作為辦公用房，11層－16層作為自用辦公使用。

　　第1層，第2－10層能否作為投資性房地產(chǎn)？可以。

　?。?）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店？其經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)向客戶(hù)提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在天津市中心有一個(gè)旅館，共5層，作為提供住宿服務(wù)。5層能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的?，F(xiàn)在，第5層全部經(jīng)營(yíng)出租給A公司作為辦公用房，其他1－4層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。

　　第5層能否作為投資性房地產(chǎn)？可以。

　　（3）出租柜臺(tái)？

　　不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺(tái)。

　?。?）企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物？

　　這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。

　?。?）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，是否屬于投資性房地產(chǎn)？

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　　【多選題】（2011年試題）下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項(xiàng)A屬于存貨，選項(xiàng)D企業(yè)沒(méi)有所有權(quán)，不作為自有資產(chǎn)核算。

　　（二）成本模式下的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿(mǎn)足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

　　外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　貸：銀行存款

　　2.企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成取得的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　?。?）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)

　?。?）取得的租金收入，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　?。?） 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　4.處置投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　【判斷題】（2010年）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計(jì)量原則與固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相同。（ ）

　　『正確答案』√

　　【單選題】（2010年）甲企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有存貨商品房一棟，實(shí)際開(kāi)發(fā)成本為9 000萬(wàn)元，2009年3月31日，甲公司將該商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式提供給乙公司使用，租賃期為10年。甲公司對(duì)該商品房采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量并按年限平均法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)使用壽命為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。假定不考慮其他因素，下列關(guān)于甲公司2009年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目列報(bào)正確的是（ ）。

　　A.存貨為9 000萬(wàn)元

　　B.固定資產(chǎn)8 865萬(wàn)元

　　C.投資性房地產(chǎn)為8 820萬(wàn)元

　　D.投資性房地產(chǎn)為8 865萬(wàn)元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核成本模式下投資性房地產(chǎn)的核算。2009年3月至12月投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊＝9 000/50×（9/12）＝135（萬(wàn)元），投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值＝9 000－135＝8 865（萬(wàn)元），2009年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目列報(bào)的金額為8 865萬(wàn)元。

　　（三）公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理

　　1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

　　外購(gòu)的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　貸：銀行存款

　　2.自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。

　　（1）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　　　公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

　?。?）取得的租金收入，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　　4.處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　　　　　　——公允價(jià)值變動(dòng)

　　同時(shí)：

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　【判斷題】（2011年試題）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。（ ）

　　『正確答案』√

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，資產(chǎn)負(fù)債表日按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。

　　（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。