案例學(xué)習(xí)：《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理》第十章 應(yīng)對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)

　　2011年以來，當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加，當(dāng)針對(duì)開發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境。如何使開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)行政策風(fēng)險(xiǎn)下解決應(yīng)對(duì)策略成為本文的重點(diǎn)

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　任何行業(yè)都存在一個(gè)發(fā)展周期，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的黃金發(fā)展期，從08年金融危機(jī)以來，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整的周期階段，只是政府四萬億的救市策略使得此輪房地產(chǎn)周期調(diào)整延期了，從10以來的限購令將房地產(chǎn)行業(yè)再次拉入結(jié)構(gòu)調(diào)整的周期中，周期調(diào)整是符合發(fā)展規(guī)律的，行業(yè)內(nèi)任何企業(yè)都無法避免。

　?。ǘ┫拶徚钫叱掷m(xù)面臨的銷售風(fēng)險(xiǎn)

　　部分城市的限購令到今年年底開始到期，但很多現(xiàn)有跡象表明，限購令政策不僅不會(huì)出現(xiàn)放松還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，限購令帶來的直接效果銷售量和成交價(jià)格的直接下滑，一方面，是因?yàn)橄拶徱种屏瞬糠滞稒C(jī)性需求，另一方面，限購令使得部分潛在購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，期盼房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。兩方面影響帶來銷售量和成交價(jià)格的下滑。

　?。ㄈ┿y行信貸收緊帶來的工程資金緊張

　　銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些都影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，雖然政府四季度考慮到保增長(zhǎng)的目標(biāo)，銀行有下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但對(duì)市場(chǎng)影響有限，銀行信貸的收緊，會(huì)影響到開發(fā)企業(yè)的工程款回收以及新項(xiàng)目開工的資金面，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)的存量房屋銷售以及下一步的商品房供給帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

　?。ㄒ唬┘铀俜康禺a(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　國(guó)家一輪又一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅考驗(yàn)著每一個(gè)地產(chǎn)商的資金鏈，也在考驗(yàn)著每個(gè)企業(yè)的內(nèi)部管理體制和核心競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，就像萬科總裁俞亮說的，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，如果開發(fā)企業(yè)還以黃金十年的開發(fā)模式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必然要面臨市場(chǎng)的淘汰，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等，從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)，從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有型并舉，提高企業(yè)的資源整合能力，企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張型發(fā)展轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展。在城市化發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)行業(yè)必然超越商品住宅的開發(fā)，融入城市開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，以商業(yè)服務(wù)的形式進(jìn)入城市化開發(fā)的第二個(gè)階段。

　?。ǘ┩貙掍N售渠道

　　1、以自住型住房為主

　　近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都偏重于豪宅、大宅的開發(fā)為主，市場(chǎng)上適合家庭居住的中小戶型結(jié)構(gòu)比例偏少，誠(chéng)然市場(chǎng)需要豪宅、大宅，但同時(shí)也需要中小戶型來彌補(bǔ)來填補(bǔ)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，限購令下對(duì)投機(jī)的抑制也會(huì)波及到豪宅、大宅的需求，而市場(chǎng)對(duì)于中小戶型的剛性需求是巨大的，開發(fā)企業(yè)在限購令下開發(fā)自住型的房屋時(shí)較好的應(yīng)對(duì)之策。

　　2、轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

　　限購主要針對(duì)住宅地產(chǎn)，相反促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的火爆，企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一方面可以避免限購令對(duì)企業(yè)銷售的影響，同時(shí)也可以拓寬企業(yè)的產(chǎn)品鏈，對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型比較有利，中國(guó)處于城市化高速發(fā)展中期，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也是必然趨勢(shì)。

　?。ㄈ┩貙捊鹑诨I資渠道

　　1、擴(kuò)大自有資金比例

　　過去開發(fā)企業(yè)往往都是依靠批到地后，通過抵押獲取貸款方式，然后投入項(xiàng)目開發(fā)的模式來發(fā)展，但在信貸收緊后，開發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金的渠道比較困難，所以企業(yè)已經(jīng)不能再用過去融資的思維方式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，過去開發(fā)企業(yè)自有資金比例都是比較低的，在信貸收緊后應(yīng)該轉(zhuǎn)變思維，擴(kuò)大自有資金比例，開發(fā)企業(yè)有充裕的現(xiàn)金流后，才能自主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，避免資金受制于市場(chǎng)而使企業(yè)開發(fā)陷入困境。

　　2股票債權(quán)融資

　　房地產(chǎn)行業(yè)是與金融密切相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，除了通過銀行的融資渠道，最重要的渠道就是依靠資本市場(chǎng)的投資來獲取資金，但是股票債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，一方面是因?yàn)檎叩娜笔В硪环矫嬉彩情_發(fā)企業(yè)過去過度依賴銀行貸款，忽略了股票債權(quán)融資渠道的發(fā)展。因此構(gòu)建多層次豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)、搭建獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系以及房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)顯得尤為必要，通過完善金融渠道，來提供規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

　　3其他融資渠道

　　其他融資渠道包括個(gè)人投資、境外機(jī)構(gòu)投資、房地產(chǎn)信托融資方式等都是我國(guó)開發(fā)企業(yè)目前缺少的融資渠道，需要開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)具體狀況來進(jìn)行融資渠道的選擇，融資渠道的拓展手段都是用來解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金吃緊的狀況，融資渠道的選擇應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)的現(xiàn)狀以及企業(yè)掌握的資源能力來進(jìn)行綜合選擇。

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