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2012注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：路線價法的應(yīng)用
第五章 房地產(chǎn)評估
知識點(diǎn)二十、路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、路線價法的含義和理論依據(jù)
?。ㄒ唬┞肪€價法的含義
路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。
?。ǘ┞肪€價法的理論依據(jù)
1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價值就會遞減。
2.路線價法實(shí)質(zhì)上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。
路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看做比較實(shí)例，對路線價進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。
二、路線價法的計算公式
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：
三、路線價估價法的適用范圍
適宜同時對大量土地進(jìn)行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行評估的場合。
四、路線價估價法的程序
?。ㄒ唬┞肪€價區(qū)段劃分
1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段
2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段
3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點(diǎn)為界。
4.對同一路線價地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價，附設(shè)于該路線段上。
?。ǘ?biāo)準(zhǔn)宗地的確定
1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離
2.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積
?。ㄈ┞肪€價的評估
方法一：市場法等基本評估方法，各國通用
方法二：評分方式
?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?
深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。
?。ㄎ澹┯嬎阕诘貎r值
依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。
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