注冊資產評估師《建筑工程評估基礎》預習：工程建設相關法律法規(guī)

第一章 概述

　　知識點七、工程建設相關法律法規(guī)的主要內容

　?。ㄒ唬┙ㄖǎū静糠种攸c）

　　主要內容：

　　1.建筑許可（相對重要）。建筑許可包括施工許可和從業(yè)資格兩項內容。

　?。?）施工許可。建設單位申請領取施工許可證，要求具備下列條件：

　?、儆玫丌谝?guī)劃③拆遷④確定施工企業(yè)（應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業(yè)無效）⑤圖紙（已經審查）⑥質量和安全措施⑦已委托監(jiān)理⑧建設資金已經落實（建設工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過l年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%.⑨其他條件。

　　在建設單位符合條件的前提下，建設行政主管部門自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證。

　　建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，申請延期兩次為限，每次不超過3個月。不開工不延期、超期——施工許可證自行廢止。

　?。?）從業(yè)資格。從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，應當具備相應條件，劃分為不同的資質等級，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。

　　從事建筑活動的專業(yè)技術人員，應當依法取得相應的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊后在許可的范圍內從事建筑活動，操作人員經培訓并獲得上崗證后，方可從事該工作。

　　2.建筑工程發(fā)包與承包。建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應當依法訂立書面合同，明確雙方的權利和義務。

　?。?）發(fā)包。依法實行招標發(fā)包，政府及其所屬部門不得濫用行政權力，指定的承包單位。提倡總承包，禁止將建筑工程肢解發(fā)包。發(fā)包單位不得指定承包單位購買或者指定生產廠、供應商。

　?。?）承包。資質允許范圍內承包工程，大型建筑工程或者結構復雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯(lián)合承包——承擔連帶責任。資質等級就低不就高。

　　非主體可以分包，——相應資質條件的分包單位?？偝邪鼘ㄔO單位負責；分包單位對總承包單位負責?？偝邪头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO單位承擔連帶責任。

　　3.建筑工程監(jiān)理。

　?。?）建筑工程監(jiān)理范圍。國家規(guī)定了實行強制監(jiān)理的范圍。下列工程必須實行監(jiān)理（熟讀）：

　　①國家重點建設工程；②大中型公用事業(yè)工程；③成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程；④利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；⑤國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。

　　（2）實行監(jiān)理的建筑工程，由建設單位委托具有相應資質條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建設單位與其委托的工程監(jiān)理單位應當訂立書面委托監(jiān)理合同。工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位不得有隸屬關系或者其他利害關系。工程監(jiān)理單位不得轉讓工程監(jiān)理業(yè)務。實施建筑工程監(jiān)理前，建設單位應當將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理內容及監(jiān)理權限，書面通知被監(jiān)理的建筑施工企業(yè)。

　　工程監(jiān)理單位應當在其資質等級許可的監(jiān)理范圍內，承擔工程監(jiān)理業(yè)務，并根據(jù)建設單位的委托，客觀、公正地執(zhí)行監(jiān)理任務。

　　工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正。工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建設工程質量標準或者合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。

　　4.建筑安全生產管理

　　建筑施工企業(yè)在編制施工組織設計時，應當根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業(yè)性較強的工程項目，應當編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產管理。涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質條件的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。

　　5.建筑工程質量管理

　　建筑工程的勘察、設計單位必須對其勘察、設計的質量負責。

　　建筑施工企業(yè)對工程的施工質量負責。

　　按圖施工，不得偷工減料。工程設計的修改由原設計單位負責，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設計。

　　建筑施工企業(yè)必須確保工程質量。建筑工程竣工時不得有質量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。

　　工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建筑工程實行質量保修制度。任何單位和個人對建筑工程的質量事故、質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴。

　?。ǘ┏鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例

　　1.房地產開發(fā)建設。

　?。?）房地產開發(fā)項目的確定。

　?、賾敺弦?guī)劃、用地等要求；經主管部門批準納入年度固定資產投資計劃。

　?、趹攬猿峙f區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則。

　　（2）房地產開發(fā)用地。房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得。但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

　?。?）房地產開發(fā)項目的建設。房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于35%.房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　?。?）房地產開發(fā)項目的竣工驗收。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

　　住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

　　2.房地產經營。

　?。?）房地產項目的轉讓——轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　?。?）商品房的預售條件：

　　①土地使用權證書，已交全部土地出讓金

　　②規(guī)劃許可證和施工許可證；

　?、坶_發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　?、芤艳k理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　（3）商品房的銷售。商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

　?。ㄈ┙ㄔO工程質量管理條例（相對重點）

　　1.建設單位的質量責任和義務。

　　（1）招投標階段。將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位實施。不允許建設單位將建設工程肢解發(fā)包。建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。

　?。?）開工準備階段。在取得施工許可證或開工許可證后方可施工。

　　施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。

　　實行監(jiān)理的建設工程，建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位或者與該工程的施工承包單位無隸屬關系和其他利害關系的該工程的設計單位進行監(jiān)理。

　?。?）施工階段。提供有效的資料。在施工中保證由其負責采購的建筑材料、建筑構配件和設備的質量，不允許在裝修和使用過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構。

　　（4）竣工驗收階段。建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用?？⒐を炇諔斁邆湎铝袟l件（合法資產的基本前提）：

　?、偻瓿山ㄔO工程設計和合同約定的各項內容；

　?、谟型暾募夹g檔案和施工管理資料；

　?、塾泄こ淌褂玫闹饕ㄖ牧?、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

　　④有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；

　?、萦惺┕挝缓炇鸬墓こ瘫Ｐ迺?。

　　在建設工程竣工驗收后，及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。

　　2.勘察、設計單位的質量責任和義務?？辈?、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其勘察、設計的質量負責。注冊建筑師、注冊結構工程師等注冊執(zhí)業(yè)人員應當在設計文件上簽字，對設計文件負責。

　　3.施工單位的質量責任和義務。

　　施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料；在施工過程中發(fā)現(xiàn)設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議；按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗；對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質等級的質量檢測單位進行檢測；對施工中出現(xiàn)質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

　　4.工程監(jiān)理單位的質量責任和義務。

　　未經監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。未經總監(jiān)理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。

　　監(jiān)理工程師應當按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對建設工程實施監(jiān)理。

　　5.建設工程質量保修。

　　（1）保修證書。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。

　?。?）保修期限。在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　?、倩A設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程。為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限：

　?、谖菝娣浪こ?、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

　?、茈姎夤芫€、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　?。?）保修責任。建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　6.工程質量的政府監(jiān)督管理。（簡單閱讀）

　?。ㄋ模﹪型恋厣戏课菡魇张c補償條例 熟悉

　　1.房屋征收：

　?。?）征收情形。符合國家需要的征收。

　　（2）征收要求。

　　房屋征收決定公告需載明：征收補償方案、行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　對征收決定不服：可以依法申請行政復議，依法提出行政訴訟。

　　2.補償：

　　（1）補償內容。

　　①被征收房屋價值的補償；因搬遷、臨時安置的補償；因停產停業(yè)損失的補償。3種

　?、趯Ρ徽魇杖私o予補助和獎勵。符合住房保障的，優(yōu)先給予住房保障。

　　（2）被征收房屋價值的確定。

　?、俦徽魇辗课莸膬r值：由房地產估價機構按照國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定的評估辦法評估確定。

　　②房地產評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

　?、蹖υu估確定的房屋價值有異議的，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　對復核結果有異議的，向房地產價格評估專定委員會申請鑒定。

　?。?）補償方式。貨幣補償、產權調換（結清差價）。

　?。?）補償范圍。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償。

　?。?）補償協(xié)議。

　　①協(xié)議內容：補償方式、金額和支付期限、產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等。

　?、趯ρa償不服的，可以依法申請行政復議、提起行政訴訟。

　?。ㄎ澹┟裼媒ㄖ?jié)能條例（簡單了解）

　　1.新建建筑節(jié)能。

　?。?）國家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術、新工藝、新材料和新設備，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術、工藝、材料和設備，不得在建筑活動中使用列入禁止使用目錄的技術、工藝、材料和設備。

　?。?）建設單位、設計單位、施工、單位、工程監(jiān)理單位及其注冊執(zhí)業(yè)人員，應執(zhí)行民用建筑節(jié)能強制性標準。

　?。?）實行集中供熱的建筑應當安裝供熱系統(tǒng)調控裝置、用熱計量裝置和室內溫度調控裝置；公共建筑還應當安裝用電分項計量裝置。居住建筑安裝的用熱計量裝置應當滿足分戶計量的要求。

　?。?）對具備可再生能源利用條件的建筑，建設單位應當選擇合適的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和熱水供應等；設計單位應當按照有關可再生能源利用的標準進行設計。建設可再生能源利用設施，應當與建筑主體工程同步設計、同步施工、同步驗收。

　?。?）國家機關辦公建筑和大型公共建筑（指單體建筑面積2萬平方米以上的公共建筑）的所有權人應當對建筑的能源利用效率進行測評和標識、公示。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。在正常使用條件下，保溫工程的最低保修期限為5年。

　　2.既有建筑節(jié)能。

　　（1）既有建筑節(jié)能改造因地制宜。

　　（2）國家機關辦公建筑、政府投資和以政府投資為主的公共建筑的節(jié)能改造，應當制訂節(jié)能改造方案；其他公共建筑不符合民用建筑節(jié)能強制性標準的，在尊重建筑所有權人意愿的基礎上，可以結合擴建、改建，逐步實施節(jié)能改造。

　?。?）實施既有建筑節(jié)能改造，對實行集中供熱的建筑進行節(jié)能改造，應當安裝供熱系統(tǒng)調控裝置和用熱計量裝置；對公共建筑進行節(jié)能改造，還應當安裝室內溫度調控裝置和用電分項計量裝置。

　　3.建筑用能系統(tǒng)運行節(jié)能。

　?。?）建筑所有權人或者使用權人應當保證建筑用能系統(tǒng)的正常運行，不得人為損壞建筑圍護結構和用能系統(tǒng)。