廣東今年將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，成為土地稅制改革第一個吃螃蟹的。業(yè)界人士斷言：物業(yè)稅將引發(fā)樓價普遍下跌，個別地區(qū)的少數(shù)樓盤降幅甚至可能接近40%～50%.

　　其實，早在去年底的中共十六屆三中全會上，就已經(jīng)有過“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”的明確提法。

　　業(yè)界有專家分析表示，此次國家擬開征物業(yè)稅，可以理解是房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，只是這種試探目前在業(yè)界分歧較大，最后結果目前尚不好評價。畢竟開征物業(yè)稅涉及到千家萬戶，將對樓市產(chǎn)生的影響也會非同小可。最起碼物業(yè)稅的開征再次將進行房地產(chǎn)稅制改革的呼聲推向了前臺。

　　樓市沖擊波

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總裁孟曉蘇對記者說：“我早就提過這個建議，現(xiàn)行土地制度是我們獨創(chuàng)的，是不符合市場規(guī)律的，造成了許多混亂。把土地出讓金、拆遷費、城市配套費用一把收清是不合理的，會造成地方政府的過量批地，以地生財，急功近利。”他說，“如果物業(yè)稅會給地產(chǎn)市場帶來影響，也會是良性影響，至于評估問題，總比所得稅好測算得多。”

　　現(xiàn)在身在國外的首創(chuàng)集團總裁劉曉光則是另一種看法，接到記者的電話，他直言不諱：“這肯定有問題，一定會給整個地產(chǎn)市場帶來震蕩�！�

　　萬通董事局主席馮侖這次在記者面前顯出了“難得的理性”。他認為：“在總的稅賦不變的情況下，物業(yè)稅主要是平衡社會財富收益，抑制高檔地產(chǎn)項目的手段。重要的是這種稅賦的結構性調(diào)整能均衡政府土地收入，實現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。而且，降低開發(fā)成本、降低購房成本，也有助于加快房屋周轉率，活躍二級市場。更重要的是，此舉能有效杜絕個別發(fā)展商的圈地行為，保證市場穩(wěn)健發(fā)展。”

　　那么，物業(yè)稅到底會不會給當前的地產(chǎn)市場帶來震蕩？目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。購房者在購買房子時，房價中包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。

　　根據(jù)中國人民銀行行長周小川的詮釋，物業(yè)稅改革的基本框架，就是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年繳交。這樣，開發(fā)商把第一期分攤費用計入成本中，而剩下的分攤費用在消費者用房的時候直接交納。也就是說，征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費按年繳納，并由專門的評估機構每年評估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的，開發(fā)商、買房人以及國家稅務部門互不虧欠。

　　由此來看，理論上講，“物業(yè)稅”的直接后果就是減輕了開發(fā)商前期的資金壓力，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時也減輕了消費者的購房壓力。

　　不過，地產(chǎn)商的成本賬實際并非如此簡單。這從星際廣源房地產(chǎn)顧問機構的文玲女士的一席話中便可見其中蹊蹺。她認為：“物業(yè)稅對有關系的開發(fā)商而言影響是很明顯的，因為現(xiàn)行制度下許多開發(fā)商往往都能夠獲得土地免稅處理。”她還介紹說：海南的開發(fā)商普遍對“物業(yè)稅”制度表示不歡迎。海南的地產(chǎn)市場二次置業(yè)為主，物業(yè)稅的消息肯定會帶來市場疲軟，許多關注房產(chǎn)投資的資金會轉移到其他方面，這樣開發(fā)商的整體利潤影響比較大。特別是三亞，二次置業(yè)的比重占到了房產(chǎn)市場的80%以上。

　　按照文女士的解釋，以“買房出租”作為投資的“機會主義者們”也將會失望，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水。投資型買家本來可能會一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業(yè)稅，將讓開發(fā)商痛失可能帶來的大筆利潤。

　　對于樓市價格到底是升是降，某地產(chǎn)研究機構人士如此算這筆賬：在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.如果改用逐年繳納的辦法，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。還有估計說，北京現(xiàn)在8000元/平方米的房價，屆時4800元/平方米即可贏利銷售。這是一個對購房者極具誘惑力的價格。

　　不過地產(chǎn)商普遍不這樣認為。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智對記者說，房地產(chǎn)價格是跌還是升，受某個因素所左右的可能性不大，而主要是受市場需求的影響。

　　馮侖也覺得物業(yè)稅的實施很難直接降低樓市價格，畢竟，它只是諸多制約房地產(chǎn)價格的因素之一，“譬如4號令的出臺還在推漲房價呢”。

　　推行路線草圖

　　根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產(chǎn)市場價格作評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅。但從國外經(jīng)驗看，房地產(chǎn)估價制度本身就是一個“麻煩制造源”。而目前國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚未建立完善，配套不完善、市場不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會問題。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅如何收取，如何稽查是業(yè)內(nèi)外關注的焦點。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰認為：“物業(yè)稅應該會執(zhí)行，目前的問題是怎么交、怎么監(jiān)控，這其中存在信息管理和透明度界定的問題。還有，以前交了的怎么辦，應該規(guī)定一個時間點�！�

　　搜房網(wǎng)總裁莫天泉說，目前國內(nèi)的評估能力還不能滿足這樣大規(guī)模的評估。這個評估牽扯到私人財富問題，因為這意味著每個人相當一部分財富要透明化，會加大公民的壓力。他認為，物業(yè)稅不是個簡單問題，需要全國人大的通過，還要經(jīng)過立法程序。

　　征收物業(yè)稅以后，為了保證市場的公正公平成交，房產(chǎn)的評估工作將變得非常重要，必須保證不動產(chǎn)業(yè)評估的準確性、權威性。但從目前市場情況來看，滿足此需求的單一的專業(yè)評估公司微乎其微。

　　文玲女士還提出了一個疑問，她說，開征物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金等相關稅費，將涉及國土、工商、稅務等多個部門，征收涉及環(huán)節(jié)多、范圍廣，平衡起來難度大。同時住房的所有者也許并不在所在區(qū)域，實際情況復雜，特別是大范圍的推廣，難度不小。

　　物業(yè)稅開征標準到底會有多高，也是業(yè)界極為關注的一個問題。據(jù)悉，直到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定。

　　有專家建議，采用房屋原值70%作為“應納稅物業(yè)價值”，稅率不宜高于0.5%.如以一套50萬元的房屋為例，70%即35萬元，最高0.5%的稅率即35×0.5%＝0.175（萬元），即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元，每月繳交140多元，未超出普通家庭的承受能力。當然，最終物業(yè)稅將以何種標準計算尚沒有定論，但財政部稅政司一位負責人透露，有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。

　　遲早要來，遲來不如早來

　　開征物業(yè)稅在長期內(nèi)和短期內(nèi)會對市場造成不同的影響，面對不少困難需要克服。在這種情況下，針對物業(yè)稅，不乏《物業(yè)法》還未出臺，收取物業(yè)稅的條件尚不具備，時機有待成熟論。也有不少發(fā)展商認為，開征物業(yè)稅是和國際慣例接軌，對中國的房地產(chǎn)市場是一種必然。孟曉蘇就說，在這樣的前提下，物業(yè)稅試點階段不易過長，應該迅速推開。

　　而且，國家如此迫切地試推“物業(yè)稅”有深層次的原因。首先，居高不下的土地出讓金加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險，而最終這一風險又將加劇金融部門尤其是銀行的風險。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風險的能力。而且新物業(yè)稅開征，不僅能有效均衡各方稅負，也能大大拓寬稅收征收面，增加國家稅收。還會進一步降低目前國內(nèi)居高不下的房價，抑制國內(nèi)近年來甚囂塵上的“圈地”、“炒地”風潮。而通過對居住豪宅者課以高物業(yè)稅，對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費，是調(diào)節(jié)社會貧富差距、維護社會穩(wěn)定有效舉措。