解讀國辦轉(zhuǎn)發(fā)九部委關(guān)于穩(wěn)定房價的意見國務(wù)院辦公廳昨日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見》，總計提出了15條具體措施。

　　一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　�。ㄒ唬┲贫ê蛯嵤┳》拷ㄔO(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。

　�。ǘ�）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

　　解讀：房價高企的一個重要原因就是房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性供需矛盾，地方政府盲目處于效益的考慮，一味增加高檔住房和商用房的供應(yīng)，忽視了市場對中低價位、中小套型普通商品住房的需求，有資料顯示，北京新增住房需求中，80%左右為居民自用住房需求，這部分需求是比較剛性的，如果做到中低價位、中小套型的房源供應(yīng)充足，房價會在穩(wěn)定比較合理的水平。

　　二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　�。ㄈ�）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　�。ㄎ澹┯袇^(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　�。�六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

　�。ㄆ撸┘哟髮﹂e置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

　　解讀：自2003年底出現(xiàn)經(jīng)濟局部過熱以來，我國綜合利用土地，信貸，稅收政策，市場化手段和行政化手段相結(jié)合，成功的調(diào)控了經(jīng)濟的發(fā)展。在此期間房價一直處于上漲的態(tài)勢，剔除人口增長，經(jīng)濟發(fā)展等自然因素，房價上漲重要的原因在于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不要合理，住房部性供需矛盾，土地、房產(chǎn)空置等。

　　應(yīng)該說，利用信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，可以總體上為房地產(chǎn)市場降溫，另外可以減少房地產(chǎn)市場的惡性競爭，保證房地產(chǎn)市場的良好秩序。對于個人房貸的首付比例的提高，筆者對于此項措施對于投機性交易和正常交易的調(diào)控持有懷疑態(tài)度。對于投機性房產(chǎn)交易，提高首付的殺傷力不大，調(diào)控作用不太明顯，相反對于正常交易，調(diào)控力度會比較大，這部分剛性需求短時間內(nèi)雖然會表現(xiàn)出一定的收斂，在不久的將來會疊加到以后增長的需求上，對房價會形成新的沖擊。對于房貸的首付，筆者認(rèn)為應(yīng)該明確區(qū)分交易是否為投機性交易，雖然工作存在一定的難度，但這樣的考慮是比較人性化的。

　　對于土地政策的調(diào)控，政策效果應(yīng)該是根本性的，可以在源頭上調(diào)控住房結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，另外通過加強土地利用的監(jiān)督，保證土地順利轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)供應(yīng)，對于調(diào)節(jié)房產(chǎn)供需矛盾有重要的意義。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

　　（八）嚴(yán)格控制被動性住房需求。加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。

　　解讀：新增住房需求中，被動需求占有一定的比例。地方政府如果盲目追求城市化率，不注重這部分需求和整體房產(chǎn)供需的相互協(xié)調(diào)，不僅不會完成拆遷工作，還會對房地產(chǎn)市場造成沖擊，也容易引起社會的不穩(wěn)定。

　　四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

　　（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

　　（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　解讀：我們以前的工作缺陷在于對房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)督力度不夠，造成大量土地閑置，導(dǎo)致政府批出的很多地都沒有形成有效供應(yīng)，這也是房價居高不下的原因。另外，對于一些開發(fā)商囤積房源，惡意炒作的行為，鑒于其對市場往往會造成惡劣影響，要切實加大監(jiān)控和處罰力度。

　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

　�。ㄊ�一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。

　�。ㄊ�二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。

　　（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。

　　解讀：這部分政策是真正惠民的政策，能夠?qū)ο�費起到政策引導(dǎo)的作用，也能夠保證房地產(chǎn)市場真正健康發(fā)展。

　　通過政策調(diào)控，可以保證滿足中低購房者的需求，貫徹以民為本的原則，凈化市場浮躁的風(fēng)氣，凈化房地產(chǎn)市場秩序。

　　六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

　�。ㄊ�四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭�、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，要完善市場監(jiān)測分析工作機制。

　�。ㄊ�五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。

　　解讀：信息披露制度是相當(dāng)重要的制度，開發(fā)商之所以能夠達到惡意炒作的目的，原因就是購房者與開發(fā)商嚴(yán)重信息不對稱，對于開發(fā)商的惡意行為，購房者往往不置可否，在"寧可信其有，不可信其無"的思想指引下，民眾往往盲無目的的聽從了開發(fā)商的一面之詞，最終使開發(fā)商的伎倆屢屢得逞，因而房價在大家的哄搶中居高不下。

　　加強信息披露，使購房者和開發(fā)商在信息上能夠處于相對平等的地位，那么交易便會在一定程度上保證公平，合法，透明。

　　總體評價及問題建議：

　　此次九部委聯(lián)合發(fā)文總體上在政策操作性上比“國六條”有了很大的改進，其中很多量化的指標(biāo)可以作為政府工作目標(biāo)和政績考核，是一個比較完善的調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的意見，但在一些方面還需要進行必要的改進。

　　首先，對于（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)該區(qū)分正常交易，投資交易和投機交易，對于正常的交易應(yīng)該繼續(xù)奉行差額征收營業(yè)稅的規(guī)定；對于投資性交易和投機性交易應(yīng)該全額征收營業(yè)稅，另外在稅率的設(shè)計上考慮二者的區(qū)別和對市場的不同影響，設(shè)定比較高的，差別的稅率，這樣的調(diào)節(jié)作用是比較明顯的。

　　其次，對于（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。這條規(guī)定仍然是一刀切的政策，筆者認(rèn)為不管是20%還是30%的規(guī)定，對于投資性和投機性交易的調(diào)控力度仍然是很小的，雖然作為市場整體來講，考慮到了市場承受能力的問題，但這樣一刀切的政策始終是不人性化的，效果也是不會很好的，其結(jié)果只會對正常的交易產(chǎn)生影響，我想這并不是當(dāng)局者的意圖。另外對于90平米的規(guī)定來區(qū)分交易類型也是欠妥當(dāng)?shù)�，具體工作還有待細(xì)化。