綜述

　　6月1日后正式實(shí)施新政，樓市再次接受風(fēng)雨的洗禮。本期（5月30日~6月27日）上海公寓商品房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯萎縮，而成交價(jià)格走高。上期一些成交的熱盤(pán)在本期開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)上再度出現(xiàn)觀(guān)望。四、五月份的部分剛性需求沒(méi)有延續(xù)到六月份，市場(chǎng)成交在六月份明顯下滑。

　　國(guó)六條細(xì)則規(guī)定之一——個(gè)人住房除90平方米以下的套型外，其他按30%的首付款比例執(zhí)行。這將加大購(gòu)房者首付壓力，使得部分的購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)發(fā)生變化，出現(xiàn)暫時(shí)觀(guān)望或“改買(mǎi)為租”。

　　國(guó)六條細(xì)則規(guī)定之二——住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅以五年為期。這出于對(duì)市場(chǎng)上炒房的限制，增加投資中間成本，加長(zhǎng)住房轉(zhuǎn)讓期限�？紤]到投資回報(bào)的因素，部分房產(chǎn)投資者出現(xiàn)觀(guān)望或轉(zhuǎn)移投資資金，致使六月份樓市成交出現(xiàn)大幅下滑。

　　成交方面，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月30日至6月27日公寓商品房總成交9965套，117萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下滑了39%.三月份是上海樓市升溫的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，同三月份相比，成交量下滑了16%.本期成交量表現(xiàn)突出的有仁恒河濱城（查看地圖）（143套）、華山夏都苑（查看地圖）（116套）、合生江灣國(guó)際公寓（查看地圖）（157套）等樓盤(pán)。

　　供應(yīng)方面，本期總供應(yīng)10010套，118萬(wàn)平方米，較上期環(huán)比大幅下滑了43%，供應(yīng)量也明顯量縮。從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，主要集中在松江、浦東和閔行，其中松江占到總供應(yīng)量的20%；環(huán)線(xiàn)區(qū)域主要集中于中外環(huán)間和外郊環(huán)間，外郊環(huán)間占到供應(yīng)總量的40%.本期供應(yīng)突出的個(gè)案是上�？党牵ú榭吹貓D）四期A塊共1423套、170561平方米，占到總供應(yīng)量的14%.

　　新政之下——量縮價(jià)漲

　　6月1日前上海樓市出現(xiàn)一波成交的高潮，開(kāi)發(fā)商力挺銷(xiāo)售，二手房業(yè)主紛紛搶擠過(guò)戶(hù)通道。6月1日后受新政的影響，情況大不同，公寓商品房?jī)H成交了117萬(wàn)平方米，大幅下滑39%.同比上期，行政各區(qū)中，浦東成交量下滑最大，下降131072 平方米，降幅為40%.受新政影響，浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域顯得張揚(yáng)，世紀(jì)公園板塊和源深板塊尤為突出，盛景福邸、新城海上名園（查看地圖）、仁恒河濱城二期引發(fā)火爆銷(xiāo)售；而中外環(huán)有所沉寂，上南三林板塊成交顯得力不從心。松江成交量下降106745平方米，降幅40%，九亭、莘閔、松江新城板塊表現(xiàn)稍好，其中莘閔板塊造就了綠洲香島花園（查看地圖）熱銷(xiāo)。閔行成交量下降100723 平方米，降幅為42%，莘莊、顓橋兩大板塊成交稍熱，其他板塊表現(xiàn)平平。閘北降幅最大，達(dá)到61%，新政之下，閘北成交行情低迷，只有中環(huán)有所亮點(diǎn)，是本期成交的主力區(qū)域。成交量唯一上升的是青浦，環(huán)比增加3558平方米，增幅14%，這歸功于仁恒運(yùn)杰河濱花園（查看地圖）（63套）放量，占到青浦成交總量的29%.從各環(huán)線(xiàn)間來(lái)看，外郊環(huán)間成交量下降最大，為278738 平方米，降幅38%；中內(nèi)環(huán)間降幅最大為54%，成交量下降了187882平方米。本期新政之下，成交降幅大，范圍廣。

　　同五月份價(jià)降量升相比，本期新政之下，成交量出現(xiàn)明顯的萎縮，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)了上揚(yáng)。本期公寓商品房成交均價(jià)為9444元/平方米，而上期的為8943元/平方米，均價(jià)小幅上揚(yáng)6%.從各行政區(qū)上看，均價(jià)上升最明顯的是靜安區(qū)，上升5132元/平方米，升幅32%，該區(qū)域的遠(yuǎn)中風(fēng)華園（9套）成交均價(jià)高達(dá)27829元/平方米，將整體價(jià)位拉升。另一上升幅度較大的區(qū)域是長(zhǎng)寧區(qū)，整體均價(jià)上升了4873元/平方米，升幅28%.該區(qū)域的的華山夏都苑（116套）均價(jià)高達(dá)28043元/平方米，而該樓盤(pán)占到長(zhǎng)寧總成交量的47%，因此長(zhǎng)寧的成交均價(jià)被大幅拉升。新政之下，本期的成交量和成交均價(jià)一反五月份的走勢(shì)，公寓房的成交結(jié)構(gòu)被調(diào)整，偏向于中高檔公寓房，而成交量則明顯收斂。

　　強(qiáng)者浦東——強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　浦東新區(qū)成交量一直高居榜首，本期成交了1684套、197960平方米。雖然成交量相對(duì)上期明顯下滑，但該區(qū)域有更多的個(gè)案樓盤(pán)在蓄盤(pán)。該區(qū)域熱點(diǎn)板塊依然火熱，世紀(jì)公園板塊仁恒河濱城成交了143套，27924平方米，該樓盤(pán)地處內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)，周邊配套成熟，環(huán)境優(yōu)美，精裝修，性?xún)r(jià)比高；源深板塊的新城海上名園成交了138套，14349平方米，以一房、二房為成交主力，填補(bǔ)了該板塊內(nèi)稀缺的房型。這兩大樓盤(pán)在本期銷(xiāo)售面積十強(qiáng)之列，其中仁恒河濱城則搶得首席。榜首之位一直都是浦東新區(qū)各大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，上期是上南三林板塊的未來(lái)域（查看地圖）城、而再上期則是世紀(jì)公園板塊的陸家嘴中央公寓（查看地圖），浦東強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　松江、閔行兩區(qū)分別以159294平方米、139191平方米的成交量緊隨其后。本期松江表現(xiàn)最突出的樓盤(pán)是莘閔板塊的綠洲香島花園（122套）；而閔行規(guī)模最大的樓盤(pán)上�？党潜酒谝慌e熱銷(xiāo)136套，成為閔行成交的最亮點(diǎn)。

　　北部區(qū)域雖都出現(xiàn)量的整體下滑，但仍不缺乏亮點(diǎn)，像萬(wàn)里居住區(qū)12地塊（167套）、合生江灣國(guó)際公寓（157套）、久華佳苑（查看地圖）一至四期商品住宅（75套）、慧芝湖花園（73套）等樓盤(pán)。其中楊浦合生江灣國(guó)際公寓自從五月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，客戶(hù)一直在蓄量，到本期集中成交。本期表現(xiàn)較為突出的是嘉定區(qū)，有清水頤園（查看地圖）（95套）和嘉城（查看地圖）（107套）兩樓盤(pán)占據(jù)成交面積十強(qiáng)樓盤(pán)。江橋板塊的嘉城再推新房源，以二房和三房為主力，成交價(jià)格有所上揚(yáng)，再次熱銷(xiāo)，領(lǐng)跑江橋樓市。

　　中心區(qū)域收獲最大的是盧灣的翠湖天地御苑（查看地圖），成交了45套、8473平方米。該樓盤(pán)以三房為主力房型，定位于海外客戶(hù)，是中心三大區(qū)域的銷(xiāo)售冠軍，均價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米。本期外資收購(gòu)再次成為熱點(diǎn)，繼上次收購(gòu)陸家嘴中央公寓后，本期摩根士丹利再斥巨資收購(gòu)長(zhǎng)寧的華山夏都苑A棟，整棟116套、27031平方米，占到長(zhǎng)寧總成交量47%.成交最少的仍然是靜安，只有25套，其中遠(yuǎn)中風(fēng)華園就占了9套，但均價(jià)達(dá)到27829元/平方米。

　　外郊環(huán)間——亮點(diǎn)突出

　　本期的成交面積十強(qiáng)樓盤(pán)中，有四席位于外郊環(huán)間，分別是綠洲香島花園（122套）、正陽(yáng)世紀(jì)星城（查看地圖）（119套）、上�？党牵�136套）、嘉城（107套）。此期除了綠洲香島花園新上榜外，其他三大樓盤(pán)則是再次上榜，使得本期外郊環(huán)間成為突出區(qū)域。新上榜的綠洲香島花園推出的是第四期精裝修房源，該批房源位于中心景觀(guān)區(qū)域附近，位置較好，同時(shí)推出買(mǎi)房送車(chē)的活動(dòng)，為該案熱銷(xiāo)助力。正陽(yáng)世紀(jì)星城是正陽(yáng)集團(tuán)力推的主要樓盤(pán)之一，長(zhǎng)期占據(jù)奉賢成交面積榜首之位，該樓盤(pán)五月龍虎榜中，銷(xiāo)售面積位居第四，熱銷(xiāo)208套、27735平方米，本期則成交16523平方米，有所收斂。上海康城目前在售的是第四期，以舒適戶(hù)型為主力，采取折后優(yōu)惠的促銷(xiāo)方式，累計(jì)本月成交，一舉熱銷(xiāo)136套、15516平方米，成為閔行成交的最亮點(diǎn)。嘉城則在四月龍虎榜中位居第四，本期再次熱銷(xiāo)12660平方米。

　　外郊環(huán)間一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)。五大環(huán)線(xiàn)區(qū)域，外郊環(huán)間長(zhǎng)期占據(jù)成交的最大比例，此次，外郊環(huán)間成交4065套、451985平方米，占公寓成交總量的39%.同上期相比，該環(huán)間的成交量下降了38%，但環(huán)間所占比例輕微上浮。

　　受新政的影響，各環(huán)間區(qū)域成交結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，變化最大的是中內(nèi)環(huán)間，所占比例由上期的18%降至14%，而內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域所占比例由上期的13%上升至19%，成交的結(jié)構(gòu)向中心區(qū)域轉(zhuǎn)移，致使本期成交均價(jià)有所上揚(yáng)。

　　增量供應(yīng)——蓄盤(pán)觀(guān)望

　　相對(duì)于上期全市共推出了17972套、206萬(wàn)平方米的新增量，本期供應(yīng)量縮水嚴(yán)重，供應(yīng)下滑43%；另一方面，從本期供應(yīng)聚集四大樓盤(pán)中，上�？党撬钠贏塊供應(yīng)1423套、170561平方米；大華錦繡華城（查看地圖）供應(yīng)621套、68482平方米；明豐新紀(jì)苑供應(yīng)690套、65401平方米；明園森林都市（查看地圖）供應(yīng)539套、56714平方米。這四大盤(pán)就占據(jù)總供應(yīng)量的31%，可以看出本期供應(yīng)成規(guī)模的個(gè)案寥寥無(wú)幾。從供應(yīng)的這幾大盤(pán)來(lái)看，大盤(pán)沉淀資金嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商出于資金回籠、周轉(zhuǎn)的需要，不得不在新政背景之下，推出新增供應(yīng)量；而大部分的小盤(pán)，資金壓力小，在目前市場(chǎng)不明朗的時(shí)期采取蓄盤(pán)觀(guān)望策略，以觀(guān)后市進(jìn)展，再酌情推新盤(pán)。

　　六月份是受新政影響的首月，隨著新政調(diào)控的延續(xù)，后期增量供應(yīng)量預(yù)計(jì)有所回升。五月份，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)放量，引發(fā)一波成交的小高潮；而六月份量縮價(jià)漲，市場(chǎng)成交下滑，出現(xiàn)更多的樓盤(pán)蓄盤(pán)觀(guān)望。而后期出于資金長(zhǎng)期處于沉淀壓力，以及后市價(jià)格縮水等不確定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)部分開(kāi)發(fā)商會(huì)有針對(duì)性的、謹(jǐn)慎的推出新增供應(yīng)量，以緩解壓力。