目前出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策，很大程度上都是建立在住宅首先應(yīng)當(dāng)是一種消費(fèi)品，而不應(yīng)當(dāng)是一種資本品的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的。打擊投機(jī)性房地產(chǎn)投資，成為九部門調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。但事實(shí)上，住宅所特有的安全、長(zhǎng)壽命周期和長(zhǎng)交易期，不可避免地使其成為一種資本品。住宅的雙重屬性，要求我們?cè)谑袌?chǎng)上區(qū)隔這兩種不同的市場(chǎng)需求，并提出不同的對(duì)策。

　　投資與消費(fèi)的雙重屬性

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠吹起巨大的泡沫，就在于房?jī)r(jià)上漲的速度大大高于以銀行利率為指標(biāo)的社會(huì)平均收益率。只要這個(gè)速度差在擴(kuò)大，房地產(chǎn)就不可避免地成為一種具有保值功能的投資品。

　　在目前這輪房地產(chǎn)住宅價(jià)格急升的背后，是巨大的剩余資本急于尋找出路以實(shí)現(xiàn)保值、增值。我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的高速成長(zhǎng)，年均財(cái)富的積累以大約10%的速度上升，而全社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富中，40%左右沒有消費(fèi)掉。目前，全國(guó)銀行的存差已經(jīng)高達(dá)10萬億元，外匯儲(chǔ)備已經(jīng)超過日本，位居世界首位，加上看好人民幣升值的外資通過各種渠道涌入中國(guó)，巨量的流動(dòng)性亟需一個(gè)出口釋放出來。

　　在內(nèi)需不足，產(chǎn)品過剩的今天，工業(yè)投資顯然不能成為吸納投資的主要渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰在此時(shí)起到吸收剩余資本的功能。如果此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能吸納足夠的剩余資金，這些巨額資金就會(huì)流入收益率更低的資本市場(chǎng)，并在那里吹起新的泡沫。否則的話，這些資本早晚還會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來講，這筆剩余資本是導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，還是造成房地產(chǎn)泡沫破裂，或者股票市場(chǎng)崩盤，其影響都是一樣的。現(xiàn)在的問題，不是將住宅看作一種資本品還是消費(fèi)品，問題的關(guān)鍵是怎樣在市場(chǎng)上區(qū)隔著這兩種不同的市場(chǎng)需求，因地制宜地提出對(duì)策。

　　在這個(gè)意義上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資規(guī)模不僅不能減弱，而且還要大規(guī)模擴(kuò)張。要盡最大可能地將賬面上資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為保值周期更長(zhǎng)，更不易磨損的固定資產(chǎn)形態(tài)——不動(dòng)產(chǎn)�，F(xiàn)在的巨額剩余資金，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來講，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)：利用得好，我們就可能以最快的速度完成城市化原始資本的積累；利用得不好，就會(huì)提高各種產(chǎn)業(yè)的成本，使國(guó)家在未來的競(jìng)爭(zhēng)中喪失優(yōu)勢(shì)，甚至導(dǎo)致金融系統(tǒng)的崩潰。特別危險(xiǎn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的急劇萎縮，還有可能引發(fā)大規(guī)模的民工失業(yè)，觸發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　不能偏離宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

　　在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，國(guó)家房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是——如何以最小的成本，完成最大量的資本形態(tài)轉(zhuǎn)換。也就是說，要在降低房?jī)r(jià)上漲速度的同時(shí)，維持足夠的建設(shè)規(guī)模。

　　要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)看似矛盾的目標(biāo)，關(guān)鍵就在于如何將作為資本品的房地產(chǎn)市場(chǎng)和作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)市場(chǎng)作有效的區(qū)隔。只有將這兩個(gè)市場(chǎng)區(qū)分開，我們才有可能制定更加有針對(duì)性的、“精確調(diào)控”的房地產(chǎn)政策：在資本品市場(chǎng)上抑制房?jī)r(jià)上漲的速度，消除泡沫經(jīng)濟(jì)隱患；在消費(fèi)品市場(chǎng)上，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，吸納巨額剩余資金。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策恰恰相反，抑制的是投資的規(guī)模，而不是價(jià)格上漲的速度。

　　從目前新政出臺(tái)后市場(chǎng)的實(shí)際效果看，同去年出臺(tái)“國(guó)八條”時(shí)非常類似，各主要城市住宅的成交量都出現(xiàn)大幅度下滑。我們可以預(yù)期，按照目前的政策，不僅房?jī)r(jià)降不下來，在經(jīng)過一段時(shí)間的觀望后，很可能出現(xiàn)像今年年初一樣的報(bào)復(fù)性反彈。道理很簡(jiǎn)單：90平方米以上的住宅由于成為稀缺品，價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲；而90平方米以下的住宅，由于總價(jià)減少，炒房的門檻降低，價(jià)格（特別是單價(jià)）也很難降得下來。果真如此的話，房地產(chǎn)新政的政策效果就可能與宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生偏差。

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的誤區(qū)

　　最新出臺(tái)的房地產(chǎn)新政本來的目的，是幫助買不起住宅的居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求。但新政的實(shí)際做法，恰有可能使這些居民更買不起住宅。因?yàn)楝F(xiàn)在住房商品市場(chǎng)主要的需求是現(xiàn)在住小戶型的居民升級(jí)，而他們升級(jí)的主要支持來自將其自住的小戶型住宅在市場(chǎng)上出售。按照新政，大戶型住宅因?yàn)槎倘倍鴥r(jià)格上升，小戶型住宅由于增加而價(jià)值下降，這就意味著希望改善居住條件的居民，現(xiàn)在擁有的物業(yè)在市場(chǎng)上貶值，而希望購(gòu)買的物業(yè)卻變得更加昂貴。

　　用收緊貸款的方式“打壓房?jī)r(jià)”更是一種不當(dāng)?shù)姆椒�，因�(yàn)槭站o貸款，居民購(gòu)房能力不升反降了。越用這種方式“打壓房?jī)r(jià)”，居民反而越痛苦。加上首付比例的提高，能夠改善居住條件的居民可能反而更少了。因此，房產(chǎn)新政真正傷害的是消費(fèi)者，而不是開發(fā)商。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的真正問題，不在于戶型的大小，而在于不同產(chǎn)品的區(qū)隔；不在于應(yīng)當(dāng)收緊還是放松貸款，而在于應(yīng)該貸款給誰(shuí)。由于兩種市場(chǎng)沒有進(jìn)行有效區(qū)隔，資本品市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，完全主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。許多房?jī)r(jià)高速上漲的一線城市，外來的投資可以占到40%～50%，甚至更高。為了滿足房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的需求，政府直接在房地產(chǎn)市場(chǎng)上調(diào)控（控制戶型、壓低房?jī)r(jià)），這種做法已經(jīng)被證明是無效率的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是，作為投資品市場(chǎng)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)全面放開，市場(chǎng)上是什么價(jià)格，就是什么價(jià)格；市場(chǎng)需要什么戶型，就建設(shè)什么戶型。政府應(yīng)當(dāng)做的不是干涉投資性商品房市場(chǎng)的價(jià)格和產(chǎn)品，而是應(yīng)當(dāng)利用在資本品市場(chǎng)上的收益和銀行貸款，大規(guī)模介入針對(duì)消費(fèi)需求的供給。

　　作為投資品的住宅：價(jià)格還不夠高？

　　同目前的普遍認(rèn)識(shí)相反，對(duì)于投資品來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格并不算高。由于我國(guó)缺少物業(yè)稅，一棟價(jià)值100萬元的物業(yè)，按1%的稅率、70年的周期計(jì)算，即使完全不考慮時(shí)間因素和地價(jià)上漲，政府損失掉的財(cái)富也至少是70萬元。換句話說，現(xiàn)在開發(fā)商每賣出一個(gè)價(jià)值100萬元的物業(yè)，以后的城市政府為其提供的服務(wù)補(bǔ)貼就是70萬元。

　　由于這些投資多是非本地納稅人，住宅收益對(duì)城市政府是一次性的，如果現(xiàn)在政府不盡量收足土地收益，并補(bǔ)貼到有長(zhǎng)期收益的項(xiàng)目（如工業(yè)）里，今后的城市政府就可能背上長(zhǎng)期的債務(wù)。

　　在這個(gè)意義上，現(xiàn)在廣受批評(píng)的政府高價(jià)拍賣土地和零地價(jià)招商這兩種看似矛盾的行為，就可以得到合理的解釋：這種做法不僅不是為出政績(jī)而引發(fā)的短期行為，相反，是一種理性和長(zhǎng)期的行為。

　　很多人都認(rèn)為商品房市場(chǎng)價(jià)格過高會(huì)危害國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，甚至認(rèn)為是房地產(chǎn)的這種投資需求“綁架”了國(guó)家經(jīng)濟(jì)，卻很少有人問這其中的原因是什么？

　　郵票市場(chǎng)也有投機(jī)活動(dòng)，卻沒有人擔(dān)心過集郵市場(chǎng)的“投機(jī)炒作”會(huì)影響國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也從未聽到有人抱怨過集郵市場(chǎng)上的投機(jī)行為會(huì)抬高郵票價(jià)格、影響人們?nèi)粘５纳�活。道理很�?jiǎn)單，對(duì)于郵票來講，集郵市場(chǎng)和日常消費(fèi)的郵票市場(chǎng)實(shí)際上是分開的：在集郵市場(chǎng)上，銀行從不貸款給集郵者，因此，集郵是一種孤立的投資行為；而在消費(fèi)市場(chǎng)上，郵票則是以保障的價(jià)格由國(guó)家來提供的。

　　將住宅投資市場(chǎng)與金融資產(chǎn)分開

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣，關(guān)鍵是如何通過制度設(shè)計(jì)，將投資品市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)分開。一旦將兩者分開，抑制房?jī)r(jià)上漲的政策就變得清晰而簡(jiǎn)單：

　　第一，對(duì)高檔投資性不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅，避免債務(wù)向下屆政府傳遞。首先對(duì)大戶型和在一座城市擁有多套住宅的人征稅；

　　第二，提高商品房首付成數(shù)，在評(píng)估物業(yè)價(jià)值時(shí)不是按照該物業(yè)市場(chǎng)出售的價(jià)格，而是參照物業(yè)出租收益貼現(xiàn)后的價(jià)值，以減少超值估價(jià)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要禁止銀行為別墅等大戶型（比如超過200平米）豪華住宅提供貸款按揭。

　　有了這兩條，非理性的投資行為就會(huì)得到有效抑制，價(jià)格就會(huì)應(yīng)聲而落。只要房地產(chǎn)增值接近銀行、證券等其他投資品的收益，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)就會(huì)大大降低。這是比在流通環(huán)節(jié)進(jìn)行限制（如延長(zhǎng)禁止轉(zhuǎn)讓期或?qū)�轉(zhuǎn)讓抽稅）更有效的辦法。

　　在這個(gè)市場(chǎng)上靠行政命令壓低價(jià)格，實(shí)質(zhì)上是在變相補(bǔ)貼炒房者。只要有效切斷銀行資金大規(guī)模流入資本品市場(chǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)規(guī)模就會(huì)得到抑制，對(duì)高檔住宅的投資就不是轉(zhuǎn)變?yōu)槿�民性的投資行為。住宅市場(chǎng)的起伏就會(huì)像古董、字畫、郵票等孤立的投資市場(chǎng)上的價(jià)格漲落一樣，不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生全面性的沖擊。

　　此時(shí)，其他城市的“炒房團(tuán)”和外國(guó)基金進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，就不再是影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的洪水猛獸，“出口住宅”就會(huì)變得同出口汽車沒什么兩樣。外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多地反映了一個(gè)城市的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

　　消費(fèi)品房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的缺失

　　現(xiàn)在真正困難的是怎樣將消費(fèi)市場(chǎng)從投資品市場(chǎng)上區(qū)隔出來，并且設(shè)計(jì)出能夠大規(guī)模投資和滿足廣泛需求的產(chǎn)品。否則巨額的過剩資金，依然會(huì)因?yàn)檎也坏胶线m的增值渠道，而成為金融系統(tǒng)的隱患。

　　目前，非商品房消費(fèi)品市場(chǎng)主要有兩種產(chǎn)品：廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。但這兩種產(chǎn)品都具有嚴(yán)重的缺陷。

　　首先，廉租房的特點(diǎn)是政府長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)，以低廉的價(jià)格出租給本地市民（納稅人），由于只租不售，無法進(jìn)入市場(chǎng)流通，雖然可以同投資品有效分隔，但這必然導(dǎo)致政府財(cái)政資金的大量占用。

　　同時(shí)，由于無法建立有效的退出機(jī)制，廉租房極易重新演化為新的計(jì)劃分配住宅，并成為政府的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。這就決定了廉租房的提供只能是少量的、輔助性的。

　　此外，租賃住宅的維護(hù)也是一大問題，人們對(duì)自有住宅和公有住宅的使用，往往采取完全不同的態(tài)度。

　　經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上同限價(jià)商品房類似，都是消費(fèi)者以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得商品住宅的產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)貼部分都是以損失政府土地收入為代價(jià)。

　　由于經(jīng)濟(jì)適用房所有者短期內(nèi)可以獲得產(chǎn)權(quán)，加上獲得住宅者的資格認(rèn)定極為困難，這部分住宅很容易進(jìn)入資本品市場(chǎng)，沖擊現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房之間租金的差額，必然會(huì)成為尋租者目標(biāo)。最終的結(jié)果：經(jīng)濟(jì)適用房在二手房市場(chǎng)上一樣會(huì)達(dá)到商品房的價(jià)格，只不過是從開發(fā)商炒樓，演變?yōu)楸姸嘤刑貦?quán)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的小業(yè)主炒房。不同的是，政府的收益在這個(gè)過程中流失到炒房的小業(yè)主手中。

　　為了降低尋租的壓力，有些地方將經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房的差價(jià)縮小，但帶來的另一個(gè)后果就是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格即使低于市場(chǎng)商品房，大多數(shù)中低收入者還是買不起。

　　此外，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房這兩種產(chǎn)品的共同缺點(diǎn)，就是其本質(zhì)上都是只針對(duì)本地戶口居民的一種福利性住房制度，無法惠及大量剛剛進(jìn)入城市的畢業(yè)學(xué)生、技術(shù)工人等流動(dòng)性人口，而這些新增人口，才是城市化高速發(fā)展階段住宅需求的主力。這些人的潛在需求如果受到抑制，就很難形成足夠的建設(shè)規(guī)模，達(dá)到吸收數(shù)以萬億計(jì)的過剩資本的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上完全沒有一種正式的產(chǎn)品，供這些人口選擇。其結(jié)果是，這些人大多只能以流動(dòng)的狀態(tài)，棲居在“城中村”等非正式的住宅里。這種非正式的流動(dòng)狀態(tài)引發(fā)了大量的社會(huì)問題，為高速城市化進(jìn)程埋伏下巨大的不穩(wěn)定因素。因此，必須設(shè)計(jì)出一種既能夠滿足這些人口需要，又能夠不影響現(xiàn)在資本品房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度路徑。

　　“先租后售”：大眾置業(yè)的市場(chǎng)途徑

　　這個(gè)路徑就是以“先租后售”為特征的住房供給制度。

　　剛剛進(jìn)入城市的畢業(yè)學(xué)生、技術(shù)工人等流動(dòng)性人口的特點(diǎn)是，在進(jìn)入城市的最初階段，沒有足夠的資金獲得永久居所，而只要他們居留下來，大部分在今后都可以獲得足夠的收入購(gòu)買自己的住宅。

　　“先租后售”的住房制度針對(duì)的正是這樣一類需求。它既不同于廉租房“只租不售”，又不同于經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”，其本質(zhì)上是一種“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，從銀行獲得貸款建設(shè)住宅，然后“租”給需要的居民。由于居民在居住期間沒有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)市場(chǎng)就可以很方便地同資本品市場(chǎng)分開。十年或十五年后，政府將住宅以成本價(jià)（包括利息及物業(yè)）出售給居民，并將本息還給銀行。居民在十年到十五年期間繳納的租金作為房?jī)r(jià)的一部分加以抵扣。在租住期間，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，住宅不能上市流通，是將其同商品房市場(chǎng)區(qū)隔開來的技術(shù)關(guān)鍵。

　　這一住宅提供模式的最大特點(diǎn)，就是可以不占用政府資金，而是利用政府信用，將目前銀行過剩的大量資金從風(fēng)險(xiǎn)很大的資本品市場(chǎng)，轉(zhuǎn)到風(fēng)險(xiǎn)較低的消費(fèi)品市場(chǎng)，因此，建設(shè)的規(guī)模以及吸納的資金可以十分巨大。而由于建設(shè)的成本是按當(dāng)前的價(jià)格計(jì)算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值幾乎一定會(huì)高于這些物業(yè)今天的市場(chǎng)價(jià)值（而資本品市場(chǎng)的房?jī)r(jià)卻極可能上升，也可能下降），所以只要規(guī)劃區(qū)位合理（靠近勞動(dòng)力市場(chǎng)），銀行幾乎沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　多年后，當(dāng)這些居民購(gòu)買了住宅后，就開始向地方政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，從而成為本地正式的納稅人，住宅就變?yōu)榻窈蟮恼�府的新稅源。今天的政府所做的就是將這些未來的真實(shí)需求借過來，使資本剩余的波峰同住宅需求的波峰在時(shí)間上重合。

　　與商品房市場(chǎng)形成互補(bǔ)

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家，幾乎沒有一個(gè)是完全依賴市場(chǎng)來解決大眾住宅問題的。這些國(guó)家有著發(fā)達(dá)的銀行系統(tǒng)，使之可以通過更為曲折的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)。

　　首先是降低利息。美國(guó)1932年的《聯(lián)邦家庭貸款銀行法》規(guī)定在全國(guó)設(shè)立12家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，通過財(cái)政部發(fā)行專門債券來低價(jià)籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給成員銀行，供其發(fā)放住房貸款。

　　其次是降低首付。由于商業(yè)銀行大都要求30%左右的首付，新進(jìn)入就業(yè)的人要想積累足夠的首付錢，必須一直租房。為解決這個(gè)問題，美國(guó)1934年的《聯(lián)邦住宅法》創(chuàng)立了聯(lián)邦住房局，由國(guó)家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險(xiǎn)，以降低購(gòu)房首付。通過這個(gè)機(jī)制，首付最低僅為房款的3%.這項(xiàng)政策顯著增加了中低收入者，特別是新就業(yè)年輕人的購(gòu)房能力。

　　最后是縮短銀行收款周期。在這個(gè)制度下銀行貸款要幾十年才能收回，大量占款限制了貸款的規(guī)模。為此，美國(guó)1938年又成立了另一家國(guó)有非營(yíng)利企業(yè)FannieMae.這家公司從銀行手中購(gòu)買尚未收回的按揭貸款，打包后變成債券出售，從而迅速收回資金。

　　我們建議的制度，實(shí)際上是通過政府信用將這三個(gè)目標(biāo)：降息、低首付、短周期，通過一個(gè)更簡(jiǎn)單路徑一次完成。

　　特別重要是的，政府采用“先租后售”機(jī)制大規(guī)模地提供住宅，不僅不會(huì)對(duì)現(xiàn)在的商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，而且會(huì)為今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展提供動(dòng)力。因?yàn)橐坏┻@些居民獲得住宅的產(chǎn)權(quán)后，相當(dāng)一部分就會(huì)在市場(chǎng)上賣掉其小戶型的住宅，并用增值的收益，到商品房市場(chǎng)上購(gòu)買新的更大戶型的住宅，從而可能在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，為商品房市場(chǎng)提供源源不斷的需求。其效果類似于1997年至1998年的房改，正是因?yàn)槟谴畏扛模瑢⑽覈?guó)帶出了橫掃東南亞的金融危機(jī)，并啟動(dòng)了改革開放以來持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、通貨膨脹率最低的一輪經(jīng)濟(jì)的高速成長(zhǎng)。

　　從更廣闊的角度看，低廉的居住成本，還可以使中國(guó)沿海城市在至少未來10到15年的“戰(zhàn)略機(jī)遇期”里，抑制勞動(dòng)力和其他生產(chǎn)要素價(jià)格的上升，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)維持我國(guó)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)格局中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為參與更高層次的競(jìng)爭(zhēng)贏得寶貴的時(shí)間。

　　使人民成為有產(chǎn)者

　　“先租后售”的住房機(jī)制，實(shí)際上是將住宅的消費(fèi)品和資本品屬性合二為一，這里的租金本質(zhì)上是一種強(qiáng)制住房?jī)?chǔ)蓄（相當(dāng)于公積金），不同的是，在儲(chǔ)蓄期間就可以享用住宅（相當(dāng)于擴(kuò)大投資的同時(shí)，強(qiáng)制居民擴(kuò)大內(nèi)需）。當(dāng)住戶獲得產(chǎn)權(quán)后，這些人就獲得了自己在城市生存的第一筆資本。這時(shí)住宅可以加強(qiáng)他的個(gè)人信用，也可以作為醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)的抵押品。

　　進(jìn)入“先租后售”住房體制的居民，就好像獲得了政府發(fā)給的不能即時(shí)兌現(xiàn)的城市公司“原始股”，隨著城市的發(fā)展，這些“原始股”不斷升值，社會(huì)財(cái)富因此可以分散到廣大的中低收人群中（以前這些財(cái)富大多轉(zhuǎn)移給了開發(fā)商），從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，社會(huì)增量財(cái)富平均分配的目的。

　　這個(gè)機(jī)制還可以使目前流動(dòng)性極大的人口固定下來，成為有“地址”的永久居民（這對(duì)于普遍面臨勞工短缺的沿海城市尤其重要）。個(gè)人信用的建立，不僅有助于擴(kuò)大內(nèi)需（信用不足，是目前內(nèi)需市場(chǎng)不振的主要原因），同時(shí)，可以減少維護(hù)治安和社會(huì)穩(wěn)定的成本（東莞流動(dòng)人口作案占案件總數(shù)的97%，瑞安、晉江也都占到80%以上），使城市平穩(wěn)度過高速發(fā)展帶來的不穩(wěn)定階段。

　　李光耀在其回憶錄中，對(duì)新加坡“居者有其屋”在社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的巨大作用，有過精彩的描述。在“讓人民分享盈余”一節(jié)中，他寫道：“當(dāng)我發(fā)現(xiàn)人們?cè)谡疹欁约簱碛械淖》亢妥赓U單位采取截然不同的態(tài)度時(shí)，就深信一個(gè)人的產(chǎn)權(quán)感是與生俱來的。50年代和60年代發(fā)生暴亂時(shí)，路人也會(huì)參加，向汽車的擋風(fēng)玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。到了60年代中期，當(dāng)人們擁有了住宅和其他資產(chǎn)后，發(fā)生暴亂時(shí)他們的反應(yīng)大不相同。年輕人把停放在路邊的史古打抬上組屋的樓梯。這種情況加強(qiáng)了我的決心，我要讓新加坡每個(gè)家庭都有真正的資產(chǎn)讓他們?nèi)ケＷo(hù)，尤其是他們自己的住房。”

　　而這也正是我們今天在中國(guó)應(yīng)當(dāng)做的。把住房提供對(duì)象僅僅局限于現(xiàn)有城市居民，遠(yuǎn)不是一個(gè)完整的住房政策。富裕的城市居民，不可能像孤島一樣，安全地生存在大量的流動(dòng)人口形成的貧困海洋里，南美那些曾經(jīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)就是前車之鑒。

　　現(xiàn)在有一種似是而非的說法，認(rèn)為我國(guó)過高住宅自有率是不正常的，居民可以通過租賃市場(chǎng)解決自己的居住問題。這種觀點(diǎn)是沒有依據(jù)的。中國(guó)居民，特別是城市居民的住宅自有率不是太高，而是太低了。將外來人口排除在外得出的高住宅自有率，是一種誤導(dǎo)。讓盡可能多的居民擁有住宅，應(yīng)當(dāng)永遠(yuǎn)是政府追求的目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以成為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器

　　需要指出的是，“先租后售”的住房機(jī)制并不是完全沒有實(shí)踐依據(jù)的學(xué)術(shù)臆想。事實(shí)上，新中國(guó)成立后第一批進(jìn)入城市的居民，大多都是以這種方法定居下來的：公家（政府或單位）分配低租金住宅給職工和干部。作為交換，公家僅支付極低的薪水（相當(dāng)于強(qiáng)制住房?jī)?chǔ)蓄）。許多年后，按照工齡一次性將住宅以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給職工和干部（相當(dāng)于用強(qiáng)制儲(chǔ)蓄抵扣房?jī)r(jià)）。居民可以按照市場(chǎng)價(jià)格出讓、出租，獲得的收入用于購(gòu)買商品房的首付或交付按揭。

　　實(shí)踐證明這一做法極為成功，對(duì)新政權(quán)的建立和穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用，隨后的房改更是顯示出這一機(jī)制對(duì)社會(huì)財(cái)富分配的巨大作用。惟一不同的是，以前的住房提供及房改是被動(dòng)的，靠財(cái)政支持為主；現(xiàn)在“先租后售”則是主動(dòng)的，可以靠金融支持為主（現(xiàn)在的金融環(huán)境遠(yuǎn)比當(dāng)年寬松）。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他市場(chǎng)一樣，既需要豪華的五星級(jí)賓館，也需要中低檔的自助式旅館。目前的一系列房地產(chǎn)政策，是將高端需求與低端需求對(duì)立起來，并企圖通過打擊一種需求來滿足另一種需求。這種思路就像要求一家五星級(jí)賓館，必須同時(shí)提供廉價(jià)房間，以滿足低端旅客的需求一樣，其結(jié)果一定是既打擊了高檔消費(fèi)，又無法真正滿足低端需求。通過“先租后售”機(jī)制的建立，我們就可以將資本品市場(chǎng)和消費(fèi)品市場(chǎng)有效切割，在滿足社會(huì)投資需求的同時(shí)，使主流房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得到有效控制。

　　資本品和消費(fèi)品并沒有明確的界限：今天的資本品，可能是明天的消費(fèi)品；明天的資本品，也可能是今天的消費(fèi)品。不動(dòng)產(chǎn)的資本品特征，使其在宏觀經(jīng)濟(jì)中經(jīng)常扮演經(jīng)濟(jì)波動(dòng)放大器的角色。正是因?yàn)樗�的這個(gè)角色，使得它常常成為破壞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的罪魁禍?zhǔn)住：?jiǎn)單地否定住宅的投資功能，并不能幫助我們解決現(xiàn)實(shí)中的問題。

　　只要我們能夠有效地將不同的市場(chǎng)加以區(qū)隔，形成針對(duì)不同需求的產(chǎn)品組合，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就能將巨大剩余資本帶來的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谢�原始資本快速積累的機(jī)遇，使房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的過程中，成為重要的推進(jìn)器和穩(wěn)定器。