中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，早已引起了海內外廣泛的關注�？墒情L期以來，如何采用更加理性的宏觀調控手段，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的勢頭，學術界一直存在爭論。開征房地產(chǎn)稅無疑是學術界關注的重點之一。但是，房地產(chǎn)稅與其他現(xiàn)行的稅收種類之間存在著密切的聯(lián)系，開征房地產(chǎn)稅不僅僅是增加一個新的稅種，它還涉及原有稅種的整合問題。所以，房地產(chǎn)稅開征還存在著許多懸而未決的問題。
關涉中央地方稅權劃分
在我國，涉及房地產(chǎn)方面的稅收種類大體上有6個：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。有些學者認為，開征房地產(chǎn)稅將意味著減少土地出讓費，或者至少將一次性繳納的土地出讓金，改為按年征收的房地產(chǎn)稅。這顯然是一種誤導公眾的意見。從法律性質上來說，土地出讓金是土地所有者出讓土地所取得的“對價”，與國家征稅是兩個截然不同的概念。但是，在沒有征收房地產(chǎn)稅之前，國家在出讓土地獲取的財政收入中，確實隱含了一部分具有稅收性質的價款。這種所有者與管理者不分，從而導致稅收與國家其他國庫收入混淆在一起的做法，在其他領域也有所表現(xiàn)。不過，國家征收房地產(chǎn)稅之后，土地出讓金會不會因此而減少，的確是我們需要關注的一大問題。
按照現(xiàn)行的土地管理法，國有土地出讓采用拍賣或者其他的方式，由政府按照市場需求有序進行。但在現(xiàn)實生活中，土地的出讓幾乎成了有些地方政府財政的主要來源。政府機關或者政府支持的國有企業(yè)、部分民營企業(yè)通過運作土地，抬高了商品房的價格，部分官員因此而取得了政績。如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么，毫無疑問將會打擊房地產(chǎn)投機商的積極性。然而，在土地分級管理的體制下，個別地方政府會不會通過賤賣土地，繼續(xù)刺激當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場升溫？中央政府的稅收政策會不會導致一些地方政府加大土地炒作的力度，從而在房地產(chǎn)領域出現(xiàn)強烈的反彈？這是我們需要關注的首要問題。
從世界各國來看，房地產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅一般要占到地方政府財政收入的71%.而在我國，由于房地產(chǎn)稅比重偏低，中央政府和地方政府不可能從房地產(chǎn)稅中獲得更多的收益。據(jù)測算，目前房地產(chǎn)稅收在整個稅收收入中，中央政府占2.36%，在地方政府財政收入中，房地產(chǎn)稅收占8.12%.如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么勢必在中央與地方之間重新進行稅收權力的劃分。如果不能夠充分考慮到地方政府的財政需求，那么，開征房地產(chǎn)稅有可能會遇到來自地方政府的阻力。在上世紀的90年代，中央政府與地方政府之間財產(chǎn)權利的劃分以“分稅制”為開端，形成了大體穩(wěn)定的財產(chǎn)分配體制。如果開征房地產(chǎn)稅，那么，必然會在一定程度上影響這種業(yè)已形成的較為穩(wěn)定的中央與地方政府之間的財產(chǎn)分配體制。特別是在一些地方依靠房地產(chǎn)增加GDP的大背景下，由財政部或國家稅務總局作出開征房地產(chǎn)稅的決定，是否能夠在整個社會形成共識，值得決策部門認真思考。
消費者心理承受是個問題
開征房地產(chǎn)稅不僅僅是國家財政收入結構的調整，也不僅僅是中央政府與地方政府之間財產(chǎn)權利的重新劃分，開征房地產(chǎn)稅還涉及開發(fā)商與承包商、開發(fā)商與消費者、開發(fā)商與金融機構之間利益的再分配問題。
從法律上來說，消費者購買了商品房之后，應當履行類似于繳納消費稅之類的法律義務�？墒窃谖覀儑�，人們對生產(chǎn)性的稅賦比較認同，而對消費稅缺乏廣泛的共識。如果在開征房地產(chǎn)稅后，要求消費者必須按年繳納房地產(chǎn)稅，那么，首先會引起部分消費者心理上的不適應。在中國人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購買了自己的住房，自己完全享有產(chǎn)權，政府不應該再征收房地產(chǎn)稅。如果在購買了房地產(chǎn)之后，仍然要履行繳納房地產(chǎn)稅的義務，那么，消費者是否愿意配合？
過去的經(jīng)驗證明，如果政府機關工作人員面臨龐大的消費個體，沒有找出切實可行的談判方法，說服每個個體自覺履行法定的義務，那么，制定的相關法律很有可能會落空。房地產(chǎn)稅的征收恰恰要面對分散的個體，而且還要建立完善的房地產(chǎn)價格評估機構，在公民尚未認同房地產(chǎn)稅的情況下，政府執(zhí)法機構不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。
在房地產(chǎn)消費者不認同房地產(chǎn)稅的情況下，國家稅務部門有能力保證房地產(chǎn)稅依法征收嗎？稅改能否遏制開發(fā)商暴利？
房地產(chǎn)開發(fā)商是當今中國暴利階層。中央政府出臺的種種措施，針對性是比較明顯的。但是令人遺憾的是，開發(fā)商總是能夠通過各種途徑規(guī)避國家的現(xiàn)行政策，繼續(xù)獲取暴利。當國家規(guī)定開發(fā)商必須繳納足夠的土地出讓金才能獲得銀行開發(fā)貸款時，全國的房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都采用了“墊付資金進場”的做法，將風險轉嫁給了房地產(chǎn)承包商。雖然建設部等有關部門三令五申，不允許承包商墊付資金進場，但是在房地產(chǎn)市場不透明的情況下，幾乎所有的房地產(chǎn)承包商都采用了這樣一種違規(guī)競爭手法。最后，最高人民法院不得不通過司法解釋和司法批復，要求各地司法機關保護承包商的權益。開發(fā)商這種公然轉嫁風險的做法，在中國房地產(chǎn)市場不但沒有得到制止，反而有愈演愈烈之勢。那么，針對房地產(chǎn)開發(fā)市場中出現(xiàn)的問題而設計的房地產(chǎn)稅，會不會因為房地產(chǎn)開發(fā)商另辟蹊徑，轉移風險，而最終難以實現(xiàn)目標呢？
事實上，在有些地方，開發(fā)商已經(jīng)開始利用稅收改革利空消息炒作。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產(chǎn)稅的性質，在開發(fā)商的鼓動之下，也參與了房地產(chǎn)炒作。這是不太正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。開征房地產(chǎn)稅將會抑制房地產(chǎn)市場過熱的勢頭，但是，如果開發(fā)商仍然能夠從房地產(chǎn)市場獲取暴利，那么就意味著承包商、消費者乃至政府的利益受到了損害。在開發(fā)商的利益沒有受損，但政府、消費者、承包商的利益沒有得到保護的情況下，開征房地產(chǎn)稅的目的就沒有達到，至少開征房地產(chǎn)稅沒有從根本上保護大多數(shù)人的利益。
開征房地產(chǎn)稅能夠從根本上遏制房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利嗎？
利益協(xié)調的法律困境
在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)鏈條中，房地產(chǎn)承包商和原材料供應商處于下游。當前的問題在于，房地產(chǎn)行業(yè)的市場細分不但沒有提高效率，反而導致了利潤的相對集中。原材料供應商、房地產(chǎn)施工單位（承包商）在承接了房地產(chǎn)開發(fā)項目之后，為了減少風險，在獲取部分管理費用之后，紛紛將承包工程分包或者轉包給個體戶或者農(nóng)村建筑隊。雖然合同法和其他的法律規(guī)定中對這類民事行為都有明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實生活中，由于工程承包之后分包或者轉包行為非常普遍，房地產(chǎn)開發(fā)的幾乎所有商業(yè)風險都落到了施工單位和施工單位的雇員身上。這也就是為什么在中國出現(xiàn)了帶有普遍性的拖欠民工工資現(xiàn)象。
從法律關系上來說，開發(fā)商與承包商雇用的民工之間沒有法律關系，但由于整個房地產(chǎn)市場被扭曲，所以，最高人民法院通過司法解釋要求開發(fā)商承擔部分房地產(chǎn)承包商拖欠民工工資的責任。這種法律之外的制度安排雖然可以解一時之需，但是從根本上來說，處于下游的承包商和原材料供應商的合法權利仍然難以得到有效的保護。房地產(chǎn)稅是在明確房地產(chǎn)所有權基礎上逐年征收的不動產(chǎn)稅。在國家的稅收權與承包商的債權之間發(fā)生矛盾時，司法機關將如何處理呢？換句話說，開征房地產(chǎn)稅強化了房地產(chǎn)消費者的所有權意識，而這樣一來，《合同法》上所規(guī)定承包商的優(yōu)先權（《合同法》第286條）就有可能落空。司法機關和立法機關如何處理公權與私權之間的矛盾與沖突呢？
總之，開征房地產(chǎn)稅是必要之舉。但是，決策機關必須考慮到房地產(chǎn)稅與其他稅種的關系，必須考慮到中央政府與地方政府之間的稅收分配關系，必須考慮到消費者的承受能力，必須考慮到開發(fā)商轉嫁風險的問題，同時還必須注意到承包商和原材料供應商民事權利的實現(xiàn)問題。如果上述問題沒有得到很好的解決，那么，房地產(chǎn)稅效果如何，還有待觀望。期望決策部門在加強宣傳的同時，應該提升房地產(chǎn)稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會各界的意見，并且及時出臺其他稅收改革配套措施，保證房地產(chǎn)稅不會走形。
作者為中南財經(jīng)政法大學教授
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