我國房地產(chǎn)稅費制度 存在主要五大問題及分析

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，目前實際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。耕地占用稅的征稅對象是占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。

　　在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，我國目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（此環(huán)節(jié)兩種房產(chǎn)稅均按照納稅人出租房產(chǎn)的租金收入計征）、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅。此外，與城市維護建設(shè)稅征收方式類似的教育費附加也可以視同稅收。

　　我國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費項目在數(shù)十種之多，收費的性質(zhì)有的屬于地租，有的屬于服務成本代償。收費一般進入地方財政的預算外資金，成為地方財政收入的重要補充。

　　一、稅費種類繁多，稅租費概念混淆不清

　　目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達14種，其中實際征收的有12種，占我國實際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。

　　稅、租、費本來各自性質(zhì)不同。稅收是國家憑借其政治權(quán)力強制、無償、固定地占有的一部分國民收入，是補償政府提供普遍服務所需的代價；地租是土地所有者憑借其土地所有權(quán)向土地使用者索取的使用土地的報酬，體現(xiàn)的是一種純粹的經(jīng)濟關(guān)系；費則是政府有選擇地補償為特定公民群體提供特定服務所需費用，解決的是享受特殊服務的公民與非享受特殊服務公民之間的公平負擔問題，體現(xiàn)的是政府及有關(guān)部門與土地使用者間的等價交換關(guān)系。

　　我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴重，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費代租的現(xiàn)象都有存在。由于三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。

　　二、稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重

　　目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。如對土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級差收益，促進高效、集約用地的作用；對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。

　　而在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達30％－60％，若再加上5％的營業(yè)稅和33％的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實際平均稅負水平達到40％以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機行為多發(fā)，使稅收的嚴肅性受到挑戰(zhàn)。

　　三、稅制本身存在有欠公平之處

　　主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負高于外資企業(yè)（具體差異見右表），有悖于WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進農(nóng)村土地的集約化利用。

　　四、計稅依據(jù)不科學，征管漏洞大

　　由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對房地產(chǎn)的嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會，而稅務機關(guān)對此又無法查實。

　　五、房地產(chǎn)行政事業(yè)收費體系混亂，重復收費，計征不規(guī)范

　　各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：

　�、偈姓�建設(shè)重復收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費，有的地方還要以實物向有關(guān)部門提供居委會、派出所、中小學校舍等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費用往往占繳納總費的70％－80％。

　�、谡鞯刭M與土地使用費重疊。

　�、蹖ν恋剞D(zhuǎn)讓收益重復計征。

　�、苣承┕芾碣M重復收取，部分收費項目不合理。