偷稅漏稅、土地腐敗　房產開發(fā)商“暴利”揭秘

    1月4日，人民日報旗下的《市場報》刊登了一篇頗有影響的文章：《地方政府左右房價，開發(fā)商暴利神話有名無實》，文章認為，房產開發(fā)商并不像大家想象中的那樣賺取了巨額的利潤。筆者認為，這種說法值得警惕。

    “看一下房地產業(yè)內的佼佼者、上市公司的報表。萬科在2003年和2004年的銷售毛利率分別是22％和30％，天鴻寶業(yè)的銷售毛利率僅在22％左右。棲霞建設、天房發(fā)展的毛利也都在25％左右。這些公司的銷售凈利率都在10％左右�？v觀上海、深圳的房地產上市公司，毛利率超過30％的寥寥無幾，一般在25％左右。可資對比的是，滬深兩個市場有683家公司的毛利率超過20％，有497家公司�摷s占全部上市公司1／3�數拿�利率超過25％。”這就是房產無暴利論的主要理論依據。

    但是，對企業(yè)財務知識有所了解的人都會知道，反映企業(yè)盈利能力的不只是一個簡單的“銷售利潤率”的指標，而是有“銷售利潤率”、“總資產報酬率”、“資本收益率”、“資本保值增值率”等一系列的指標。

    在中國，房地產行業(yè)是一個非常具有誘惑力的行業(yè)。主要原因就是房地產投資可以利用財務杠桿以小博大。根據央行的調查估算，近年來80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內不成文的規(guī)矩。與此同時，很多開發(fā)商還通過“內部認購”、“內部認定”的形式在拿到預售許可證前就開始賣樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

    正因為房地產企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢，因此，與20％左右的銷售利潤率相比，一些開發(fā)商的投入產出比就可達到數倍甚至數十倍。

    目前，開發(fā)商暴利既有正常來源，也有非正常來源。前者主要來自房價的上漲，后者則主要來自土地腐敗。

    如果可以用算術式表示的話，開發(fā)商利潤＝房價－土地使用權出讓金－動拆遷費用（或征地安置補償費）－城市建設配套費－建設工程費用－開發(fā)商投資利息－銷售費用－相關稅費。

    從時間角度來說，由于土地使用權出讓金、動拆遷費用是發(fā)生在價格上漲之前的，沒有變化；城市建設配套費在整個上漲期間沒發(fā)生變化；開發(fā)商投資利息、銷售費用發(fā)生變化很小，不會超過房價的5％；相關稅費是指營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅，一般不超過房價的6％，房價上漲前后其所占的比例不發(fā)生變化；剩下來的，就是建設工程費用了。建設工程費用中人工費用近年來基本沒漲，主要是建材價格的上漲，2003年以來，由于房地產建材如鋼材、水泥、砂石等價格上漲，引起房屋建安成本平均上升20％，但是由于建安成本在房價中一般僅占35％左右（指大城市），更何況建安成本的上漲有一部分又被建筑企業(yè)給消化了，所以，建安成本的上漲不會超過房價上漲的7％。這樣，從成本收益這個角度說，成本的上漲僅占到收益上漲的18％。

    在正常情況下，假設建造房屋的品質不變，即使是房價保持穩(wěn)定，開發(fā)商也應該能夠獲得正常的利潤。而如果房價暴漲，從上面的分析中，可以知道，從土地取得到房屋出售這個過程中，至少有80％的房價漲幅成了開發(fā)商的稅前暴利，守規(guī)矩不偷稅的開發(fā)商最終也可以獲得至少50％的房價漲幅的暴利。

    然而，在房地產形勢一片大好、利潤不少的今天，不少房產公司，包括上市公司申報的利潤卻是負數。這恐怕更多地是由于財務報表作假的緣故。據《21世紀經濟報道》披露，在2004年對房地產企業(yè)的稅務大稽查中，山西、山東、四川、云南等地稅務機關反映，相當部分的房地產企業(yè)存在涉稅問題，許多房地產企業(yè)存在大肆偷漏稅問題。