稅務(wù)總局：個人轉(zhuǎn)讓二手房所得應(yīng)繳納個人所得稅

　　國家有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施后，社會各界非常關(guān)注，但一些人對房地產(chǎn)涉及的稅收政策還不完全了解，對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策也眾說紛紜。
　　
　　國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人10日就此接受了記者的采訪。
　　
　　房地產(chǎn)稅收政策效果初步顯現(xiàn)
　　
　　問：這次國家調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施效果如何？
　　
　　答：5月初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（簡稱《意見》），國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門研究出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等一系列措施，要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)確保調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等政策落實(shí)到位，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。目前，政策的效果已初步顯現(xiàn)。
　　
　　一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落。據(jù)統(tǒng)計，1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4644.2億元，同比增長24.3%，增幅比1季度下降2.3個百分點(diǎn)，呈逐月回落趨勢；占同期固定資產(chǎn)投資的23.6%，所占比重分別比1-3月、1-4月下降2.1個百分點(diǎn)、0.7個百分點(diǎn)。
　　
　　二是商品住房交易中大戶型、高價位住房交易量下降較大。1-5月，有16個城市商品房成交量呈負(fù)增長，大戶型、高價位住房成交量降幅明顯。二手住房成交量開始趨減。
　　
　　三是商品住房平均銷售價格漲幅趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，1-5月，全國商品住房平均價格為2756元/平方米，同比增長11.3%，增幅比1-4月回落1.6個百分點(diǎn)。
　　
　　四是投資投機(jī)性購房大量減少，消費(fèi)需求逐步趨于合理。可以說，隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項(xiàng)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場漸趨理性，正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定商品住房價格的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展。
　　
　　“國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)擬開征一些新稅種”的說法不正確
　　
　　問：目前房地產(chǎn)業(yè)主要涉及到哪些稅種？這些稅種中與個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的政策規(guī)定有哪些？
　　
　　答：房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、保有、轉(zhuǎn)讓等多個環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅（附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年實(shí)行的宏觀調(diào)控政策，從稅收政策上講，有所調(diào)整的主要是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅，其他稅收政策沒有變化。近來，一些媒體報道了個別地方對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)擬開征一些新稅種的說法是不正確的。
　　
　　一是契稅政策。為鼓勵個人改善住房條件，促進(jìn)普通住房交易市場的發(fā)展，國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　
　　二是營業(yè)稅政策。國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5％的營業(yè)稅。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
　　
　　三是個人所得稅政策。根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按20％的稅率繳納個人所得稅。具體規(guī)定我后面還要談到。
　　
　　四是土地增值稅政策。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。
　　
　　五是印花稅政策。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。
　　
　　對個人二手住房交易所得征收個人所得稅早有明文規(guī)定
　　
　　問：最近一段時期，對個人二手住房交易所得征免個人所得稅眾說紛紜，請問，個人二手住房交易所得是否征收個人所得稅？
　　
　　答：對個人二手住房交易所得應(yīng)征收個人所得稅，不是這次國家穩(wěn)定住房價格的一項(xiàng)稅收新政策，而是早有明文規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)多年來一直在征收的。首先，按照《個人所得稅法》規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計征個人所得稅，稅率為20%.同時，為促進(jìn)我國居民住宅市場的健康發(fā)展，規(guī)范征納行為，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部于1999年12月2日就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：
　　
　　一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費(fèi)用。
　　
　　二是個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。
　　
　　三是職工出售以成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。
　　
　　問：對個人二手住房交易所得有沒有稅收優(yōu)惠政策？
　　
　　答：主要有兩種情況可享受優(yōu)惠政策：一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。
　　
　　問：為什么有許多人誤認(rèn)為對個人二手住房交易所得征收個人所得稅是一項(xiàng)新政策？
　　
　　答：主要原因有三方面：一是以前個人二手房交易不活躍，交易量不大，社會關(guān)注度不強(qiáng)，另外，1999年三部委聯(lián)合制定的稅收政策也宣傳得不夠，所以沒有引起大家充分重視；二是近年來一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對這項(xiàng)政策的執(zhí)行不到位；三是今年6月以來，一些地方重申了這項(xiàng)政策，加強(qiáng)了稅收征管，給一些人造成了為配合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控新開征個人所得稅的錯覺，其實(shí)對個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得征收個人所得稅是依法進(jìn)行的，已經(jīng)多年了。
　　
　　發(fā)言人最后指出，現(xiàn)行稅收政策體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的政策精神，落實(shí)好這些稅收政策規(guī)定，將促進(jìn)普通住房投資，抑制炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。稅務(wù)機(jī)關(guān)將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，確保這些政策落實(shí)到位。