房產(chǎn)新政：從房產(chǎn)證到手開始算 營業(yè)稅比例是5%

　　5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》），從多個方面再次加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。除了禁止期房轉(zhuǎn)讓外，不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征稅也成為關(guān)注的重點。對此，財政部稅政司副司長史耀斌還明確表示-兩年大限，從房產(chǎn)證到手開始算新政原文 1：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　記者追問：這里最關(guān)鍵的是如何界定這2年。財政部稅政司副司長史耀斌在接受中央電視臺采訪時指出，政策中關(guān)于“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的”中的2年的計算依據(jù)為房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間。

　　這里要“征收營業(yè)稅”的比例是多少？史耀斌明確表示是5％。

　　那么，新政中2年后銷售時免征營業(yè)稅的“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理華國強(qiáng)告訴記者，最簡單的一個方法是看房產(chǎn)證，其中“設(shè)計用途”一欄如果寫的是“住宅”，那么您買的就是普通住房。如果還沒拿到房產(chǎn)證，則在買房合同中“商品房的用途”上會標(biāo)明這套房子是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房，還是公寓、別墅、辦公、商業(yè)等。還有一種辦法按單位面積造價進(jìn)行確定，即單位面積造價超過當(dāng)時、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均單位面積造價一倍以上的為非普通住宅，其余的為普通住宅。這個方法有點復(fù)雜，您得查查當(dāng)時您家附近的經(jīng)濟(jì)適用房賣多少錢一平方米，然后算算您當(dāng)時買房的單價是否超過了這個價格的一倍以上。

　　能不能享受優(yōu)惠？三個條件

　　新政原文2：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　記者追問：這條新政中的“容積率”對于許多沒買過房子的人來說比較陌生，告訴您一個公式您就明白了，容積率＝小區(qū)總建筑面積÷總用地面積。從這個公式您可以看出，這個比值越小，意味著在同樣面積的土地上蓋的房子總面積越少，相對而言，居住的人會少點兒，舒適度會高點兒。您要是想查這個數(shù)字，一般直接問售樓員就可以了，或者到一些房地產(chǎn)網(wǎng)站上去查詢。不過，除了別墅和極個別低密度住宅，大多數(shù)房子的容積率都高于1.0.

　　所謂“同級別土地上住房平均交易價格”是指以同一級地名作統(tǒng)計分析后得出的平均價格。華國強(qiáng)告訴記者，各區(qū)房地局都有地區(qū)最低過戶限價，買房人只要到房子所在的房地局即可查詢到這個價格。

　　可不可廉租？兩個條件再搖號

　　新政原文3：各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。

　　記者追問：城鎮(zhèn)廉租住房簡稱廉租房，是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣�保障職能，向具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。

　　這可不是人人都能租得到的房子，北京市目前廉租對象必須同時符合以下兩個條件，一是連續(xù)享受北京市城市低保待遇一年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭；二是對人均使用面積在7.5平方米以下的住房困難的廉租對象采用以租金補(bǔ)貼為主、以實物配租為輔的方式。租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為每月每平方米25元，對已登記備案的家庭，根據(jù)住房困難程度和登記排序等條件，由廉租住房行政管理部門采取搖號排序方式配租廉租住房。