北京解決土地囤積的關(guān)鍵：政府征收土地占用稅

    4號令從北京市政府正式下發(fā)到現(xiàn)在已經(jīng)有105天了。當(dāng)人們打算進(jìn)行百日盤點(diǎn)的時候，驚訝地發(fā)現(xiàn)，目前的狀態(tài)和3個多月前無明顯差別。

    4號令的全名是《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，它宣布：從今年開始，北京停止經(jīng)營性項目土地的協(xié)議出讓。一石激起千層浪，京城房地產(chǎn)界大腕們莫衷一是。4號令意味著曾經(jīng)大量囤積土地的大型國企和通過關(guān)系弄到土地的小開發(fā)商們不得不吐出囤積的土地，當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士紛紛看好——在4號令的壓力下，“自由土地”會增加相當(dāng)數(shù)量。但隨著時間推進(jìn)到5月底，人們還看不出絲毫跡象，局內(nèi)人只好解釋說，一切都還在醞釀之中。

    儲備中心目前仍是“零儲備”

    早在幾年前，北京市就成立了土地整理儲備中心。但在4號令之前，協(xié)議出讓仍然是合法的，即便是33號令，仍然為協(xié)議出讓留下了很大空間。直到4號令正式出臺，儲備中心的意義才開始凸現(xiàn)出來，4號令要求所有的土地交易都必須拿到土地整理儲備中心進(jìn)行。但記者采訪的結(jié)果卻大大出乎預(yù)料。

    北京市土地整理儲備中心副主任尹岷告訴記者，目前，儲備中心的土地儲備量為零。這個事實著實令人吃驚不小。

    當(dāng)然，此前已經(jīng)成交了若干筆交易，比如著名的北京化工廠交易等，但總體而言，對于儲備中心來說，能夠提供給開發(fā)商進(jìn)行交易的土地非常有限，這與4號令的初衷并不吻合。

    值得玩味的是，土地儲備中心的網(wǎng)站上，將各種近期的政策法規(guī)都直接上網(wǎng)，但惟獨(dú)舍棄了4號令，短短600多字的文件就這樣被有意識忽略掉了。

    據(jù)了解，北京市各個區(qū)縣都有自己的土地整理儲備中心，但在一般情況下還在市整理儲備中心進(jìn)行交易。海淀區(qū)儲備中心胡賀承認(rèn)，在海淀區(qū)交易中心，至今沒有成交一筆。因為對于有限的交易量來說，交易人更愿意選擇市儲備中心而不是區(qū)儲備中心。

    胡賀表示，所有手續(xù)都必須通過市整理儲備中心進(jìn)行，區(qū)整理儲備中心沒有相應(yīng)的權(quán)利。區(qū)中心沒有交易也就順理成章了。

    囤積量一個還是難以說清的數(shù)

    對于當(dāng)前囤積土地的具體數(shù)量，記者試圖通過政府官員之口得到確切數(shù)據(jù)，但事實證明，記者的嘗試在方向上是錯誤的。

    “連我們自己都不知道！”尹岷告訴記者，“因為事情具體細(xì)化下來非常復(fù)雜�！�

    他也坦率地告訴記者，這是一個相當(dāng)敏感的話題，不能輕易觸及。

    據(jù)了解，北京市國土資源房管局正在對一些核心數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

    因為此事過于敏感，國土資源房管局出讓處對外宣稱“一律不接受采訪”。

    3個月前，當(dāng)4號令頒布的時候，掌握在“大地主”們手中的土地就已經(jīng)達(dá)到了1億多平方米，這部分土地對于房管局來說是最為頭疼的，這屬于歷史遺留問題。

    眼前正好處于京城房地產(chǎn)界的多事之秋，從中央到地方，開始徹底清查土地，房管局的官員們精神高度緊張，土地公開交易暫時還可以緩一緩。

    業(yè)內(nèi)人士推測，距離3個月前，這1億多平方米的土地可能已經(jīng)縮減為8000萬平方米，但另一部分人并不認(rèn)同。天鴻集團(tuán)、城開集團(tuán)等幾個大的土地囤積者仍然持有大片的待開發(fā)土地，因為3個月的時間對于土地立項來說還太過短暫。

    在這1億多平方米的囤積土地中，真正已經(jīng)立項的只有很少一部分，其他大部分還都在尋找之中，留到明年就相對麻煩了。

    4號令作用各有一說

    4號令并沒有讓房地產(chǎn)界沿著政策制定者的方向演進(jìn)，土地還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有能夠集中到儲備中心供公開交易。

    “最好的干預(yù)就是不干預(yù)�！敝�名房地產(chǎn)律師秦兵指出，在他的潛臺詞中，4號令本身就是過度干預(yù)的明證。他認(rèn)為，4號令的本質(zhì)就在于政府是為了將土地資源壟斷到自己手中。而在此之前，開發(fā)商們之間的交易顯然繞開了政府這道關(guān)。

    “原先的土地協(xié)議出讓雖然還存在種種弊端，但這種強(qiáng)硬政策，顯然違背了土地交易的規(guī)律�！�4號令之所以收效甚微，很大程度上是因為沒有制訂有效的輔助細(xì)則。

    在秦兵眼中，協(xié)議出讓使政府的功能淡化了，為了進(jìn)一步強(qiáng)化政府的監(jiān)管職能，4號令才應(yīng)運(yùn)而生。秦兵最后指出，4號令違背了《土地管理法》，因為其中并未禁止協(xié)議出讓。

    北京大學(xué)客座教授司馬南則有另外一番看法，4號令對于大開發(fā)商來說，不但沒有任何限制和損失。相反，提供了一個新的發(fā)展機(jī)遇，因為，它更有利于整和房地產(chǎn)市場資源，當(dāng)前的3000多家地產(chǎn)商好比是狼，幾十個大開發(fā)商好比是虎，4號令出臺逐出了一部分狼，而為幾十只虎提供了更大的活動空間。

    消除囤積征收土地占用稅

    4號令的初衷是為了解決土地囤積的問題，但只有將土地統(tǒng)一固定到一個部門進(jìn)行交易才能解決問題嗎？秦兵對此提出了質(zhì)疑，他指出，提高“大地主”們對土地的持有成本，征收一定數(shù)額的土地占用稅，在市場的調(diào)節(jié)下，大地主們自然會放棄手中的土地。

    有人甚至為土地占用稅進(jìn)行了具體的規(guī)劃：土地占用稅的比例逐年提高，第一年可以不征收，第二年征收10元／平方米，第三年征收500元／平方米。

    稅收是政府調(diào)節(jié)市場的最主要也是最有效的手段。與其增設(shè)機(jī)構(gòu)、硬性轉(zhuǎn)移交易場所，不如通過增加稅收的方式調(diào)節(jié)。

    土地占用稅并不是一個新概念，有些學(xué)者早在若干年前就已經(jīng)提出，但一直沒有得到采納。

    土地出讓金與土地占用稅有相似之處。但是因為執(zhí)行力度（立項土地兩年內(nèi)不開發(fā)，將被沒收）過分溫柔，給開發(fā)商留下了可乘之機(jī)�！霸缫呀�(jīng)出去的這1億多平方米土地，交不交土地出讓金？按照什么標(biāo)準(zhǔn)交？在什么前提下交？誰來監(jiān)督補(bǔ)交的過程？”司馬南的擔(dān)憂不會只是個別人的擔(dān)憂。