物業(yè)稅能否成為房?jī)r(jià)的砝碼
自從國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)一句“將征收物業(yè)稅”的話一出口，就刺激了地產(chǎn)的神經(jīng)，于是物業(yè)稅的問題自然而然就和房?jī)r(jià)牽扯到一起，有的發(fā)展商已經(jīng)放言，物業(yè)稅的征收將使房?jī)r(jià)降低25%左右。李明認(rèn)為，物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但不是房?jī)r(jià)降低的主要砝碼。他說，就目前地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，有關(guān)物業(yè)稅的討論還是建立在技術(shù)層面，首先物業(yè)稅的出臺(tái)就需要一段時(shí)間，其次物業(yè)稅的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)工程。李明認(rèn)為，物業(yè)稅的征收是國(guó)家的財(cái)務(wù)手段，是依法治理地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段，只有國(guó)家的經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到一定程度，物業(yè)稅的征收才能體現(xiàn)它的真正意義，而房?jī)r(jià)在這個(gè)時(shí)候才會(huì)真正的合理。
李明說，由于與國(guó)家整體政策有關(guān)，目前的市場(chǎng)系統(tǒng)是一個(gè)不暢通的系統(tǒng)，因此貨幣起決定意義的市場(chǎng)行為沒有得到完全的體現(xiàn)。如果現(xiàn)在只是單純地提出物業(yè)稅的概念，沒有實(shí)際意義，因?yàn)閲?guó)家目前對(duì)土地、稅收、法律、物權(quán)界定等等沒有完善的政策體系，因此物業(yè)稅真正實(shí)施的概念還需要3年的時(shí)間。
對(duì)于物業(yè)稅的意義，李明是持肯定意見的，如果真正實(shí)施物業(yè)稅，那么對(duì)于發(fā)展商來說，就降低了土地成本，相關(guān)政策還會(huì)使得土地交易透明化；對(duì)于消費(fèi)者來說，就會(huì)降低購(gòu)買住宅的“門檻”，合理稅負(fù)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
物業(yè)稅加快資本運(yùn)作
對(duì)于目前的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，大多數(shù)公司僅僅是項(xiàng)目公司，而真正意義的地產(chǎn)大鱷鳳毛麟角。那么，未來房地產(chǎn)公司的形態(tài)是什么樣的呢？從2002年以來，中遠(yuǎn)在李明的帶領(lǐng)下就致力于公司未來發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向，即資本運(yùn)作，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出中遠(yuǎn)的發(fā)展后勁。李明說，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)站在頂級(jí)是什么樣的，應(yīng)該是房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)是集開發(fā)能力、物業(yè)整合能力、經(jīng)營(yíng)能力為一體的機(jī)構(gòu)。
李明說，從全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展來看，3年前幾乎沒有資產(chǎn)和銷售過百億的企業(yè)，而現(xiàn)在出現(xiàn)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)過百億企業(yè)已經(jīng)有50多家左右，這說明我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)在逐漸壯大。是什么原因讓房地產(chǎn)企業(yè)在很短的時(shí)間里壯大的呢？那就是資本的力量。眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，因此資本與這個(gè)行業(yè)的緊密聯(lián)系就是穩(wěn)固的合作伙伴。他認(rèn)為，以往房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)是這樣分配的，創(chuàng)意和營(yíng)銷占40%、土地成本占30%、自身的管理占20%，其它因素占了10%，因此中遠(yuǎn)在地產(chǎn)開發(fā)的前期口號(hào)就是“公司一切為了銷售”，然而現(xiàn)在隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，發(fā)展商也開始逐步自律，因此10%在降低，30%的優(yōu)勢(shì)幾乎趨于0，創(chuàng)意和營(yíng)銷的革命化也在減少，于是企業(yè)的自身管理比例逐漸上升。李明說，從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，隨著這個(gè)行業(yè)的社會(huì)化分工的逐步細(xì)分，從原來的投資和開發(fā)為一體的社會(huì)結(jié)構(gòu)逐漸分離，而同時(shí)又通過資本市場(chǎng)將開發(fā)和投資相結(jié)合，這是一個(gè)自然的和科學(xué)的市場(chǎng)規(guī)律。
