我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前持續(xù)快速健康發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的基礎(chǔ)發(fā)生了巨大的變化，中國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，實(shí)現(xiàn)了多元化。在這種背景下，滯后的房地產(chǎn)稅稅制與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已不相適宜，改革房地產(chǎn)稅稅制、在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅已成為我國(guó)新一輪稅制改革中探討研究的重要課題之一。
一、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制概述
“物業(yè)”是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅則是對(duì)納稅人擁有的物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,一般以物業(yè)的價(jià)值或收入為依據(jù)征收。物業(yè)稅是世界絕大多數(shù)國(guó)家普遍開征的稅,但名稱各不相同,有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”,有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”,有的稱“房地產(chǎn)稅”,有的則稱為“物業(yè)稅”。
（一）西方國(guó)家房地產(chǎn)稅收的地位和特點(diǎn)
物業(yè)稅是西方國(guó)家普遍開征的稅種，有的國(guó)家將物業(yè)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征，有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅，有的國(guó)家將土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，有的國(guó)家將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)器設(shè)備以及其它固定資產(chǎn)綜合在一起課征房地產(chǎn)稅。在西方國(guó)家里物業(yè)稅一般可超過(guò)全部稅收總額的10%左右。并且已成為其地方主體稅種和地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。在美國(guó)，物業(yè)稅一般要占地方財(cái)政收入的50%--80%。其中主要來(lái)源于對(duì)房地產(chǎn)的征稅，約占 75%。綜觀各國(guó)房地產(chǎn)稅制情況，國(guó)外房地產(chǎn)稅收主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征收范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，（評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)靜止的一定比例）；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是基層地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。
（二）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收地位和開征目標(biāo)過(guò)程
在中國(guó)現(xiàn)行稅制中,直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共5個(gè)稅種（契稅相對(duì)獨(dú)立并是比較規(guī)范成熟的稅種暫不作為研究對(duì)象）,包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。上述各稅種的開征年代和政策目標(biāo)如下表：
中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅的開征概況表
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開征年代 |
主 要 政 策 目 標(biāo) |
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城市房地產(chǎn)稅 |
1951年8月 |
調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)和外國(guó)人的財(cái)產(chǎn)收入（按稅法規(guī)定） |
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房產(chǎn)稅 |
1986年10月 |
調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入（按稅法規(guī)定） |
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城鎮(zhèn)土地使用稅 |
1988年10月 |
同上 |
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耕地占用稅 |
1987年4月 |
保護(hù)耕地 |
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土地增值稅 |
1994年1月 |
對(duì)土地經(jīng)營(yíng)者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配 |
2002年，中國(guó)房地產(chǎn)稅稅收總額為437億元，占全部稅收的2.36%，占地方財(cái)政本級(jí)收入5.13%。由此可見中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在全國(guó)稅收總額和地方財(cái)政收入中所占比例遠(yuǎn)低于西方國(guó)家的10%左右，并且作為地方稅種也沒有構(gòu)成地方各級(jí)政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。
（三）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的各個(gè)稅種，從建國(guó)初期開征，歷經(jīng)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，它繁雜的不規(guī)范的制度涵蓋著各時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策要求，現(xiàn)已很難發(fā)揮調(diào)節(jié)收入、抑制房地產(chǎn)投機(jī)、引導(dǎo)房地產(chǎn)和土地資源優(yōu)化配置等作用。其主要存在以下問題：一是內(nèi)外資企業(yè)分別是用不同稅制，不利于企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)；二是將房和地分離分別設(shè)立稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背，不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收管理；三是計(jì)稅依據(jù)不同，目前房產(chǎn)稅是按賬面價(jià)值征稅，城鎮(zhèn)土地使用稅按占地的面積征稅，而且都不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，因此也就不能很好發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用；四是我國(guó)目前房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍限制在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。征稅覆蓋面窄，不利于城鄉(xiāng)企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)，并在一些具體征稅范圍上難以確定和把握。同時(shí)收入規(guī)模偏小，籌集財(cái)政收入的功能較弱；五是我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的相關(guān)政策規(guī)定已與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。
二、適時(shí)開征物業(yè)稅的必要性
黨的十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的若干問題的決定》中明確指出：“分步實(shí)施稅收制度改革，按照簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的原則，穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革�！瓧l件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅制的問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)日業(yè)升溫的現(xiàn)狀,我國(guó)改革現(xiàn)行稅制、適時(shí)開征物業(yè)稅，使之適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，已勢(shì)在必行。
（一）開征物業(yè)稅是健全財(cái)產(chǎn)稅制度的需要
包括物業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅,是當(dāng)今世界大多數(shù)國(guó)家普遍開征的稅,是一國(guó)稅收體系的重要組成部分,構(gòu)成西方國(guó)家地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。但是,在我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅不僅稅種單一,而且征稅范圍小收入少。開征物業(yè)稅,一方面可以改變內(nèi)外兩種房產(chǎn)稅制并存的狀況,貫徹“簡(jiǎn)稅制”的原則,規(guī)范財(cái)產(chǎn)制度,平衡稅收負(fù)擔(dān)；另一方面,可以通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅制改革拓寬稅基,增加財(cái)政收入。同時(shí),也為以后開征遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、車船稅奠定基礎(chǔ)。
（二）開征物業(yè)稅是縮小貧富差距的需要
作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，物業(yè)稅是對(duì)納稅人不動(dòng)產(chǎn)的征稅,對(duì)富人的財(cái)產(chǎn)和收入起著調(diào)節(jié)作用,因?yàn)樨?cái)產(chǎn)越多的人,交稅越多。富人比之一般人占有更多的財(cái)產(chǎn),自然需要交納更多的稅。可見,開征物業(yè)稅有利于加強(qiáng)對(duì)富人財(cái)富的調(diào)節(jié),縮小貧富差距,同時(shí)有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，緩解社會(huì)矛盾。
（三）開征物業(yè)稅是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)征收的需要
目前,我國(guó)對(duì)房產(chǎn)征稅實(shí)行內(nèi)、外兩套稅制,這不僅造成稅制復(fù)雜,增大征收成本,而且導(dǎo)致稅負(fù)不公,影響企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)。開征物業(yè)稅,把現(xiàn)行對(duì)房屋、土地征收的稅費(fèi)并為物業(yè)稅,這樣一方面可以簡(jiǎn)化稅制、公平稅負(fù),另一方面也可以清費(fèi)立稅,規(guī)范規(guī)費(fèi)征收,減輕百姓負(fù)擔(dān)。
（四）開征物業(yè)稅是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要
在國(guó)際上，物業(yè)稅已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，“炒地”、“炒樓”等房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象極為嚴(yán)重，不僅掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)需求，也增大了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。開征物業(yè)稅后,不僅金融風(fēng)險(xiǎn)得到降低，而且由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后,也抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手，并且由于物業(yè)保有階段的成本增加,對(duì)于“炒樓”者也有有效的抑制作用。
三、我國(guó)開征物業(yè)稅的條件分析及時(shí)機(jī)選擇
（一）開征物業(yè)稅基本條件的國(guó)際借鑒
根據(jù)十六屆三中全會(huì)精神，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。那么開征物業(yè)稅需要什么條件呢？借鑒國(guó)際房地產(chǎn)稅制的成熟經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為應(yīng)具備以下五項(xiàng)基本條件：
一是具有成熟的、充足的稅源。國(guó)家征稅雖然不會(huì)通過(guò)法律規(guī)定稅款的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,但必須充分考慮稅源,沒有稅源就無(wú)從征收。物業(yè)稅和其他稅種一樣,其開征的一個(gè)基本條件是要有足夠的稅源。我國(guó)即將開征的物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象,那么,不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量或價(jià)值必須達(dá)到一定的規(guī)模,人們占有產(chǎn)權(quán)明晰的應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)必須具有普遍性，這樣,開征物業(yè)稅才有足夠的稅源條件。
二是具有明晰的產(chǎn)權(quán)制度。物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，要求產(chǎn)權(quán)清晰。政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而不能向租用者征稅。現(xiàn)在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國(guó)有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰。因此，開征物業(yè)稅必須要有法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)的歸屬關(guān)系。
三是具有健全、規(guī)范的評(píng)估機(jī)構(gòu)。物業(yè)稅一般以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。但要隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其做出科學(xué)評(píng)估,必須建立科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度, 必須有健全的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),必須配備高素質(zhì)的評(píng)估人員,強(qiáng)化評(píng)估手段。只有這樣,物業(yè)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù),才能有效發(fā)揮物業(yè)稅的職能作用。由此可見，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使其脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的，講道德、講公正、講良心、講誠(chéng)信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu)，老百姓才能信得過(guò)。
四是具有規(guī)范的房地產(chǎn)收費(fèi)制度。開征物業(yè)稅,特別是要保證稅款的及時(shí)、足額征收,必須對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)收費(fèi)進(jìn)行全面的清理,規(guī)范費(fèi)的征收，防止費(fèi)擠稅。所以要堅(jiān)決取消不合理的收費(fèi)、亂收費(fèi)；對(duì)某些具有稅收性質(zhì)的收費(fèi),應(yīng)實(shí)行費(fèi)改稅；對(duì)確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目,應(yīng)通過(guò)法律法規(guī)加以規(guī)定,明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)期限和收費(fèi)用途,并嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。
五是具有完善的稅收征管配套措施。 開征物業(yè)稅必須要有一系列的稅收征管配套措施作保障，如建立財(cái)產(chǎn)登記制度，強(qiáng)化稅源管理，逐步推行一名登記制或?qū)嵜怯浿�；建立健全�?cái)產(chǎn)評(píng)估制度，健全相應(yīng)的法律法規(guī)，培養(yǎng)一批具有較高業(yè)務(wù)素質(zhì)和品德的注冊(cè)評(píng)估師；建立并完善經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，普遍提高居民的房地產(chǎn)知識(shí)；建立有效的懲罰機(jī)制等。
（二）我國(guó)開征物業(yè)稅的已具條件
比對(duì)開征物業(yè)稅應(yīng)具備的基本條件，我們認(rèn)為目前我國(guó)已基本具備了開征物業(yè)稅的條件，其理由是：
1．中央《決定》中有關(guān)改革房地產(chǎn)稅的表述，已為我們開展物業(yè)稅改革的國(guó)際借鑒研究指明了方向。
2．為了貫徹落實(shí)黨中央部署，國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)國(guó)際稅收研究會(huì)予以高度的重視，已連續(xù)兩年將物業(yè)稅改革列入全國(guó)性理論調(diào)研課題，為開征物業(yè)稅打下了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。
3．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量已達(dá)到一定的規(guī)模，尤其是住房私有化已形成普遍現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2004年城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)私人擁有率已達(dá)到了80% ，為開征物業(yè)稅提供了充足穩(wěn)定的稅源。
4．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（草案）已經(jīng)出臺(tái)，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)登記的將不發(fā)生物權(quán)效力；嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地等條款都將產(chǎn)生法律效力，為房地產(chǎn)業(yè)提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，為物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)提供了法律依據(jù)。
5．財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局已在全國(guó)六個(gè)城市進(jìn)行了物業(yè)稅改革試點(diǎn)并已初步取得成效。尤其是根據(jù)房屋使用性質(zhì)的不同采用重置成本法、收益還原法、市場(chǎng)比較法等不同的評(píng)估手段確定評(píng)估值，并根據(jù)模擬評(píng)估結(jié)果，從稅基、稅率、稅負(fù)、稅收收入等不同角度開展了數(shù)據(jù)分析，從物業(yè)稅的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和功能出發(fā)，對(duì)物業(yè)稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、起征點(diǎn)、減免規(guī)定、管理辦法等進(jìn)行了系統(tǒng)的思考和實(shí)踐，為改革我國(guó)房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅提供了有價(jià)值的實(shí)踐參考。
6．國(guó)際上的成功做法，可供我們結(jié)合我國(guó)國(guó)情予以科學(xué)的借鑒，關(guān)于物業(yè)稅的宣傳已經(jīng)廣泛進(jìn)行。
7．由于物業(yè)稅的開征能為地方財(cái)政提供穩(wěn)定的收入，并可發(fā)展為地方收入的主要來(lái)源，所以各級(jí)地方政府已給予了高度關(guān)注、重視與支持。
8．全國(guó)稅收征管的軟、硬件建設(shè)已有足夠的能力為開征物業(yè)稅提供有力的業(yè)務(wù)和技術(shù)支撐。
9．我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)征收在逐漸清理、規(guī)范，資產(chǎn)評(píng)估制度也在不斷健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)在不斷壯大等都為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了條件。
（三）我國(guó)開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)選擇
雖然我國(guó)已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的基本條件，但我們同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到目前其中的有些條件還不充分，開征時(shí)機(jī)還未成熟。如不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還沒有完全理順,評(píng)估制度和評(píng)估機(jī)構(gòu)還不夠健全,評(píng)估人員的素質(zhì)還有待提高,對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)也還待規(guī)范,立法的論證還不夠成熟等等。當(dāng)前開征這一稅種，涉及到范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，我們都將遇到相當(dāng)多的問題，而這些問題如今還沒有真正得到解決，阻礙了房地產(chǎn)稅的改革進(jìn)程。
1、物業(yè)稅開征的難點(diǎn)
（1）．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國(guó)目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)�，F(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。
（2）．目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。開征物業(yè)稅后，必須按照國(guó)際慣例定期進(jìn)行土地評(píng)估，屆時(shí)這項(xiàng)具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)尚待明確。
（3）．目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，面對(duì)如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。
（4）．如何合理確定物業(yè)稅的征收對(duì)象，解決已購(gòu)房產(chǎn)與新購(gòu)房產(chǎn)的稅收差別問題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問題。
（5）．開征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過(guò)渡時(shí)期的稅收政策，而是如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。從財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的國(guó)際趨勢(shì)看，目前許多國(guó)家都傾向于采取從價(jià)計(jì)征（主要是改良資本價(jià)值和租金價(jià)值）的方式。我國(guó)未來(lái)的物業(yè)稅制顯然也會(huì)采取從價(jià)計(jì)征的方式。這樣就面臨著一個(gè)很大的問題，即如何客觀、公正、及時(shí)地評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。從國(guó)外財(cái)產(chǎn)課稅的實(shí)踐來(lái)看，一些國(guó)家（例如馬來(lái)西亞、博茨瓦納）財(cái)產(chǎn)課稅難以為繼的主要原因就在于其評(píng)估環(huán)節(jié)出了問題。
以上這些問題都將是我們?cè)谶M(jìn)行稅制設(shè)計(jì)時(shí)需要明確的。
2、可能出現(xiàn)的新問題
我們?cè)诳隙ㄩ_征物業(yè)稅這一做法的同時(shí)，也應(yīng)該正視開征物業(yè)稅帶來(lái)的消極效應(yīng)和新情況、新問題，要有一段時(shí)間做好防范的準(zhǔn)備。例如，開征物業(yè)稅后，購(gòu)房門檻降低，可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)；開征物業(yè)稅后，地方政府當(dāng)期財(cái)政收入將會(huì)減少，城市建設(shè)將面臨資金困境；一次性繳交有關(guān)稅物業(yè)稅開征后，土地需求增加，如果沒有土地定量科學(xué)供應(yīng)的制度，將會(huì)極大地刺激土地投機(jī)。有可能出現(xiàn)的與消費(fèi)者有利害關(guān)系的情形是：
（1）. 出現(xiàn)“平買貴用”現(xiàn)象。從理論上分析，開征物業(yè)稅后，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%至20%的購(gòu)房成本，使購(gòu)房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對(duì)于那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因購(gòu)房“門檻”降低而購(gòu)置房屋的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有可能買房容易養(yǎng)房難了。
（2）．平抑不了房地產(chǎn)價(jià)格。業(yè)內(nèi)專家提出，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格不是由成本一個(gè)因素決定的，主要是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和需求決定的。目前房?jī)r(jià)的上揚(yáng)是由我國(guó)商品房旺盛的市場(chǎng)需求所致。物業(yè)稅開征后，房?jī)r(jià)未必會(huì)隨之大幅下調(diào)。因此，物業(yè)稅的開征，不意味著購(gòu)房總成本的下降，而消費(fèi)者房產(chǎn)升值所帶來(lái)的收益則會(huì)因物業(yè)稅而大打折扣。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不會(huì)應(yīng)聲而落，短期內(nèi)還將獲得超額利潤(rùn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)商不可能將房?jī)r(jià)一步降到位，將通過(guò)加強(qiáng)房產(chǎn)的營(yíng)銷，提升房產(chǎn)的附加價(jià)值等方式維持房?jī)r(jià)，再通過(guò)買賣雙方的博弈，逐步降低價(jià)格。
（3）.低收入階層壓力增大。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，社會(huì)保障體系還不健全，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。低收入的人在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中面臨著就業(yè)與失業(yè)的壓力，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城就業(yè)等問題在現(xiàn)階段都存在。低收入階層買不起房，應(yīng)住進(jìn)政府提供的廉租房，政府應(yīng)多收稅去興建廉租房。在目前我國(guó)社會(huì)保障體系不夠完善的環(huán)境下，如果讓低收入階層繳納養(yǎng)房的稅費(fèi)，他們無(wú)法承擔(dān)。
（4）.有失公平現(xiàn)象可能出現(xiàn)。物業(yè)稅開征前購(gòu)買的房屋，已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅，就有失公平；物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。前者是純支出，而后者則通過(guò)房屋出租收取利潤(rùn)，如果兩者按相同稅率征取，則會(huì)失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能；普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對(duì)寶貴的土地資源的過(guò)度占用。對(duì)普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會(huì)“公平”的要求。
總之,開征物業(yè)稅涉及范圍廣,影響面大,應(yīng)慎之又慎,不可倉(cāng)促出臺(tái)。應(yīng)既要符合簡(jiǎn)稅率、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的原則，既要著眼當(dāng)前又要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。尤其是要符合中國(guó)國(guó)情，關(guān)注老百姓的利益，區(qū)分特殊情況下納稅人的承受能力。在廣泛調(diào)查和充分論證的基礎(chǔ)上,先選擇個(gè)別地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),總結(jié)經(jīng)驗(yàn),然后再逐步推開,切不可一步到位。
四、對(duì)物業(yè)稅開征基礎(chǔ)工作的幾點(diǎn)建議
根據(jù)十六屆三中全會(huì)精神,改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城市土地使用稅和土地增值稅，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將成為今后地方稅務(wù)工作的現(xiàn)實(shí)。關(guān)于開征物業(yè)稅時(shí)機(jī)問題是國(guó)家決策層的事，作為稅收主管部門、職能部門應(yīng)該配合國(guó)家稅制改革,在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)做好以下幾方面的工作：
一是配合有關(guān)部門繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),以保證物業(yè)評(píng)估的正確率。
二是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，建立健全行政部門信息交流制度和建筑業(yè)雙向登記制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的形成、銷售環(huán)節(jié)實(shí)施有效監(jiān)控，及時(shí)掌握稅源成立情況。
三是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。與當(dāng)?shù)芈毮懿块T配合，積極開展稅源數(shù)據(jù)采集工作，對(duì)轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)保有情況實(shí)行數(shù)字化臺(tái)帳管理，以理清稅源情況，強(qiáng)化稅源管理為稅款征收儲(chǔ)備數(shù)據(jù)資源。
四是認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，不斷優(yōu)化納稅服務(wù)。
五是針對(duì)房地產(chǎn)偷漏稅的薄弱環(huán)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行行政處罰制度，可根據(jù)一些房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)，采取不同的征收方法，確保稅款不被流失，為開征物業(yè)稅創(chuàng)造良好的實(shí)施環(huán)境。
六是進(jìn)一步修正技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建計(jì)算機(jī)批量評(píng)估模型，利用計(jì)算機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)化程序及統(tǒng)計(jì)學(xué)測(cè)試，為開展批量評(píng)估做好技術(shù)上的準(zhǔn)備工作，不斷推進(jìn)稅收管理現(xiàn)代化建設(shè)。
七是全面加強(qiáng)地稅人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高稅務(wù)人員素質(zhì)。按照稅制改革要求培養(yǎng)合格的房地產(chǎn)評(píng)估人才。在“財(cái)產(chǎn)確認(rèn)”、“稅款核定”、“稅款征收”三個(gè)環(huán)節(jié)上確保物業(yè)稅的征收管理能力。
八是借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)建立公開、公平的反對(duì)及上訴機(jī)制，為納稅人提供一個(gè)申訴的渠道，以確保物業(yè)評(píng)估、稅款征收的合理性和公平性。
九是積極做好稅制改革的宣傳工作，讓納稅人充分認(rèn)識(shí)物業(yè)稅的性質(zhì)、作用，了解對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅的必然性和重要性，以提高納稅人的納稅意識(shí)。
