房屋中介納稅時間不能隨意更改

    2003年10月，大連市西崗區(qū)地稅征收管理分局在對所管轄區(qū)的中介機構(gòu)進行納稅輔導時發(fā)現(xiàn)，有不少房屋中介機構(gòu)在納稅義務(wù)發(fā)生時間的確認上存在問題，常常造成當期營業(yè)稅金及其附加滯后繳納，在跨年度時甚至還影響當年應(yīng)納企業(yè)所得稅的繳納。

    房屋中介機構(gòu)是為房屋買賣雙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并按國家規(guī)定的標準向委托方收取中介費的中介代理服務(wù)機構(gòu)，其所收取的手續(xù)費為經(jīng)營收入，是計算繳納服務(wù)業(yè)——代理業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)。

    在通常情況下，當房屋買賣雙方在對房價等無爭議且相關(guān)資料齊全，短期內(nèi)能辦妥交接手續(xù)的情況下，房屋中介機構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”，并按合同規(guī)定向購房方收取房價款和定金，開具企事業(yè)收款收據(jù)，在賬目處理上將此款記入往來賬——“其他應(yīng)付款”中。與此同時，房屋中介機構(gòu)收取中介費，并開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，確認收入實現(xiàn)，計算繳納當期營業(yè)稅金及其附加。

    然而，在房地產(chǎn)交易市場上，由于房屋買賣過程中各種程序、手續(xù)繁瑣，買賣雙方收付款的形式多樣，因此在房屋交易過程中各種現(xiàn)象錯綜復雜。筆者發(fā)現(xiàn)，通常大多數(shù)購房者是采用貸款的方式購房的。在這種情況下，房屋中介機構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂合同后，向購房方收取首付房款、定金和手續(xù)費，再到銀行為購房方辦理貸款手續(xù)。由于銀行要對貸款購房方進行審核，需要提供的資料比較多，且手續(xù)繁雜，時間拖得也比較長。在這種情況下，房屋中介機構(gòu)往往將貸款和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦完后，才給購房方開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，從而確認營業(yè)收入。賬目上將所確認的中介費從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)入營業(yè)收入中，據(jù)以計算繳納營業(yè)稅金及其附加。

    在納稅輔導中，筆者還發(fā)現(xiàn)有一種情況，就是在賣房方所提供的房屋相關(guān)資料不完整等情況下，有些房屋中介機構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”后，按規(guī)定向購房方收取了房價款、定金和中介費，并將所收取的這三項款全額開具企事業(yè)收款收據(jù)，在“其他應(yīng)付款”中進行核算。對所收取的中介費不單獨開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，因此也不確認收入的實現(xiàn)。待房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦完后，即繳納契稅后，房屋中介機構(gòu)才將所開具的企事業(yè)收款收據(jù)收回，把代為支付各項費用的發(fā)票交付購房方，同時開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將已收取的中介費從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)入營業(yè)收入中，此時才確認收入實現(xiàn)。

    以上兩種情況的共同點是房屋中介機構(gòu)都是在與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”時收取中介費；不同點是在所確認的納稅義務(wù)發(fā)生時間上不同。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天�！庇纱�，房屋中介機構(gòu)應(yīng)該在向委托方收取中介費的當天就確認納稅義務(wù)的發(fā)生時間，計算繳納當期稅款。

    顯然在上面提到的兩種情況下，中介機構(gòu)的做法都是錯誤的，由此造成的稅款滯后繳納應(yīng)該按照《稅收征管法》第三十二條規(guī)定從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。