最近，中國老百姓知道了一個頗感另類的新名詞———“稅負痛苦指數(shù)”。這一源自近期美國財經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)表的2005年度全球“稅負痛苦指數(shù)”稱，中國內(nèi)地的“稅負痛苦指數(shù)”位居第二，僅次于居民享有慷慨社會福利制度的法國之后。結(jié)果，圍繞中國內(nèi)地的“稅負痛苦指數(shù)”到底是高是低的問題，在財經(jīng)界掀起了一場大爭論。盡管普通老百姓對稅負痛苦指數(shù)的內(nèi)涵并不十分了解，但不少人認為在現(xiàn)實生活中實實在在地感受到了稅負的沉重。那么，住房消費作為城市居民最大宗且昂貴的消費，人們對附加在其中的稅負感受如何呢？
房價中含有多少稅
自從房產(chǎn)新政實施以來，城市老百姓都知道，政府正運用稅收手段來調(diào)控市場與房價。今年6月1日以后，內(nèi)地各大城市有關(guān)房地產(chǎn)新增的稅種有營業(yè)稅，稅率調(diào)整的有契稅，一些城市正在恢復(fù)征收的有房屋交易個人所得稅。這些在房屋交易流通環(huán)節(jié)征收的稅種，像一把利刃捅在房地產(chǎn)泡沫上，但刀鋒所及難免讓一些購房者也感到了痛。當北京、南京、杭州宣布要恢復(fù)征收房屋買賣個人所得稅后，立刻引起市場的反應(yīng)。在北京，二手房市場處于絕對的賣方市場，所以賣家將這筆稅錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上沒商量，這讓那些買不起新房原本打算買二手房的人多少感到住房消費有些力不從心了。雖然這些稅種對二手房買賣交易還是“區(qū)別對待”的（對普通住宅及溢價不是很多的二手房交易可享受稅收優(yōu)惠），但一些打算買二手房的人還是感到了“痛”，因為他們實實在在地要為因稅收因素而上漲了的房價“埋單”。然而，人們也許不太清楚的是，其實在你所購買的新商品房中，所包含的稅費也不少。
一般來說，目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占30－40％，地價、稅費及開發(fā)商利潤占到60－70％左右。如果按目前開發(fā)商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價構(gòu)成中稅負比重至少應(yīng)在35％—40％左右。
普通百姓在個人住房消費過程中，為何有隱隱的“稅痛”之感呢？客觀地說，一般人對房價構(gòu)成中稅費所占的比重并不清楚，所以對“痛”感來自何處可能說不上所以然。只是覺得城市地少人多，加上開發(fā)商太黑，所以房價就高。普通百姓家庭即使踮起腳來要圓一個住房夢也是遙不可及。
上個月，北京曝出數(shù)千人晝夜排隊認購經(jīng)濟適用房的新聞。人們之所以非得要買經(jīng)濟適用房，就是因為它比商品房的價格要低。而經(jīng)濟適用房價格之所以低，是因為政府減免了21項房地產(chǎn)稅費（不是全部稅費，也不是全免）。這也從一個側(cè)面說明了房地產(chǎn)稅費在房價構(gòu)成中所占的“權(quán)重”。
未來房地產(chǎn)稅改進行時
按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國際通行作法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費項目以外，其它收費或取消或合并為某一固定稅種。
在稅改方案設(shè)計中有一個重要稅種，就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。不少人誤以為，增加了物業(yè)稅，就可以免去交70年土地出讓金而改為年租制了，房價就能大幅度下降了，其實這是理解有誤。增加了物業(yè)稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。物業(yè)稅是對老百姓擁有的房產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅，原來買房時一次性預(yù)交的70年土地使用費（土地出讓金）則改成地租每年交納。
有專業(yè)人士分析，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來的房價大幅度下降可能不會出現(xiàn)，其中相當大一部分會被開發(fā)商等各種利益團體截取。因為，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，并不就意味著開發(fā)商就一定會降價，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機會將稅負轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。再有，物業(yè)稅的征收需要對各個房產(chǎn)進行評估，并且一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，稅收征管成本和執(zhí)法成本將十分巨大。
