10月13日國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》。該通知的出臺從兩方面對房地產(chǎn)交易中為了規(guī)避正常稅費(fèi)轉(zhuǎn)而采取贈與的方式轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的做法進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制和打擊。一方面是從購房時(shí)間上的再確定；另一方面是從房屋再轉(zhuǎn)讓上個人所得稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和方式上。北京中原三級市場部的專業(yè)人士認(rèn)為新稅收管理辦法的出臺，將在一定程度上抑制房地產(chǎn)交易雙方通過贈與方式繞開真實(shí)買賣的正當(dāng)途徑從而達(dá)到避稅目的的行為。
購房時(shí)間新認(rèn)定，免稅日期再延長
在《通知》第二條第一款中規(guī)定，第一：對于通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈與以上五種方式取得的房屋，購房時(shí)間仍按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》中的條款執(zhí)行，即購房時(shí)間按發(fā)生贈與前的購房時(shí)間確定，且依照房產(chǎn)證和契稅發(fā)票上注明的時(shí)間，遵循“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間，也就是說以上的贈與方式并不改變該套房屋的購買時(shí)間，仍以實(shí)際購房日期為準(zhǔn)；第二：對于其他無償受贈方式取得的房屋，如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的贈與取得的房屋，該房屋的購房時(shí)間將按照發(fā)生受贈行為后新的產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間確定，即將此種贈與行為視同發(fā)生了一次房屋買賣，購房時(shí)間更替為贈與后的新日期。
對于第二種名為贈與，實(shí)則買賣的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式，取消了受贈者曾經(jīng)享受到的時(shí)間上的優(yōu)惠。如果是以往未區(qū)分兩類人群的贈與方式，這類購房者假借贈與買到的房屋并不重新計(jì)算購房時(shí)間，而現(xiàn)在他們通過贈與取得的房屋將重新認(rèn)定購房日期，從而其再出售的免稅（營業(yè)稅、個稅）日期將最多延長5年。北京中原三級市場部的專業(yè)人士舉例說明：王先生于2006年9月30日以贈與的方式將房屋出售給其朋友李小姐，該套房產(chǎn)實(shí)際的購房時(shí)間為2002年5月30日，那么按照以前的稅收征收管理規(guī)定，李小姐取得房屋所有權(quán)后的第二年即2007年5月30日（所購房屋已滿5年）以后再出售此套房屋就可免征營業(yè)稅，甚至個人所得稅（如果該房屋是其自住且唯一的生活用房）；然而按照最新的稅收執(zhí)行辦法，李小姐取得的這套房屋的購買時(shí)間變?yōu)榱?006年9月30日，也就是說如果她想在到達(dá)免稅期后出售此套房產(chǎn)，則需等到2011年9月30日，這比以往的操作方式晚了4年多的時(shí)間。因此對于真實(shí)贈與關(guān)系外的其他贈與交易中的受贈方來說將不劃算，同時(shí)贈與的方式還要向受贈人征收全額3%的契稅，而買賣中購買方購買普通住房僅需按照1.5%繳納契稅。
再轉(zhuǎn)讓稅率變唯一，20%的標(biāo)準(zhǔn)已確立
此次新的政策確定了贈與后的不動產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)的個人所得稅征收辦法和適用稅率，由于在契稅和印花稅完稅憑證上加蓋了“個人無償贈與”的印章，因此當(dāng)再次交易時(shí)能夠清晰明確地認(rèn)定房屋的取得方式是否為贈與，而該類房屋的個人所得稅征收辦法將按照20%的征收方法和規(guī)則來征收，同時(shí)其扣減費(fèi)用中可以再增加一部分扣除費(fèi)用——受贈中繳納的稅金和合理費(fèi)用。此項(xiàng)規(guī)定取消了受贈房屋再出售對于個稅繳納方式的選擇權(quán)，即不允許采用按轉(zhuǎn)讓收入×1%的方式計(jì)繳。因此如果是房屋品質(zhì)較好，升值較快，且又找不全上次交易時(shí)所交納的各項(xiàng)稅費(fèi)的相關(guān)憑據(jù)和發(fā)票，那么按照20%繳納個人所得稅的稅額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按1%征收，北京中原三級市場的專業(yè)人士舉例說明，假設(shè)孫先生欲以60萬的價(jià)格出售某套2002年取得的受贈房產(chǎn)，而房屋的原值為45萬，他所能找到的各類稅費(fèi)票據(jù)和所支付的貸款利息以及裝修費(fèi)用憑據(jù)總計(jì)為7萬元，那么按照差額的20%計(jì)算，個人所得稅為（60萬-45萬-7萬）×20%=16000元，如果按照另一種1%的計(jì)稅方式，個人所得稅為60萬×1%=6000元，兩者共相差了10000元。可以看出通過贈與后的房屋再出售，所交個人所得稅在一般情況下會比較高。因此購房者切勿盲目追求此次購房的低稅金而采取贈與的方式逃避正常稅費(fèi)，因?yàn)榇藭r(shí)的逃避將在某種程度上加大房屋再次交易時(shí)的成本。
通過對新贈與稅收管理辦法的分析中原三級市場部的專業(yè)人士認(rèn)為新贈與不動產(chǎn)稅收的政策區(qū)分了贈與的主體類型，對于真正的贈與關(guān)系人仍建議采用贈與方式進(jìn)行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，與此同時(shí)也是從政府的指導(dǎo)層面希望真正的房產(chǎn)買賣交易主體能夠采用和回歸到正常的交易方式中，而不要再打贈與的主意。贈與的物業(yè)采用贈與的方式轉(zhuǎn)移權(quán)屬，買賣的物業(yè)采用交易方式進(jìn)行過戶。這是規(guī)范的房地產(chǎn)市場應(yīng)該遵循的行為原則和方式。
