中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標(biāo)明的建筑面積為146.7平米，他開始擔(dān)心起來。因為他通過朋友打聽到，即將開征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個檻上，冤！”
什么是房產(chǎn)物業(yè)稅？
12月15日，建設(shè)部副部長劉志峰一語點破個中玄機(jī)：就像買車一樣，雖然買的時候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時候買得起用不起。將來對大戶型住宅也會采取相似措施。
他還透露，建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)”稅費(fèi)的問題，以此引導(dǎo)對中小套型住宅的消費(fèi)。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)”的集中代表正是物業(yè)稅。隨后，業(yè)界和媒體嘩然。
房產(chǎn)界認(rèn)為，這將會帶來整個行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟(jì)貧；此舉是否會降低百姓購房門檻，有沒有可能增加購房者的稅負(fù)？”更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)買了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？
這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓透露，國家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時間，“只有完成了這項基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)�！眲⒒刚f。真正推行物業(yè)稅要到2008年。
降低目前房價最高可達(dá)35%
2006年5月底，物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規(guī)劃，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業(yè)稅改革的3個備選方案：
一是“小改”方案：征收對象保持現(xiàn)有格局不變，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調(diào)整。二是“中改”方案，即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。
劉桓認(rèn)為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要問題集中在城市。
據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個，而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費(fèi)有40余種，有的地方甚至多達(dá)近100種。這些稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對個人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負(fù)最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀荆@客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
劉桓介紹說：“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，不符合國際慣例�！彼^物業(yè)稅簡單地說，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購買者在買房階段稅費(fèi)降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來間接向房產(chǎn)消費(fèi)者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M(fèi)者直接征收。從理論上說，購買新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。
財政部財科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的“專業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致許多城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。
因此，根據(jù)預(yù)測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10-20%，降價幅度最高甚至可達(dá)35%以上。
據(jù)估算，由于地價和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。
同時，劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配。
跡象表明，物業(yè)稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。
為何專家推定為144平米？
“如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費(fèi)，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費(fèi)占用，這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負(fù)，要么你把這個大園子用于經(jīng)營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費(fèi)有限的資源，這不僅合法，而且也很公平�！�
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫“抑富”，目的在于使有限資源得到合理均衡。對于“濟(jì)貧”，張學(xué)誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。
從房屋面積上而言，目前，部分專家認(rèn)為貧富之間的界定值為144平方米。
劉桓說，這個數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認(rèn)為，按照國際通行做法結(jié)合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但此種說法沒有得到國家有關(guān)部門的印證。最終落實的物業(yè)稅起征面積，建設(shè)部有關(guān)人士說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。”
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90-140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。
開征物業(yè)稅重點是第二套住房？
物業(yè)稅的征收并非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。
劉桓認(rèn)為，作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。
但是，什么是第二套住房呢？
陳淮分析：一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機(jī)關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀(jì)80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標(biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。
因此原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
還有一個人們最為關(guān)注的問題，就是開征物業(yè)稅時是不是只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再追征了？
陳淮切中要點地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。
正因此，我國將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年交納的物業(yè)稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。
物業(yè)稅起征稅率0.8%？
現(xiàn)供職于中國土地勘測院政策研究中心的章波，還在南京大學(xué)城市與資源學(xué)系讀書時，就和老師黃賢金等人完成了一篇關(guān)于物業(yè)稅的論文。
最近，他的這篇論文，應(yīng)科技部要求被譯為英文版，供有關(guān)方面參考。他在論文中以南京為例，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素，最終得出適合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應(yīng)當(dāng)控制在0.8%左右的結(jié)論。
而據(jù)報道，目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析，中央財經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)�。�?jù)此設(shè)計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是1：1.物業(yè)稅開征后，包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費(fèi)將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費(fèi)后的30萬元。
而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。
也有一種說法認(rèn)為，在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。
中國人民銀行行長助理、長期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
“考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。
由此看來，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點占據(jù)主流。
