近日，有消息表示，北京市地稅局將出臺房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅繳納新規(guī)定（以下簡稱“契稅新規(guī)”），通過進一步完善二手房交易的最低計稅價格，限制目前市場上出現(xiàn)的買賣雙方虛報二手房交易價格、差價私下補齊的常見逃稅行為，從而規(guī)范二手房交易的正常價格體系。對此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍在接受記者采訪時表示，契稅計稅新規(guī)出臺無疑對規(guī)范房產(chǎn)市場秩序起到了良好的助推作用，但是其影響力度的大小還需進一步確定是否能解決兩個方面問題，一是契稅新規(guī)的制定標準能否將已購公房和二手商品房區(qū)分開來，二是如何制定二手商品房最低計稅價格。
二手商品房急需制定最低計稅價格
宮萍認為，從目前來看，稅務(wù)部門目前辦理二手房交易繳稅時，就已經(jīng)采用最低計稅價格了。但是，主要是以北京市建委定期公布的《北京市已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市交易市場價格手冊》中的價格作為二手房交易的最低計稅價格。其中沒有對二手商品房單獨列出，但事實上已購公房和經(jīng)濟適用房的價格同二手商品房價格相比還是有很大區(qū)別的。以北京市建委數(shù)據(jù)顯示，2005年1-11月份，北京全市二手商品住宅買賣價格為4597元／平方米，而已購公房和經(jīng)濟適用房再上市買賣價格為4209元／平方米，可見，二手商品房價格高于公房價格，特別是在對于局部區(qū)域市場，其兩者之間的差值更明顯。因此，有必要制定單一的二手商品房最低計稅價格。
另外，從二手商品房成交量上來說，成交量快速增長，其逃稅額度也在不斷上升，從而也迫切需二手商品房最低計稅價格的出臺。對此，中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士認為，一方面，2005年“5.11”系列宏觀調(diào)控政策的出臺，其中對營業(yè)稅和契稅的征收標準有了重新的界定，而其受稅收影響最大的莫過于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時出售成本增大，極大減少了消費者的出售房屋的預(yù)期利潤，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在交稅時虛報成交價格的現(xiàn)象，出現(xiàn)逃稅現(xiàn)象，進一步凸顯制定二手商品房最低計稅價格的必要性；另一方面，二手商品房的占有比重逐年增加，已經(jīng)高于已購公房。隨著消費者對居住水平的不斷提高，再加之新建商品房的大量入市，其二手商品房的上市量還會增長，因此為了更好的規(guī)范二手房交易市場，也非常有必要將公房和二手商品房最低計稅價格區(qū)分開來。
最低計稅價格更新頻次及區(qū)域范圍有待變化
記者了解到，從目前契稅的最低價格執(zhí)行標準來說，主要是依據(jù)北京市建委的《已購公房和經(jīng)濟適用房的指導(dǎo)價格》為準，但指導(dǎo)價格的更新是以半年為期限的，時間相對較長，不能及時反映市場的價格變化。因為對于一些交易熱點區(qū)域，其區(qū)域價格由于受供求關(guān)系的影響，價格變化較大。如果不及時更新，勢必會出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進而也影響到二手房交易市場真實價格體系的建立。
另外，對于區(qū)域范圍的選擇上應(yīng)盡量擴大化，據(jù)北京交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠郊區(qū)縣，如房山、順義、門頭溝等區(qū)域的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，其中，有66%的成交房屋屬于二手商品房�？梢姡紖^(qū)的二手房交易市場活躍勢頭不減，郊區(qū)二手房成交量不斷增長。因此在制定二手商品房最低計稅價格時其區(qū)域范圍的選擇非常有必要擴大化，這樣才能更真實、全面反映市場。中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍認為，隨著二手商品房交易量的不斷增大，其對稅收的貢獻率也相應(yīng)增大，因此，在制定二手房交易最低計稅價格時，有必要將二手商品房單獨列出，最大程度地完善二手房交易市各種房屋性質(zhì)的計稅價格體系。只有這樣才能發(fā)揮出該計稅價格的作用，更好地促使二手房交易市場價格的規(guī)范發(fā)展。
