廣州某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售位于繁華路段的房產(chǎn)，竟出現(xiàn)巨額虧損，在“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，反映銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)清理?yè)p失高達(dá)8000多萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的暴利行業(yè)，如此巨大的“虧損”又說(shuō)明了什么問(wèn)題呢？
據(jù)廣州地稅部門(mén)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2005年，廣州有160多家房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收違法問(wèn)題。一個(gè)公認(rèn)為造就富人最多的暴利行業(yè)，成了稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。
偷逃稅收的“重災(zāi)區(qū)”
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3年公布的中國(guó)富豪百?gòu)?qiáng)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越來(lái)越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。
自上個(gè)世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)商便迎來(lái)了幸福時(shí)光。一位在2002年搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換，建筑的利潤(rùn)在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)在100%至200%.
不久前，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過(guò)90%.與房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)相呼應(yīng)的是住房?jī)r(jià)格的直線攀升、開(kāi)發(fā)商數(shù)量的不斷增加。
然而，一些令人羨慕的“財(cái)富巨人”，同時(shí)也是“納稅侏儒”。去年公布的“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”中，前300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)。
在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2005年，廣州地稅稽查部門(mén)對(duì)全市260多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了檢查，其中發(fā)現(xiàn)稅收違法問(wèn)題的有160多家，查補(bǔ)入庫(kù)稅款達(dá)1.3億元，占了全年專(zhuān)項(xiàng)檢查查補(bǔ)入庫(kù)金額的七成多。2003年-2005年上半年，北京地方稅務(wù)局共計(jì)查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問(wèn)題的案件180件，查補(bǔ)稅款75845萬(wàn)元。
十種稅收違法手段
廣州市地稅稽查部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)運(yùn)行也比較平穩(wěn)、健康和理性。但在專(zhuān)項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，資金投入與收益間隔長(zhǎng)，財(cái)務(wù)核算和賬務(wù)處理涉及的違法手段花樣繁多。目前房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下：
一是瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取會(huì)計(jì)核算上的確認(rèn)銷(xiāo)售與稅法上規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間不一致而自行延期申報(bào)；或者以未領(lǐng)取售房許可證為由，對(duì)收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷(xiāo)售收入……
二是利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款。例如關(guān)聯(lián)之間轉(zhuǎn)移資金、集團(tuán)內(nèi)部購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)交易等。文章開(kāi)頭所提的公司，就是以超低價(jià)向關(guān)聯(lián)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)偷逃稅。
三是財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算比較混亂，導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無(wú)法準(zhǔn)確核算。有房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費(fèi)”項(xiàng)目一直掛賬在“在建工程”科目，沒(méi)有按工程項(xiàng)目和完工進(jìn)度及時(shí)分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，少計(jì)了房產(chǎn)原值，從而少計(jì)了稅款。
四是有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費(fèi)現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費(fèi)未按規(guī)定時(shí)間申報(bào)等。
五是企業(yè)合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
六是回遷房部分未按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
七是將自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分未按規(guī)定申報(bào)繳納稅費(fèi)。
八是以房產(chǎn)物業(yè)抵償勞務(wù)款未作收入申報(bào)納稅。
九是對(duì)連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不劃分成本負(fù)擔(dān)對(duì)象，模糊應(yīng)納稅所得額。
十是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將收到的銀行按揭掛往來(lái)賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。
加快進(jìn)入“護(hù)法”時(shí)代
針對(duì)房地產(chǎn)目前的諸多問(wèn)題，專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)，宜規(guī)范，不宜冷淡，房地產(chǎn)業(yè)亟須進(jìn)入“護(hù)法”時(shí)代。
調(diào)控市場(chǎng)與加強(qiáng)監(jiān)管，并不局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉博士認(rèn)為，長(zhǎng)久以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。一項(xiàng)調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走20%到30%；各類(lèi)房地產(chǎn)公司等拿走40%到50%.
土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素，目前開(kāi)始進(jìn)入“護(hù)法”時(shí)代。2006年一開(kāi)始，廣州房管部門(mén)就發(fā)出了強(qiáng)烈信號(hào)。一度有“天價(jià)地王”之稱(chēng)的琶洲兩地塊PZB1501、1301，因地塊受讓方違約未付清地價(jià)款，近日被解除土地使用權(quán)出讓合同。廣州市國(guó)土房管局表示，收回兩“地王”只是一個(gè)開(kāi)始，相應(yīng)的有效清理措施將陸續(xù)推出。
廣州市地稅局表示，將加大對(duì)違法行為的曝光和懲罰力度。，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不斷出現(xiàn)的稅收違法現(xiàn)象，繼續(xù)加大強(qiáng)查監(jiān)控力度，通過(guò)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查行動(dòng)，包括對(duì)較大型房地產(chǎn)集團(tuán)采取“集團(tuán)式”作戰(zhàn)模式開(kāi)展專(zhuān)案檢查。同時(shí)，地稅部門(mén)將會(huì)采取系列措施加強(qiáng)對(duì)稅收違法企業(yè)的執(zhí)法力度，包括定期公告欠稅企業(yè)名單，阻止欠稅企業(yè)法人代表出境，行使稅收優(yōu)先權(quán)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等。
