國家稅務(wù)總局日前發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不低于20％，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日。
對房地產(chǎn)業(yè)的總體影響不是很大
從這次國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)預(yù)售稅率上調(diào)5%來看，調(diào)整幅度并不是很大。而且，向上調(diào)整的僅僅是非經(jīng)濟適用房項目，經(jīng)濟適用房項目實際上是下調(diào)了，從這個意義上說，此次調(diào)整對總體的影響不是很大，有升有降。從調(diào)整的范圍來看，省會城市和計劃單列市提高了5%，全國有31個省會城市，加上計劃單列市總共也就是50個，大量的地級市實際上沒有變化，仍然是15%，其他地區(qū)則在10%，比以前的15%還低。因此，對于全國影響幅度也不是很大。同時，房地產(chǎn)預(yù)售所得稅率僅僅是按預(yù)售毛利潤20%計征企業(yè)所得稅，這與目前房地產(chǎn)利潤相比，所占是很小的。當(dāng)然，這是從全國來看的，而對不同地區(qū)、不同企業(yè)來說，這一政策的影響是不同的。
這預(yù)示國家對房地產(chǎn)投資反彈和價格上漲仍然存有戒心
本次調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售稅率不僅是很合理的，而且是非常必要的。而這項措施其實在2004年或者最晚在2005年就應(yīng)當(dāng)開始，直到現(xiàn)在才制定出這樣的措施，說明稅收政策還不是很協(xié)調(diào)。
事實上，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅征收上存在著大量的偷稅漏稅現(xiàn)象，2005年的一份調(diào)查資料顯示，調(diào)查地區(qū)90%以上是房地產(chǎn)企業(yè)欠稅，這一方面與房地產(chǎn)企業(yè)本身的管理有關(guān)，同時也說明我國在房地產(chǎn)稅收管理上存在著很大的漏洞。另外，我國在2003年下半年就開始對房地產(chǎn)投資實行宏觀調(diào)控，但利用稅收手段進行調(diào)整僅僅從2005年才開始實行，到今天，這也僅是一種補充和完善，由于以前稅收征管辦法未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整，此次調(diào)整是對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補，假如這項政策能在2004年或者2005年就開始推行，那么，抑制房地產(chǎn)投資過快過熱的宏觀調(diào)控政策效果不僅會更加明顯，也將會更加有效。
近幾年我國房地產(chǎn)投資過快、房價增長過高過快的區(qū)域主要就是一些大中城市，尤其是省會城市和計劃單列市，如上海、廣東、杭州、南京、北京等等，盡管國家采取了一系列政策使房地產(chǎn)投資和房價上漲得到一定程度抑制，如上海等，但還有很多城市的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)未達到調(diào)控目標(biāo)。仔細(xì)分析這些城市的房價就會發(fā)現(xiàn)，實際上是一種虛假的高位，很多城市呈現(xiàn)有價無市的態(tài)勢。為了穩(wěn)定房價，國家除了制定一系列的宏觀調(diào)控政策外，還提出了加大經(jīng)濟適用房投資規(guī)模，提高相應(yīng)投資比例，以此平抑房價上漲，實際上，本次調(diào)整中的區(qū)域性差別政策就是國家宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)，也預(yù)示著，國家對房地產(chǎn)投資反彈和價格上漲仍然存有戒心。
上調(diào)房地產(chǎn)預(yù)售稅率不會使房價上漲
有人表示，調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售稅率，將會促使價格上漲。筆者認(rèn)為，這絕非必然，相反，通過加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價格更加合理。其實，在這里需要明確一個基本認(rèn)識，即市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。
成本提高，銷售價格就會上漲，這不是市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律性結(jié)論。在當(dāng)前的家電市場上沒有人會說，你的成本高，所以價格就高。
說價格會提高，只是開發(fā)商的一種錯誤的慣性思維方式，意思就是，你加大了我的成本，我就將它加在銷售價格上，這是極其錯誤的邏輯，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間不是自己硬性規(guī)定的必須達到的剛性目標(biāo)，利潤是由市場來決定的，有些開發(fā)商動不動就說會轉(zhuǎn)嫁給消費者，在事實中，確實存在著這種現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象是非正常的。筆者認(rèn)為未來我國房地產(chǎn)價格將會下降，這是因為房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重超過和背離價值，而這種背離現(xiàn)象，不可能長期存在下去。而且從房地產(chǎn)市場環(huán)境來看，也遠(yuǎn)未達到政策效應(yīng)和合理的價格區(qū)間范圍。
本次房地產(chǎn)預(yù)售稅率調(diào)整，是對房地產(chǎn)利潤合理調(diào)整的措施之一，必將對我國房地產(chǎn)市場的鍵康穩(wěn)定發(fā)展起到積極的推動作用。
