4月11日，本報(bào)《廣州樓市會(huì)否被宏調(diào)“開(kāi)刀”》一文刊登后，引起了業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈反響。日前，時(shí)報(bào)記者進(jìn)一步采訪了多家發(fā)展商和業(yè)內(nèi)人士，他們均認(rèn)為：要想樓價(jià)下調(diào)不僅要控制需求，還要增加市場(chǎng)供應(yīng)量。
稅收杠桿鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中低產(chǎn)品
中原地產(chǎn)項(xiàng)目拓展部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，行政手段太過(guò)直接，廣州樓市目前還沒(méi)有達(dá)到必須用行政手段的階段。他表示，對(duì)于目前過(guò)高樓價(jià)應(yīng)該運(yùn)用引導(dǎo)的手段，否則可能引發(fā)市場(chǎng)混亂，甚至?xí)箻莾r(jià)再度上漲。
中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容指出，行政手段無(wú)法達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)目的。他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)由2004年的局部過(guò)熱，蔓延到全面的過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的程度也越來(lái)越大了。通過(guò)行政的方式、通過(guò)局部的方式來(lái)調(diào)控是不可能達(dá)到目的的。
而廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志認(rèn)為，要讓過(guò)高的房?jī)r(jià)下跌，只有增加高檔住宅的稅收，或者從貸款上優(yōu)惠鼓勵(lì)發(fā)展商開(kāi)發(fā)中低價(jià)位的產(chǎn)品。
土地供需平衡降低開(kāi)發(fā)成本
陳洪志認(rèn)為，宏觀調(diào)控應(yīng)該包括兩個(gè)層面的內(nèi)容，一是抑制需求，二是增大市場(chǎng)供應(yīng)量。他還指出，由于去年政府一味出臺(tái)政策抑制需求，但市場(chǎng)的土地供應(yīng)量卻在相應(yīng)地減少，因此造成了目前市場(chǎng)上突出的供需矛盾。
據(jù)知情人士透露，廣州市政府手上是有大量的土地儲(chǔ)備的。據(jù)公布，金沙洲有8.26平方公里，琶洲有6平方公里，廣州氮肥廠及周邊有3平方公里，白云新城有2.1平方公里，員村有1平方公里，此外番禺、花都、南沙、蘿崗等區(qū)土地資源豐富，這四個(gè)區(qū)成為廣州土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。
與此同時(shí)，政府還可通過(guò)多種途徑增加后續(xù)土地儲(chǔ)備，例如：收回市中心的閑置土地；搬遷舊城區(qū)內(nèi)的國(guó)有企業(yè)；撤銷(xiāo)41個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)釋放1.8萬(wàn)公頃土地；處置金融機(jī)構(gòu)擁有的抵債土地等等�？梢�(jiàn)政府手中的土地相當(dāng)充足。而目前廣州市政府在土地供應(yīng)量上也加大了投入，今年4月推出的土地共有6塊，其中3塊為住宅項(xiàng)目。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)
去年實(shí)行的三大宏觀調(diào)控政策，地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，均未能達(dá)到預(yù)期效果。
加息
中國(guó)人民銀行決定，從去年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。
將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。
地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同點(diǎn)評(píng)：加息政策起到了較好的作用，但隨著物價(jià)指數(shù)的回落，該政策也不能頻繁使用，因此，效果持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)。
期房限制轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅
去年5月11日，《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》出臺(tái)，營(yíng)業(yè)稅征收被提上議事日程。意見(jiàn)中規(guī)定：期房限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庖矊?duì)營(yíng)業(yè)稅和普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)作了重新界定。
地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同點(diǎn)評(píng)：該政策實(shí)施對(duì)樓市的影響也不大，對(duì)于非普通住宅只是多征收了1.5％的稅收，這對(duì)于有能力購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住宅的買(mǎi)家不會(huì)造成太大影響，而對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有絲毫影響。同時(shí)，對(duì)于那些炒樓者來(lái)說(shuō)，最多的影響不過(guò)是炒樓只要多等2年即可。
二手房征個(gè)稅
去年10月7日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)，以下簡(jiǎn)稱156號(hào)文件）。重申個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房必須交納20%個(gè)人所得稅。
地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同點(diǎn)評(píng)：該政策只會(huì)增加普通買(mǎi)家二手交易的煩瑣度。？？？？
相關(guān)鏈接 去年宏觀調(diào)控政策并未能平抑高房?jī)r(jià)
對(duì)于目前建設(shè)部欲行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有業(yè)內(nèi)人士分析，由于去年系列宏觀調(diào)控政策沒(méi)有起到真正平抑樓價(jià)的作用。因此，眾發(fā)展商和地產(chǎn)專(zhuān)家開(kāi)始對(duì)去年的“新政”發(fā)出質(zhì)疑。
去年，被許多房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士戲稱為“政策年”。主要是因?yàn)樵谶@過(guò)去的一年中，國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)和局部市場(chǎng)上出現(xiàn)的房?jī)r(jià)波動(dòng)較大、投資過(guò)熱的情況，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，從年初貫穿年末。其中比較值得關(guān)注的是包括央行加息、期房限制轉(zhuǎn)讓、營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征、征收二手房的個(gè)人所得稅等。
然而，從一年后的今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)證明：這些政策并沒(méi)有起到最初平抑樓價(jià)的作用。
