5月29日，國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），其中關(guān)于二手房的稅收新政頗受市場(chǎng)關(guān)注，具體規(guī)定如下：
“為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”
昨天是《意見》實(shí)行第一天，市場(chǎng)反映怎么樣呢？
據(jù)新聞晨報(bào)報(bào)道：30日，“降價(jià)拋售”突現(xiàn)次新房集中的地區(qū)，浦東世紀(jì)公園地區(qū)的一批房東打出房源優(yōu)惠信息，宣布降價(jià)出售物業(yè)，降價(jià)幅度在3%-5%，并強(qiáng)調(diào)只有在6月1日前成交才享有此降價(jià)待遇；更多買來(lái)不足5年的二手房做好了長(zhǎng)期掛牌準(zhǔn)備，這部分業(yè)主30日紛紛上調(diào)掛牌價(jià)格。
另?yè)?jù)四川新聞網(wǎng)報(bào)道：30日，市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，前來(lái)辦理二手房交易手續(xù)的市民較多，交易中心將辦公時(shí)間延長(zhǎng)了一個(gè)小時(shí)，當(dāng)日二手房交易共成交350余件，創(chuàng)下單日成交數(shù)量歷史最高紀(jì)錄。此次二手房交易執(zhí)行新稅收政策將給房產(chǎn)中介帶來(lái)一定的影響，二手房交易中最受歡迎的房源集中在5年以下的房屋，新政策將使得一些5年以下可賣可不賣的房屋退出二手房交易市場(chǎng)，造成房屋中介手中房源的流失。
從各媒體相關(guān)報(bào)道中我們可以看出，九部委《意見》給二手房市場(chǎng)造成了相當(dāng)?shù)挠绊�，相�?dāng)數(shù)量的二手房交易提前在6月1號(hào)新政正式實(shí)施前完成了交易，并且一部分交易做了降價(jià)銷售的處理，另外從四川新聞網(wǎng)一些5年以下可賣可不賣的房屋退出二手房交易市場(chǎng)的報(bào)道中，我們可以得出初步的結(jié)論：市場(chǎng)的對(duì)《意見》反應(yīng)很激烈，稅收新政的調(diào)節(jié)作用明顯。
但再進(jìn)一步的思考的話，我們要問(wèn)，稅收新政是否達(dá)到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)或者更進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)的目的了呢？答案是：稅收新政的調(diào)控最終后果是很有可能提高二手房?jī)r(jià)。
從上面的兩篇報(bào)道中，我們直接可以看出，很多進(jìn)行二手房交易的民眾提前進(jìn)行了交易，具體規(guī)模至少在平時(shí)規(guī)模的兩三倍，可以推斷這一比例應(yīng)該在國(guó)內(nèi)比較適用，也就是說(shuō)整個(gè)國(guó)內(nèi)交易量在平時(shí)2倍左右。發(fā)生提前交易屬于違約行為，賣主一般要承擔(dān)部分違約責(zé)任，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是賣主房?jī)r(jià)的適當(dāng)降低，以補(bǔ)償買主的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和違約責(zé)任，這似乎是個(gè)積極的信號(hào)，表明房?jī)r(jià)確實(shí)降低了，但我們看到這只是提前交易的違約補(bǔ)償造成的暫時(shí)價(jià)格下降，而非正常的價(jià)格下降，真正影響價(jià)格的因素被隱藏了。
那么我們?cè)賮?lái)深入分析一下。提前交易的二手房數(shù)量并不代表交易總量，降價(jià)銷售的也只是其中一部分，另外有相當(dāng)部分的二手房退出了交易，筆者認(rèn)為這一現(xiàn)象不是個(gè)象，在國(guó)內(nèi)應(yīng)該普遍存在。此次稅收新政的調(diào)控目的在于打擊炒房和適當(dāng)調(diào)節(jié)投資性住房，但對(duì)正常的二手房也勢(shì)必造成一些影響。筆者認(rèn)為，退出交易的二手房應(yīng)該有相當(dāng)部分屬于正常交易的二手房，還有部分投資性和投機(jī)性住房，普遍在等待房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)，以彌補(bǔ)稅收新政帶來(lái)的成本上升和收益下降。應(yīng)該說(shuō)，他們的期待有一定道理，原因如下：
一、我國(guó)住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場(chǎng)剛性自住需求得不到滿足。在供需存在矛盾的情況下，在目前處于賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中推行稅收新政，增加的稅收會(huì)不會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁到買房者的身上？如果營(yíng)業(yè)稅是由賣方來(lái)交，賣方可能就會(huì)通過(guò)提價(jià)的方式，使得增加的成本被抵消掉；如果是采用“一口價(jià)”方式，那營(yíng)業(yè)稅就要由買家來(lái)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅很有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者一房�！斑@個(gè)提高的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，相當(dāng)于房?jī)r(jià)要漲5.5%.”廣州中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)總監(jiān)潘婉霞說(shuō)。漲價(jià)的可能在上面新聞晨報(bào)的報(bào)道中得到了部分驗(yàn)證。
二、短期二手房供應(yīng)不足，遠(yuǎn)期將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。二手房提前交易雖然消化了部分需求，房?jī)r(jià)的暫時(shí)下降會(huì)增加二手房的需求，由于部分二手房退出交易，意味著短期內(nèi)二手房將出現(xiàn)更大程度的供需矛盾，短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生回升的效果。另外這一矛盾也會(huì)影響到租房市場(chǎng)，部分買不到二手房的人會(huì)暫時(shí)選擇租房，這勢(shì)必會(huì)在6月后短期內(nèi)將會(huì)推動(dòng)房租價(jià)格的上漲，由此帶來(lái)的后果是租房和購(gòu)房?jī)煞N經(jīng)濟(jì)行為替代性增加，部分租房需求會(huì)疊加到二手房需求中。租房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的需求交換，最終結(jié)果很那在量化上給出結(jié)論，但有一點(diǎn)肯定的是二手房供需仍然會(huì)存在矛盾。雖然遠(yuǎn)齊內(nèi)退出交易的二手房會(huì)重新回歸市場(chǎng)，面對(duì)更大的市場(chǎng)需求，這樣的房?jī)r(jià)下降的預(yù)期不能抵消供需矛盾帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。
基于以上兩方面原因考慮，筆者認(rèn)為稅收新政的出臺(tái)很有可能達(dá)不到當(dāng)局最初的料想，反而會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控是比較系統(tǒng)化的工程，調(diào)控土地的供應(yīng)和保證土地的合理及時(shí)開發(fā)，從而可以從根本上保證住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化，這樣的政策將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極的影響，另外《意見》中其他的調(diào)控政策也都是見效比較慢的政策，具體作用的顯現(xiàn)要在相當(dāng)長(zhǎng)期才能表現(xiàn)出來(lái)。稅收新政的推出效果產(chǎn)生一定負(fù)面效應(yīng)也在情理之中。從這個(gè)意義上講，《意見》出臺(tái)稅收新政更多是在測(cè)驗(yàn)市場(chǎng)的反應(yīng)，備受關(guān)注的20%個(gè)稅沒有在《意見》中出現(xiàn)可能也是處于這個(gè)原因。待市場(chǎng)時(shí)機(jī)比較成熟了，20%個(gè)稅一定會(huì)出臺(tái)。
