8月1日起，市民賣出房屋時(shí)，裝修費(fèi)、貸款利息、公證費(fèi)等可以扣除在合理費(fèi)用中，免征二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅。昨日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)去年實(shí)施的二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅政策作了新的解釋。
裝修費(fèi)最高扣除額達(dá)15％
據(jù)了解，去年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)新政，要求二手房轉(zhuǎn)讓有盈利的要據(jù)實(shí)征收盈利部分20％的個(gè)人所得稅，沒有盈利，如能提供證據(jù)則可免征個(gè)人所得稅。當(dāng)時(shí)規(guī)定，盈利部分是指賣房所得收入扣除原購(gòu)房?jī)r(jià)和合理費(fèi)用后的部分。而當(dāng)中的合理費(fèi)用僅是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國(guó)家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用。當(dāng)中沒有提到裝修費(fèi)用和房貸按揭利息及公證費(fèi)。
昨天的《通知》則首次規(guī)定了住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等都是合理費(fèi)用。而且，裝修費(fèi)最高可扣除的額度達(dá)到原房屋價(jià)值的15％，其中公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的裝修費(fèi)扣除最高額度為15％，商品房和其他住房則為10％。
打個(gè)比方，李先生購(gòu)入一套50萬(wàn)元房屋，在2年內(nèi)把它以60萬(wàn)元賣出，當(dāng)中中介費(fèi)2萬(wàn)元，裝修費(fèi)5萬(wàn)元，房貸利息1萬(wàn)元。那么他扣除所有合理費(fèi)用后盈利只有2萬(wàn)元，征收4000元的個(gè)人所得稅。如果裝修費(fèi)超過(guò)7萬(wàn)元，李先生則可以免征個(gè)人所得稅了。
但市民在申報(bào)扣除該費(fèi)用時(shí)，必須提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。而購(gòu)房款里已經(jīng)含有裝修費(fèi)的，即購(gòu)買帶裝修房子的，裝修費(fèi)不能減扣。
核定征收稅率或會(huì)提高
據(jù)了解，二手房轉(zhuǎn)讓可采取的另一種征收辦法———核定征收法的稅率有可能提高。根據(jù)去年規(guī)定，市民賣出房屋時(shí)，如果不能提供有效的原購(gòu)房發(fā)票等證明的，可以按照核定征收辦法征收個(gè)人所得稅。其中普通住房的稅率為賣房?jī)r(jià)的1％，非普通住房稅率為賣房?jī)r(jià)的1.5％。
但《通知》對(duì)此作了新的規(guī)定，要求具體稅率比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％-3％的幅度內(nèi)確定。即地方稅務(wù)局可以根據(jù)不同房屋不同情況來(lái)確定稅率，范圍則在1％-3％之內(nèi)。這意味著原來(lái)按賣房?jī)r(jià)1％和1.5％的稅率有可能會(huì)被提高。
據(jù)了解，目前廣州市民賣房的盈利較大，往往采取核定征收辦法比據(jù)實(shí)征收辦法所交的稅更少。但隨著政策的改變，這種合理避稅的辦法可能行不通了。
2006年6月1日起，購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。5月30日，在廣州市房地產(chǎn)交易中心，并未出現(xiàn)交易井噴現(xiàn)象。
�。坻溄樱荻址哭D(zhuǎn)讓個(gè)稅征收規(guī)定
一、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格
且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
二、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，
允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
�。ㄒ唬┓课菰稻唧w為：
1.商品房：
購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：
實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3.經(jīng)濟(jì)適用房
�。êY合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購(gòu)公有住房：
原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房[2003]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
�。�1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
�。�3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
�。ǘ┺D(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：
納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
�。ㄈ┖侠碣M(fèi)用是指：
納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
�。�1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
�。�2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.
納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。
