二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)稅今天開鑼酷暑難耐的高溫日，二手房市場(chǎng)卻降入“冰點(diǎn)”。今天是國(guó)稅總局確定的二手房個(gè)人所得稅開征日，昨天全市各房地產(chǎn)交易中心人滿為患，在瘋狂的過戶“末班車”之后，今起交易中心將回復(fù)冷清，二手房交易將進(jìn)一步陷入低迷。
與此同時(shí)，近期一手房市場(chǎng)表現(xiàn)一蹶不振，房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市行情監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，上周本市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大幅度下跌，調(diào)控政策在原先受影響相對(duì)較小的內(nèi)環(huán)以內(nèi)“見顏色”，成交量下降達(dá)4成之多。
新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌一成
統(tǒng)計(jì)顯示，7月21日至27日一周內(nèi)，本市新房成交量繼續(xù)在低位徘徊。共成交新建住宅3232套，成交面積35.5萬(wàn)平方米，相比前一周，成交量微升0.4%，價(jià)格則環(huán)比下跌達(dá)10.5%.
其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的公寓類商品住宅成交量下降最多，達(dá)42.3%，外環(huán)以外成交量下跌6.6%，而內(nèi)外環(huán)間成交量上升20.5%.在成交排行榜上，市中心外圍樓盤占據(jù)主導(dǎo)，松江4個(gè)、普陀3個(gè)；徐匯、浦東、閔行、閘北各2個(gè)；奉賢、寶山、靜安、盧灣、長(zhǎng)寧各1個(gè)。
連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)層面發(fā)力。上周正式推出的抬高外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市“門檻”措施，設(shè)限卡住了未來(lái)更多的熱錢流入，而外資投資較多的內(nèi)環(huán)以內(nèi)樓盤，上周成交量的大幅回落，便驗(yàn)證了這一政策的效力。
今起實(shí)施的二手房個(gè)稅政策，雖然“命中”二手房，但必然影響關(guān)聯(lián)度極高的一手房市場(chǎng)，并形成兩股作用相反的力量抗衡。一方面，由于購(gòu)買一手房沒有個(gè)人所得稅，如果一、二手房?jī)r(jià)格相差不多，購(gòu)房人會(huì)更傾向于選擇一手房，使新房成交量提升；然而，另一方面，個(gè)稅政策調(diào)控二手房需求，將削弱市場(chǎng)上的房屋流通，不利于二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，無(wú)疑又會(huì)使不少新房的準(zhǔn)購(gòu)房者、準(zhǔn)投資客止步、觀望，進(jìn)而減少成交量。在兩股力量的較量中，由于去年以來(lái)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)心態(tài)、投資信心的連續(xù)打擊，很可能后者會(huì)占據(jù)上風(fēng)，使新房成交進(jìn)入又一波冷行情。
個(gè)稅諸多疑問沒答案
盡管二手房個(gè)稅已經(jīng)開征，上周政策出臺(tái)時(shí)引發(fā)的諸多細(xì)節(jié)問題，至今卻并未得到答案。
疑慮一：在一家外企工作的高級(jí)白領(lǐng)夏薇小姐告訴記者，最近她搬入剛買的復(fù)式新房，打算把騰出來(lái)的小面積舊房賣掉，卻發(fā)現(xiàn)那套舊房竟成了“非唯一生活用房”，如果轉(zhuǎn)讓過戶，就要繳納個(gè)人所得稅。而按此次出臺(tái)的政策，“出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房”或者“轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房”才能免稅，無(wú)論怎樣，都是要先賣掉舊房再買新房，那當(dāng)中的時(shí)間住到哪兒去呢？即便是已經(jīng)將舊房掛牌，一般也是先買進(jìn)新房，交房后進(jìn)行裝修，再騰舊房。因此，夏小姐認(rèn)為，現(xiàn)在的辦法不太符合實(shí)際操作程序，不能讓改善居住條件的普通市民享受到稅收優(yōu)惠。
疑慮二：有業(yè)內(nèi)人士甚至建議，今后夫妻買房只寫一方名字，各自擁有“唯一生活用房”，這樣就可以有2套房的“周轉(zhuǎn)”。不過，目前“家庭唯一生活用房”的定義其實(shí)尚未明確，是家庭所有成員只擁有一套住房，還是家庭成員一個(gè)人擁有一套住房？如果是一個(gè)家庭只能一套房，那么交易部門必然要投入巨大的政策成本來(lái)驗(yàn)證家庭成員的情況，確保其真實(shí)性。
疑慮三：伴隨二手房稅收政策的不斷推出，一種以“贈(zèng)與”形式變相避稅的二手房轉(zhuǎn)讓方式在市場(chǎng)上浮現(xiàn)，在南京等城市近期已出現(xiàn)房產(chǎn)贈(zèng)與猛增的景象。滬上某知名律師事務(wù)所的高律師告訴記者，這些天也有一些客戶向事務(wù)所咨詢如何贈(zèng)與房產(chǎn)，以“贈(zèng)與”形式轉(zhuǎn)讓二手房，需先公證，然后繳納一定比例的契稅便能過戶，交易成本相對(duì)要低一些。但是，他認(rèn)為，用虛假的“贈(zèng)與”替代正常交易，買賣雙方都存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生糾紛，用這種方式避稅并不可取，客觀上也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。
疑慮四：根據(jù)此次政策，只要是非唯一生活用房，不管是老工房還是新商品房都要繳稅，而擁有老工房的多數(shù)是普通市民。對(duì)此，一些市場(chǎng)交易人士建議，能不能針對(duì)居住年限不同或性質(zhì)不同的轉(zhuǎn)讓房屋，在稅收比例等方面區(qū)別對(duì)待，不搞“一刀切”。同時(shí)，近年來(lái)通貨膨脹等諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)較快，有些轉(zhuǎn)讓房屋雖然從賣出價(jià)看有所增值，但如果考慮通脹等因素，可能價(jià)值已跌到“肉”里，這樣的房屋是否還要繳納個(gè)人所得稅等“利得稅”呢？
