自8月1日開始，個人所得稅正式開始了“強征”之旅，從此對于出售5年內(nèi)的房產(chǎn)者，個人所得稅成為一筆必不可少的開支。
國稅總局關(guān)于二手房交易征收個稅的文件是7月26日發(fā)布的，這距離8月1日實施已經(jīng)不剩幾日，這段時間以來受此政策影響的二手房交易不在少數(shù)。
張大爺就是其中的一位
張大爺有一套東直門區(qū)域的二手房，面積為54平米，售價52萬，房產(chǎn)證為2002年。7月24日，李先生相中了這套房產(chǎn)，也就和張大爺達成了購房交易意向。其中涉及到的營業(yè)稅，雙方約定由買方李先生支付，并準備近期就簽買賣合同。
但兩天后，國稅總局下發(fā)了8月1日二手房交易征收個稅的通知。買方李先生買這套房產(chǎn)需要通過貸款完成，而當時僅有3個工作日，幾乎不可能在8月1日之前完成。而對于個稅由誰來承擔的問題，雙方僵持不下，最后這宗買賣也就因此沒戲了。
接下來，張大爺又面臨著問題，如果接著賣房子，如何解決稅務(wù)成本？該準備哪些資料，才可以不交個稅甚至少交個稅？如果不賣房子而改租，這和賣房子相比，哪個更劃算？將來二手房的價格又會怎么變化？
交易量和房價受稅政影響
受交易環(huán)節(jié)稅費征收的影響，近期5年內(nèi)二手房交易量下降是很明顯的。
“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，2006年1-5月，5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為38%，而6月份由于營業(yè)稅的影響5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為34%；2006年8月1日個稅征收實施后，8月第一周5年內(nèi)的二手房交易占總交易量的比例為31%，相比6月再度下降3%.來自北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計甚至顯示，8月1日當天，北京的二手房完稅量銳降，個稅繳納單數(shù)基本為零。
有一些人會認為，以目前的稅率來看，個稅的征收比例為收入的1%，50萬元的交易額所繳稅金不過5000元，影響幅度并不算大。
但也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，較低的核定征收稅率并不代表此次的個稅政策對樓市的打擊力度小，這項政策對二手房樓市價格的影響將是深遠的。國家抑制房地產(chǎn)二級市場炒作的意愿已經(jīng)在這項政策中體現(xiàn)得十分明顯。對于一些專門囤積二手房的“投資者”，其打擊又是相當直接的。
即使單從心理角度來說，這項政策時刻都會影響到二手房買賣交易過程中交易雙方的考量。
而且受到這項政策影響的北京二手房數(shù)量也是不可小視。信一天市場部上周對北京市全市出售房源進行了統(tǒng)計。
結(jié)果顯示，目前北京市場上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是說，有74%約69560套房源將受到這次政策的影響。
慎打避稅擦邊球
從8月1日二手房交易開始征收個稅起，各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維�！白龅秃贤瑑r”、假贈與與真轉(zhuǎn)讓等一些避稅方法也開始現(xiàn)身。
“做低合同價”是買賣雙方一種常見的避稅方式，但信一天市場部負責人羅煜認為，盡管此舉能夠一定程度減少稅費支出，但不宜進行。原因在以下兩點：第一，其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
至于借用贈與的方式來轉(zhuǎn)讓，按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4％契稅，而買賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個稅。
看似可以節(jié)省不少稅費，但法律專家則提醒投資者，由于這樣處理要簽署一個假的“贈與”合同，其中蘊含的法律風險很大，一旦雙方出現(xiàn)糾紛，事情會很難解決。
還有一些方式，則是沿走在政策的邊緣。如一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅�！坝捎谕ㄖ幸�(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者。”
利用政策空間合理避稅
除了上述一些不正規(guī)的避稅方式，其實二手房合理避稅的空間還是不小。
《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》這樣規(guī)定，從8月1日起，二手房交易中將可以選擇兩種交稅方案：一是如果您能提供完整、準確資料的，按應(yīng)繳個稅額的20％計算；二是如果您不能提供完整資料的，將按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個人所得稅。
這也就是說，買賣二手房可以按照兩種方式中較低的稅費繳納。比如一套二手房售價100萬元，可以提供的成本資料是90萬元。如果按照第一種方式繳納，則需要交2萬元個稅[（100-90）×20%]，而如果不提供成本資料，按照第二種方式繳納，則只需要繳納1萬元[100×1%].據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導(dǎo)致的。如果能順利解決這些困難，日后普遍征收“差額20%”的個稅方式較為容易實現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無法解決，則在相當長的時間內(nèi)都會執(zhí)行“全額1%”的計稅方式。
據(jù)了解，廣州早在今年1月1日就開征二手房個稅了。
廣州也是規(guī)定核定征收的比例是1%，這就留下了避稅空間。
有統(tǒng)計顯示，廣州二手房市場按核定征收規(guī)定交納個稅的比例達到七成至八成。
此外，還有利用最低評估價格交稅這種方式�，F(xiàn)在二手房市場買賣雙方最常用這種避稅方式，且被房地產(chǎn)中介業(yè)所公認。
今年7月，北京市地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》，首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已購公房再上市、經(jīng)濟適用住房再上市、二手辦公用房交易、二手商業(yè)用房交易六類二手房交易最低計稅價格。據(jù)房產(chǎn)中介人士透露，不同的地區(qū)最低計稅價格不同，一般在7500元/平方米左右。
如果賣方按照此價格扣除的成本交稅，很可能會高于自己的購買成本，這樣下來則會省一筆稅費。
賣還是租？二手房價展望
要想合適地處理二手房，當然還得算機會成本這一筆賬。
不少二手房房主現(xiàn)在在猶豫，想把房子賣掉然后到股市上去試一試，可又怕房子今后會有很大的升值空間，自己反而損失一筆。而如果選擇租房，收益率又會是怎樣？于是在賣房和租房之間，難以取舍。
可以算這么一筆賬。假設(shè)未來一段時間二手房市場的價格仍將保持現(xiàn)在的水平，以50萬的房子月租金2000元計算，年收益率則在4.8%.這其中自然還包括二手房價格可能貶值的風險。
而如果現(xiàn)在賣了房子，雖然多交一些稅，如果有不錯的投資技巧，在股市、基金和海外理財市場，一年收益4.8%并非難事。
當然，這樣做必須為此承擔房屋可能在未來幾年內(nèi)升值的風險，通貨膨脹所帶來的貨幣貶值的風險，及投資失敗的風險。
對于這兩種方式中都不得不考慮的二手房價格問題，個稅新政頒布后，一些出售者開始擔心價格高了沒人買。而購房者也擔心出售者轉(zhuǎn)嫁個稅導(dǎo)致房價上漲。
不過，“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松認為，個稅政策的實施對于二手房價格的上漲作用并不明顯。這是因為兩點：第一，今年年初至今，已有多項調(diào)控政策出臺，消費者對政策已經(jīng)具備了一定的承受力，此次個稅新政是今年宏觀政策的延續(xù)，但對二手房市場的沖擊力顯然不及營業(yè)稅政策，在個稅出臺后，出售意愿以及購房需求都會受到一定的抑制，買賣雙方會暫時投入觀望。
其次，個稅針對的主要是5年以內(nèi)房產(chǎn)的交易，而公房多在5年以上，因此不涉及個稅。再加上個稅涉及的金額也不是很大，轉(zhuǎn)嫁成本有限，從而推動價格上漲的因素減弱。因此，整體的二手房價格并不會因為個稅而上揚。
也有市場人士對二手房市場持比較悲觀的態(tài)度�！斑@次由于政策疊加，沒兩三個月消化不了；一些想買一手房的購房者由于現(xiàn)在居住的二手房賣不動，只好將置業(yè)計劃押后。這樣一來，一手房市場的需求也受限。所以對‘金九銀十’的預(yù)期不抱樂觀態(tài)度，目前的二手房價格水平存在5%到10%的下調(diào)壓力�！�
二手商品房稅費舉例
王先生出售一套團結(jié)湖地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，建筑年代為2000年，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年，原購房價為60萬元，購房時手續(xù)費及公證費等共1000元，購房后裝修費花了5萬元。
趙小姐通過房產(chǎn)中介購買了這套房產(chǎn)，成交單價為8000元/平米，即房屋成交總價為80萬元。
在此二手房交易中，王先生需要交納的費用為：向地稅局交納的稅費：
●印花稅：總房款的萬分之五=800000×0.5‰=400元
●營業(yè)稅（包含城市維護建設(shè)稅和教育費附加）：總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元
●個稅：個稅計算公式為：（轉(zhuǎn)讓收入-購房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費-合理費用）×20%.
①購房原值，購房原值包括實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，其中房價款600000元，契稅：600000×1.5%= 9000元，印花稅：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值為：600000+9000+ 300=609300元
�、谵D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費：包括營業(yè)稅和印花稅，即44000+400=44400元
�、酆侠碣M用，王先生購買房屋時使用的是貸款，在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續(xù)費及公證費1000元，裝修費用50000元，那么，合理費用為：80000+ 1000+50000=131000元此房屋要繳納的個稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀公司繳納的費用：
●中介費：總房款的2%=800000×2%=16000元
●居間擔保過戶費：1500元王先生共需繳納的費用為：400+44000+3060+ 16000+1500=64960元
■相關(guān)鏈接
二手房交易其他避稅方式
1.暫緩出售，以達到5年期限
對個人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房產(chǎn)，免征個人所得稅及營業(yè)稅。
5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的房產(chǎn)距5年期滿僅剩不到一年的時間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進行出售，可以享受免征個稅及營業(yè)稅待遇。
2.利用買房退稅期
對出售自有住房前后一年內(nèi)按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。
市民個人出售自有住房前后一年內(nèi)購買了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
