大企業(yè)“化整為零”
房地產(chǎn)專家韓世桐告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問(wèn)題主要包括：土地開(kāi)發(fā)成本不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)、少繳企業(yè)所得稅、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、混淆建筑安裝成本核算對(duì)象、多計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入等。
其實(shí)這些在行業(yè)內(nèi)早已是公開(kāi)的秘密。地產(chǎn)行業(yè)納稅額不高的原因歸納起來(lái)有四點(diǎn)：
一是房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度不高。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品地域特色濃重、企業(yè)規(guī)模較小限制了單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入總額，自然也限制了企業(yè)的納稅總額。比如很多集團(tuán)公司旗下都設(shè)有房地產(chǎn)企業(yè)，而集團(tuán)型企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，一般都應(yīng)當(dāng)?shù)卣�，成立專門的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人，直接向當(dāng)?shù)?a href="http://m.jnjuyue.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)局申報(bào)納稅。如果參加納稅排名，多項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)的總體納稅額難以查究。
地方主義撐起“保護(hù)傘”
二是地方政府在管理上的漏洞。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種都屬于地方稅。為了增加地租收入和快速拉高地方的GDP，一些地方政府以各種“土政策”為地產(chǎn)企業(yè)大開(kāi)方便之門；包括對(duì)于拖欠稅款的現(xiàn)象，一些政府部門與房地產(chǎn)商達(dá)成了默許和寬容。“賣地總不是辦法，這一屆的政府把地賣完了，下一屆政府靠什么呢？在國(guó)外由于房地產(chǎn)造成的泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)該讓中國(guó)地方政府引以為鑒�！编u濤再次表示了他的焦慮。
制度仍有可鉆之洞
三是制度不完善。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展周期過(guò)長(zhǎng)，資金回收期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)存在問(wèn)題時(shí)，無(wú)法按期繳交稅款成為很多地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付稅收的借口。
專家表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及12個(gè)稅種，其中營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大。但如果稅務(wù)部門能針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，以開(kāi)發(fā)商的每個(gè)項(xiàng)目為單位，跟建設(shè)部門做好協(xié)調(diào)，從項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收時(shí)就開(kāi)始重點(diǎn)監(jiān)管，房子賣完后稅款也就進(jìn)入國(guó)庫(kù)。按照香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，房地產(chǎn)銷售收益應(yīng)于銷售協(xié)議完成時(shí)確認(rèn)，在物業(yè)落成前售出的物業(yè)所收取的按金及分期款項(xiàng)作為流動(dòng)負(fù)債入賬，這套做法使得房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法以銷售未完成脫離稅務(wù)監(jiān)管。富力是上市企業(yè)，必須定期公布其財(cái)務(wù)狀況，但更多的沒(méi)有上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其操作更加隱蔽。
各地稅收優(yōu)惠政策差異達(dá)20％
四是地方稅收法規(guī)不一致。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老板告訴記者，開(kāi)發(fā)商選擇注冊(cè)公司地點(diǎn)的時(shí)候必定會(huì)仔細(xì)做好前期調(diào)研工作，所謂好的開(kāi)始是成功的一半，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)更是如此。即使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是在同一個(gè)區(qū)域、相同的產(chǎn)品，因?yàn)樽?cè)公司地點(diǎn)不一樣，其享受的優(yōu)惠政策差別都很大。
各地的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，高低之差可達(dá)20％。合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉介紹，深圳的房地產(chǎn)所得稅是15%，而在北京的所得稅可達(dá)33%.
