“中國房地產(chǎn)的問題，不是稅的問題”記者近日就物業(yè)稅這一話題，采訪了南京大學(xué)法學(xué)院的黃秀梅副教授。
黃秀梅教授認(rèn)為，當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場，稅費問題不是房價高漲的核心問題。開征物業(yè)稅取消名目繁多的各種收費，客觀上應(yīng)當(dāng)能夠降低房地產(chǎn)價格。但是物業(yè)稅是否能夠“藥到病除”，使房價出現(xiàn)預(yù)期之中的降幅？還是值得高度關(guān)注的問題。
開征物業(yè)稅
抑制了交易量而不是價格
從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)稅無法真正起到降低房價，穩(wěn)定市場的根本作用。房價也無法回落到人們心理預(yù)期的水平。
物業(yè)稅的實質(zhì)在于把包括土地出讓金在內(nèi)的稅費均攤成70份（以住宅為例），按年收費，這樣在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)產(chǎn)品成本將大幅降低。但房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，不一定必然導(dǎo)致房價的降低，因為物業(yè)稅只是從開發(fā)成本的角度影響價格。然而，住房價格高低的影響因素是多方面的，土地的供應(yīng)、價值規(guī)律決定的供求關(guān)系、居民的收入水平以及由收入水平?jīng)Q定的有效需求。在市場壟斷程度很高的情況下，稅收成本必定被轉(zhuǎn)嫁給在交易中處于弱勢一方，從而物業(yè)稅課征的結(jié)果是抑制了交易量而不是價格。
另外，黃秀梅教授還指出，從物業(yè)稅對世界其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響來看，開征物業(yè)稅，房價也并非就非常平穩(wěn)。如：香港、英聯(lián)邦國家和美國都征收了物業(yè)稅，但最近幾年英聯(lián)邦各國房價也漲得很快。在這一點上，物業(yè)稅或許起到的是社會財富再分配的作用，但并沒有抑制房地產(chǎn)市場價格的功能。就我國而言，從稅收的功能來看，我國稅收的收入功能相對更為突出，而作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用并不明顯，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中的許多稅就是如此。
房地產(chǎn)市場急需
市場經(jīng)濟下的供需調(diào)控
房地產(chǎn)市場無論如何調(diào)控，市場經(jīng)濟條件下，依然要受市場規(guī)律制約。從目前的市場供求關(guān)系來看，房地產(chǎn)市場依然有著巨大的需求空間。城鎮(zhèn)化帶來的大量進入城市的農(nóng)民，異地就業(yè)的大學(xué)生畢業(yè)生……這些都是住房的剛性需求者。在需求無法滿足的情況下，房價仍會居高不下。因此，從政府的角度來說，政府對土地控制權(quán)力的適當(dāng)讓渡，提供更多的廉租住房、經(jīng)適房以滿足需求，真正地減緩了市場壓力，房地產(chǎn)市場才能降溫。
這一點上，香港的做法很值得我們參考。政府提供大量的廉租房，供暫時沒有能力買房的人入住，例如大學(xué)畢業(yè)生。當(dāng)大學(xué)畢業(yè)生具備了一定經(jīng)濟實力，不再符合廉租房條件，再自主買房。這樣房地產(chǎn)市場就處于一個良性的循環(huán)當(dāng)中。
另一方面，土地環(huán)節(jié)聚集了大量的房屋開發(fā)成本，導(dǎo)致房價難以降下來。拿地的高成本，施工過程中的層層發(fā)包轉(zhuǎn)包等費用，都無形中增加了最后“產(chǎn)品”的價格。這些成本最終滾雪球般轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。如果征收物業(yè)稅以后，沒有降低這部分費用，對于買方人來說是不公平的。
此外，較高的居民私有住房比例也是造成高房價的一個原因。據(jù)一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，05年中國居民私有住房的比例已經(jīng)達到72.8%，這一比例超過了很多發(fā)達國家的水平。根據(jù)豐業(yè)銀行的統(tǒng)計資料顯示：加拿大房屋私有率為67%、美國房屋私有率為69%，而歐洲一些國家的住房私有率則維持在40%左右。相對于注重私有化的西方發(fā)達國家而言，中國卻擁有如此高的住房私有率不禁讓人驚嘆。這與中國人傳統(tǒng)的消費觀是分不開的。但是在這樣一個人口龐大的國家，想做到“人人有其房”，房價在短期內(nèi)降下來恐怕是不樂觀的。
物業(yè)稅的法理思考
真正的受益者是誰？
盡管《物權(quán)法》的出臺為納稅人擁有房產(chǎn)的土地使用權(quán)提供了法律保障，但根據(jù)我國現(xiàn)行的土地制度，土地的真正所有者仍是國家，政府一方面作為土地所有者的代表，一方面又承擔(dān)土地市場管理者的職能，同時還是物業(yè)稅的征收機關(guān)和受益者，在這樣一個前提下，如果沒有一整套科學(xué)完善的物業(yè)稅收法律制度、公正的評估體制以及相應(yīng)的納稅人權(quán)利救濟制度，就會為地方政府濫用稅權(quán)或進行權(quán)力尋租提供極為便利的條件。
其次，由于物業(yè)稅設(shè)計的一個思路是寬稅基，即幾乎所有的房產(chǎn)都應(yīng)納入其征稅對象，即便是物業(yè)稅開征有助于抑制房產(chǎn)的投機活動，但在事實上仍然不可避免的加重了所有擁有房產(chǎn)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，尤其是對那些無意于房產(chǎn)投機，只希望“居者有其屋”的納稅人影響更甚。
最后，黃秀梅教授表示，物業(yè)稅能否成為有效的宏觀調(diào)控杠桿，成為房地產(chǎn)市場的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，必須結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特殊情況來考察。目前的現(xiàn)實是：一方面是土地供應(yīng)市場壟斷，另一方面土地及房屋需求量不斷遞增的情形下，物業(yè)稅能否真正起到房價穩(wěn)定器的作用，仍然有待于進行深入的理論研究以及實踐的進一步檢驗。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
