5月21日，北京地稅局發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。幾經(jīng)周折后，北京市土地增值稅清算細(xì)則以低調(diào)而溫和的狀態(tài)登場。
“這一政策比較溫和，仍存在一些操作的空間�！币晃粚＜以谧屑�(xì)研究了《辦法》之后認(rèn)為，有關(guān)土地增值稅的“增值額”部分界定仍然模糊，有可能讓一些不法開發(fā)商鉆空子。
建安成本設(shè)定留有余地
《辦法》規(guī)定,對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。但北京市地稅局對扣除標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了一個(gè)“下限”�！〖础案邔由唐纷≌�7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元�！�
據(jù)記者了解，2263元／平方米的價(jià)格是北京市地稅局和北京市建委聯(lián)合調(diào)研后制定出來的標(biāo)準(zhǔn)。一位建筑公司人士告訴記者，2263元／平方米的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的實(shí)際建安成本，對于建筑企業(yè)來說，能從開發(fā)商手中拿到的價(jià)格在2000元／平方米以內(nèi)。
細(xì)則在對清算對象的要求中同時(shí)又規(guī)定“清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價(jià)扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的�！表毎凑丈鲜鰳�(biāo)準(zhǔn)扣除建安造價(jià)。
“建安成本高于地稅局規(guī)定扣除標(biāo)準(zhǔn)，而有正當(dāng)理由的開發(fā)企業(yè)即可以提到扣除成本嗎？”上述專家認(rèn)為，土地增值稅征收的重點(diǎn)是“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”部分土地開發(fā)項(xiàng)目。“8.31”之前北京市協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地平均價(jià)格在1000元／平方米以內(nèi)，這些土地開發(fā)項(xiàng)目地價(jià)加上建安成本后，平均建筑面積價(jià)格才3000多元／平方米，而北京市4月份新開盤項(xiàng)目平均房價(jià)已經(jīng)超過了10000元／平方米。對于開發(fā)商而言，變相提高建安成本是逃減土地增值稅的主要手段。如果在建安成本設(shè)定上留有空間，勢必為一些不法開發(fā)商偷逃土地增值稅開了“后門”。
北京市地稅局地方稅務(wù)處有關(guān)人士對這一政策的解釋是，2263元／平方米是7層以上建筑的“下限”，開發(fā)企業(yè)在申報(bào)土地增值稅時(shí)原則上不能突破這一界限，即申報(bào)價(jià)格只能低于此價(jià)格。
但該有關(guān)人士同時(shí)表示，如果開發(fā)企業(yè)能提供相關(guān)證據(jù)說明實(shí)際開發(fā)成本高于這一成本價(jià)格，可以另行處理。
該有關(guān)人士所指主要是精裝修房、別墅、高檔公寓等高檔建筑，此類建筑的平均建安成本會高于2263元／平米這一價(jià)格。但據(jù)記者了解，這部分房地產(chǎn)項(xiàng)目目前占北京市房屋供應(yīng)量規(guī)模不大，尤其是一些別墅和高檔公寓項(xiàng)目用地被土地部門叫停以后，其投資價(jià)值上升，正逐漸被一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資公司自持經(jīng)營，對外出售數(shù)量逐年減少。
中國指數(shù)研究院土地研究總監(jiān)蔣云峰還特別指出，《辦法》第七條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。而同時(shí)在《辦法》中規(guī)定清算對象時(shí)指出，對于“取得預(yù)售證滿三年仍未銷售完畢的項(xiàng)目”，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅清算。
蔣云峰認(rèn)為《辦法》中上述兩條有互相矛盾之處，開發(fā)商自用或出租一年以上的商品房即包括滿三年仍未出售的商品房。
蔣進(jìn)一步指出，如果對于自用或出租使用年限在一年后再出售的商品房按舊房征土地增值稅，其繳納的土地增值稅則會較新開發(fā)商品房出售后所繳納的稅少得多。如果開發(fā)商的項(xiàng)目取得預(yù)售證滿三年仍未銷售完畢，即可以通過將商品房以售轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)為自用來逃避土地增值稅的清算。
據(jù)記者了解，目前正是北京市土地增值稅預(yù)征的“旺季”。北京市地稅局官方網(wǎng)站5月22日一則消息表明，其下屬第三稅務(wù)所截至5月已經(jīng)完成土地增值稅入庫150多萬元，而去年同期這一數(shù)字僅為1.88萬元。目前北京土地增值稅征繳還主要依靠預(yù)征，至于從“預(yù)征”向“清算”過渡，北京市有關(guān)部門目前尚無舉動(dòng)。
顯然，擺在北京市土地增值稅清算管理部門面前的是道難題：執(zhí)行嚴(yán)厲土地增值稅清算政策，則會導(dǎo)致整體房地產(chǎn)稅收規(guī)模的下降，而且目前稅務(wù)部門征管人力和手段也未達(dá)到徹底清算的條件。
蔣云峰認(rèn)為溫和的政策可能助長開發(fā)企業(yè)繼續(xù)囤積居奇，抬高房價(jià)。
有關(guān)人士表示，出臺《辦法》完全是按照國家稅務(wù)總局有關(guān)清算土地增值稅政策的要求制定的，即使北京市是首個(gè)出臺清算細(xì)則的城市也不意味著下一步北京市就會開展大規(guī)模土地增值稅清算清查行動(dòng)。
板子打到中介身上？
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評估等中介公司是哄抬房價(jià)的“幫兇”，也是幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司偷逃稅的“幫兇”。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，中介公司幫助房地產(chǎn)公司偷逃土地增值稅的手段可謂五花八門。例如，某一房地產(chǎn)項(xiàng)目對外發(fā)售是15000元／平方米，而中介公司代房地產(chǎn)公司對外銷售時(shí)只將價(jià)格做到10000元／平米，其他價(jià)格以其他費(fèi)用處理，而這5000元／平方米中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與中介按比例分成。這是故意做低房價(jià)偷逃的一種手法。
還有一種手法是，評估、審計(jì)等中介機(jī)構(gòu)會按照房地產(chǎn)開發(fā)公司要求故意將商品房開發(fā)成本做到很高，以抬高建安成本來降低土地增值稅的增值額。
據(jù)一位評估事務(wù)所人士透露，目前中介行業(yè)競爭激烈，很多評估機(jī)構(gòu)和評估師都“以客戶的話為準(zhǔn)”，在自己評估的合理價(jià)位上隨客戶要求調(diào)整。
“即使有良心的評估師，也會經(jīng)常出現(xiàn)上下浮動(dòng)100%的情況�！痹撛u估事務(wù)所人士說，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅申報(bào)清算工作都委托給中介事務(wù)所來做，而中介機(jī)構(gòu)為爭一些大型房企客戶，互相壓價(jià)，并在土地增值稅清算中成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的幫兇。
此次北京市出臺的《辦法》專門強(qiáng)調(diào)了對中介機(jī)構(gòu)的管理，《辦法》強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真核實(shí)房地產(chǎn)公司提供的土地增值稅清算資料，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況和所處地理位置做出正確判斷。今后稅務(wù)部門將抽查中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》底稿，對中介機(jī)構(gòu)盡職情況做調(diào)查，調(diào)查結(jié)果將對中介機(jī)構(gòu)在稅務(wù)部門的資信產(chǎn)生影響。
按照房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)土地增值稅清算的程序，房地產(chǎn)公司待項(xiàng)目達(dá)到清算條件后，需要委托一家評估事務(wù)所做項(xiàng)目的造價(jià)鑒證報(bào)告。主管土地增值稅清算部門沒有人力去對每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，因此稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)增值稅的常規(guī)做法是依靠中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》對申報(bào)土地增值稅清算的項(xiàng)目財(cái)務(wù)資料做一審核。
中介公司相當(dāng)于為房地產(chǎn)公司提供的土地增值稅清算資料做了信譽(yù)擔(dān)保，今后北京市地稅局會對中介機(jī)構(gòu)做信譽(yù)備案，如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)資料不真實(shí)或《鑒證報(bào)告》材料不真實(shí)，此類中介機(jī)構(gòu)提供的《鑒證報(bào)告》將被作出不采信處理。
“對中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作�！�
