現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高企，原因很復(fù)雜，控制很困難。主要是因?yàn)橹醒肱c地方的激勵(lì)不相互兼容。但是，如果現(xiàn)在的房產(chǎn)稅從重環(huán)節(jié)輕持有的方式轉(zhuǎn)化到重持有輕環(huán)節(jié)的方式，那么，房?jī)r(jià)的降低就指日可待。
寇宗來(lái)
現(xiàn)在，房?jī)r(jià)高企已經(jīng)成為牽動(dòng)億萬(wàn)中國(guó)人神經(jīng)的事情。從構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)出發(fā)，中央政府也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的措施來(lái)“穩(wěn)定”房?jī)r(jià)，但對(duì)于低收入階層而言，房?jī)r(jià)之高仍然大大超越了他們的承擔(dān)范圍。
縱觀現(xiàn)在的政府干預(yù)，似乎主要的措施都是收稅。所以，我們就僅僅考察如果通過(guò)稅收來(lái)降低房?jī)r(jià)。我覺(jué)得現(xiàn)在政府在房產(chǎn)稅收方面的最大問(wèn)題是重流通環(huán)節(jié)稅而輕持有稅。可以說(shuō)，這種稅收政策對(duì)于推動(dòng)房?jī)r(jià)有不可推卸的責(zé)任。
我們知道，房子既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品。作為投資品，今天的購(gòu)買(mǎi)者體現(xiàn)為今天房產(chǎn)市場(chǎng)上的需求面，但在他購(gòu)買(mǎi)之后，他將成為房產(chǎn)市場(chǎng)上的潛在供應(yīng)者。知道了這個(gè)簡(jiǎn)單的道理，我們可以看到，現(xiàn)在政府加強(qiáng)環(huán)節(jié)稅的雙重效應(yīng)。
一方面，對(duì)于那些現(xiàn)在試圖成為投機(jī)者的人而言，投機(jī)變得更加麻煩和成本高昂，故可以抑制他們的投機(jī)需求。
但另一方面，對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了房子作為投資品的人而言，征收環(huán)節(jié)稅使得他們更不愿意進(jìn)行房產(chǎn)交易。
顯然，前一種效應(yīng)將降低現(xiàn)行房?jī)r(jià)，但后一種效應(yīng)將提高現(xiàn)行房?jī)r(jià)。所以，征收環(huán)節(jié)稅的凈效應(yīng)在理論上是不明確的，故最終依賴于哪個(gè)效應(yīng)更強(qiáng)。但是，根據(jù)直覺(jué)，如果政府認(rèn)為前幾年的投機(jī)已經(jīng)很?chē)?yán)重，而且當(dāng)前的房產(chǎn)供給（尤其因?yàn)橥恋厥艿娇刂疲┦艿较拗�，那么，我們有理由認(rèn)為第二種效應(yīng)占優(yōu)，從而環(huán)節(jié)稅最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升而不是下降。
此外，我們還必須考慮環(huán)節(jié)稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論告訴我們，就環(huán)節(jié)稅而言，向誰(shuí)征稅實(shí)際上是不重要的，因?yàn)楸徽鞫愓呖梢詫⒍愂辙D(zhuǎn)嫁到另外一方。而至于轉(zhuǎn)嫁的幅度大小，依賴于交易雙方的需求彈性或者供給彈性的大小。如果需求方的需求彈性非常小，那么，不管是向房產(chǎn)商征稅還是向消費(fèi)者本身征稅，最終實(shí)際上都是消費(fèi)者承擔(dān)了稅收（通過(guò)價(jià)格的變化）。
這樣，環(huán)節(jié)稅就出現(xiàn)了邏輯上的矛盾：既然政府希望打擊投機(jī)需求，而鼓勵(lì)自住需求，那么前提條件就是自住需求的彈性比較�。ㄟ@可以參照所謂的由拆遷而導(dǎo)致的剛性需求），那么投機(jī)者可能會(huì)輕易地將稅收轉(zhuǎn)嫁到自住需求者身上。所以，由于稅收轉(zhuǎn)嫁機(jī)制的存在，征收環(huán)節(jié)稅的最終受害者并不是投機(jī)者，而是自住需求者。
既然環(huán)節(jié)稅不行，那么什么稅比較能夠有效地降低房?jī)r(jià)呢？筆者認(rèn)為，持有稅是最有效的。讓持有房子的人交稅！
第一，簡(jiǎn)單的分析就可以知道的，這種征稅方式可以大幅度增加投機(jī)者持有房子的成本，從而使得他們更愿意成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的二手房的提供者。而由于房產(chǎn)供給的增加，房子的價(jià)格自然會(huì)下來(lái)。
第二，這種稅收還會(huì)強(qiáng)烈地修正地方政府的激勵(lì)�，F(xiàn)在，眾所周知，土地收入已經(jīng)成為地方政府的第二財(cái)政。既然中央政府按照所謂的GDP錦標(biāo)賽來(lái)考量地方政府的政績(jī)，那么地方政府就很有激情通過(guò)各種手段招商引資，筑巢引鳳，來(lái)提高他們的GDP.但是，不管是筑巢，還是面子工程，都需要大量的錢(qián)。中央政府不給（分稅制實(shí)際上在很大程度上剝奪了地方的財(cái)權(quán)），那么地方政府只能自己去籌集。而現(xiàn)行體制下，土地批租是最好的出路。正因如此，地方政府就成了房產(chǎn)市場(chǎng)上最稀缺要素——土地的供給者。我們知道，要讓土地價(jià)格高，或者要讓有人愿意出高價(jià)拍買(mǎi)土地，那么房?jī)r(jià)必須高（因?yàn)橥恋匦枨笫欠慨a(chǎn)需求的派生物）。所以，地方政府有很強(qiáng)的激勵(lì)將房產(chǎn)價(jià)格推高。
第三，當(dāng)征收持有稅時(shí)，地方政府從房產(chǎn)市場(chǎng)的稅收來(lái)源主要依據(jù)存量而非流量，故他們推高房?jī)r(jià)的激勵(lì)將會(huì)降低�，F(xiàn)在，地方政府是在一個(gè)兩難問(wèn)題中進(jìn)行選擇：要么聽(tīng)從中央的命令，將房?jī)r(jià)降下來(lái)，做個(gè)乖乖虎；但是，這樣GDP搞不上去，卻也是要挨板子的；要么對(duì)中央的政策陽(yáng)奉陰違，依然我行我素，大力推高房?jī)r(jià)，這樣，GDP搞上去了，但可能被中央認(rèn)為不聽(tīng)話，也是有可能要法辦的。對(duì)于地方政府而言，他們只能兩害相權(quán)取其輕。在GDP至上的現(xiàn)在，老百姓的利益肯定是被舍棄的了。但是，如果地方政府現(xiàn)在征收的是持有稅，那么，他們就沒(méi)有必要冒著巨大的被中央法辦的風(fēng)險(xiǎn)而抬高房?jī)r(jià)了。
綜合起來(lái)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高企，原因很復(fù)雜，控制很困難。主要是因?yàn)�，中央與地方的激勵(lì)不相互兼容。但是，如果現(xiàn)在的房產(chǎn)稅從重環(huán)節(jié)輕持有的方式轉(zhuǎn)化到重持有輕環(huán)節(jié)的方式，那么，房?jī)r(jià)的降低就指日可待。
中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
