據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，2007年二手商品房成交出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，2007年1-11月，北京二手商品房的交易量為54880套，相比去年同期的43031套增長(zhǎng)了27.5%；不論是五年內(nèi)還是五年外，成交量都出現(xiàn)了一定的上漲；雖然無稅二手商品房的絕對(duì)量是在不斷的上漲，但是所占的比例卻呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，2007年年初無稅二手商品房的比例為45%左右，年底已經(jīng)降至40%，這表明五年內(nèi)的有稅房的漲幅是要快于五年內(nèi)的無稅房，這樣，有稅房的比重不斷上升，無稅房的比例出現(xiàn)下降。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這說明市場(chǎng)對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等05及06年出臺(tái)的稅費(fèi)政策已經(jīng)基本消化，而且五年內(nèi)的二手商品房品質(zhì)好，集中在房?jī)r(jià)比較低的通州、大興等郊區(qū)縣，因此07年五年內(nèi)的二手商品房成交一路上漲，且漲幅高于五年外無稅二手商品房。
04年商品房銷售面積大幅上漲，09年滿五年的無稅房將集中放量
對(duì)于2008年二手商品房的走勢(shì)，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，受二手商品房存量逐年增加以及需求旺盛的支撐，二手商品房成交量仍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。其中無稅二手商品房放量并不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，預(yù)計(jì)到09年無稅房才會(huì)集中放量。因?yàn)楦鶕?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年至2006年，北京市商品房銷售面積分別為1708、1895、2472、2803、2607萬平米；從2008年這個(gè)時(shí)點(diǎn)來看，2003年銷售并轉(zhuǎn)化為存量房再上市的商品房都不涉及稅費(fèi)；即2003年銷售的商品房，在2008年正好滿5年，作為無稅房上市的優(yōu)勢(shì)條件已經(jīng)具備；不過2003年的商品房銷售量與2002年相比僅上漲了10.9%，漲幅比較平緩，因此2008年再上市的增量無稅房也會(huì)保持比較平穩(wěn)的上漲。另外，2004年商品房銷售面積同比漲幅達(dá)到30.4%；出現(xiàn)了大幅上漲；這意味著從2004年起計(jì)算，2009年無稅二手商品房將會(huì)得到集中的放量。
需求旺、政策從緊、物業(yè)稅加速出臺(tái)三大動(dòng)態(tài)因素將推動(dòng)無稅房穩(wěn)步上漲
當(dāng)然，從商品房每年的銷售變化來看存量房再上市的變化是靜止的：“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，2008年影響無稅二手商品房上市的還有以下三個(gè)動(dòng)態(tài)因素：首先，無稅二手商品房需求逐步上漲；由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者的購(gòu)買力其實(shí)是在發(fā)生隱性貶值，由于個(gè)稅（總價(jià)1%）、營(yíng)業(yè)稅（總價(jià)5.5%）、土地增值稅（總價(jià)1%）等稅費(fèi)成本占到房?jī)r(jià)7.5%左右，5年外的二手商品房，除了非普通住宅需要按差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅外，普通住宅基本可以節(jié)省這7.5%稅費(fèi)；因此，消費(fèi)者對(duì)于無稅房的需求肯定不斷的上漲；需求的上漲也會(huì)吸引5年外無稅房放量的增長(zhǎng)。
其次，貨幣從緊政策下，房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)釋放，導(dǎo)致五年外二手商品房加速放量；2007年央行6次加息，投資者持有成本在經(jīng)過累加后出現(xiàn)了顯著的上漲；2007年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定08年將實(shí)行從緊的貨幣政策，加息等金融政策仍會(huì)成為調(diào)控的重要手段，對(duì)于投資者來說，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)盡快釋放手中的無稅商品房。
第三，物業(yè)稅開征進(jìn)入加速通道，持有成本增加導(dǎo)致五年外二手商品房出現(xiàn)放量；2007年10月1日起執(zhí)行的物權(quán)法，已經(jīng)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，之后，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從原先的6個(gè)城市擴(kuò)大到10個(gè)城市，年底還有消息傳出將首先在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開征；種種跡象已經(jīng)表明物業(yè)稅的開征已經(jīng)進(jìn)入加速通道，08年極有可能從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)征。原本持有物業(yè)的部分業(yè)主，將會(huì)因?yàn)槌钟谐杀镜脑黾佣鴮⒎慨a(chǎn)出售，五年外的二手商品房也將會(huì)出現(xiàn)一定的上漲。
最后，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，綜合以上的動(dòng)態(tài)因素，2008年五年以外的無稅二手商品房將會(huì)在2007年的基礎(chǔ)上得到穩(wěn)步的上漲，但是與此同時(shí)，由于五年內(nèi)的有稅房仍會(huì)同步放量，因此預(yù)計(jì)到2009年，無稅二手商品房才會(huì)得到集中的釋放。
