“這下好了，我和下家不用再為十多萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅扯皮了�！笔忻耜惻柯�(tīng)說(shuō)房產(chǎn)稅收新政后松了一口氣，她掛牌四個(gè)多月沒(méi)有成交的房子有了售出的希望。
陳女士掛牌的房產(chǎn)目前價(jià)格在230萬(wàn)元左右，她2003年購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候房?jī)r(jià)不到50萬(wàn)元。按照此前的相關(guān)政策，即便持有房產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)5年，但因?yàn)椴环掀胀ㄉ唐贩繕?biāo)準(zhǔn)，仍要繳納近10萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，她想要凈到手230萬(wàn)元，下家加上其他稅費(fèi)，就要支付近250萬(wàn)元的購(gòu)房總成本。陳女士不愿意降低房?jī)r(jià)，下家不愿意承擔(dān)稅費(fèi)，雙方就一直僵持到現(xiàn)在。
高昂稅收阻礙二手房成交
記者從滬上多家大型中介了解到，類(lèi)似陳女士這樣的房東還有不少，高昂的稅費(fèi)壓縮了二手房議價(jià)的空間，導(dǎo)致成交低靡。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月來(lái)，二手房門(mén)店看房量的指標(biāo)一直很高，每天可以達(dá)到1.5－2套。這些潛在購(gòu)房者遲遲不肯出手，主要原因是不滿足5%—10％的議價(jià)空間，除非業(yè)主能一次性把價(jià)格降到位。臺(tái)慶房產(chǎn)最近對(duì)二手房成交案例及潛在買(mǎi)方客戶(hù)進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)二手房均價(jià)如果在一年來(lái)的最高均價(jià)即1.038萬(wàn)元的基礎(chǔ)上下調(diào)13%—20%，即達(dá)到8304元—9031元之間，就會(huì)有買(mǎi)方積極承接購(gòu)買(mǎi)。倘若降價(jià)幅度更大，甚至?xí)霈F(xiàn)多組客戶(hù)搶買(mǎi)，形成逆市成交火熱的現(xiàn)象。
然而，二手房流轉(zhuǎn)較高的成本制約了不少業(yè)主降價(jià)賣(mài)房。據(jù)測(cè)算，二手房交易成本最高可達(dá)售出房?jī)r(jià)的8％左右。這意味著，業(yè)主必須在原來(lái)售房總價(jià)的基礎(chǔ)上遞增8％左右，才能保證不虧損。顯然，這也是目前二手房市場(chǎng)平均議價(jià)空間只有5%—10％的原因。除非業(yè)主利潤(rùn)空間較大，否則很難一次滿足潛在購(gòu)房者13%—20%的降價(jià)要求。為此，業(yè)內(nèi)人士一直呼吁稅費(fèi)適當(dāng)減免，鼓勵(lì)業(yè)主降價(jià)出售，活躍市場(chǎng)交易。
新政增加二手房推盤(pán)量
營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅從5年期限縮減至2年，刺激了一批原本搖擺在可租可售之間的房源。新政出臺(tái)第二天一早，易居臣信南丹路門(mén)店就接到幾個(gè)老業(yè)主委托出售房源，他們表示稅收減了，房?jī)r(jià)降點(diǎn)可能會(huì)有人買(mǎi)了。
合富置業(yè)相關(guān)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)的一周會(huì)陸續(xù)迎來(lái)二手房出售高峰，中介門(mén)店掛牌房源格局也會(huì)發(fā)生變化。短房齡的次新房，尤其是未在市場(chǎng)露過(guò)面的房源會(huì)增加，之前礙于5年交易門(mén)檻，短期市場(chǎng)又不如人意，這些業(yè)主寧愿屏過(guò)5年再出售；另外，傾向于出售的待租房源也可能增多，由于該政策出臺(tái)后購(gòu)房者究竟持何種態(tài)度，是否會(huì)跟進(jìn)仍然是未知數(shù)。為了不讓房屋閑置，一部分業(yè)主可能仍會(huì)出租，但租約不會(huì)簽太長(zhǎng)，同時(shí)繼續(xù)掛牌出售，如果遇到合適賣(mài)家第一時(shí)間交易。掛牌房源價(jià)格則有望下降。之前不少賣(mài)家礙于購(gòu)房成本，選擇不議價(jià)或者是降價(jià)5－10％，現(xiàn)在稅收減免后，為求盡快出手的賣(mài)家找到降價(jià)理由，屆時(shí)降價(jià)空間有望達(dá)到7－15％。
如果后市出臺(tái)普通房調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，將推動(dòng)更多房源成交。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)，9月內(nèi)外環(huán)間成交的二手房源中約15%為普通住宅，若標(biāo)準(zhǔn)上浮30%，將有約55%房源成為普通住宅，繼而推動(dòng)二手房買(mǎi)賣(mài)。
實(shí)例：二手房轉(zhuǎn)讓稅收支出打一折
以轉(zhuǎn)讓一套3年前買(mǎi)入的內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)85平方米的普通住房，價(jià)格為120萬(wàn)元為例：
買(mǎi)房貸款成本
契稅印花稅土地增值稅營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅總稅收成本稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出
調(diào)整前
總房?jī)r(jià)3%（普通住房1.5%）18000元（普通住房）總房?jī)r(jià)0.1%，上下家各半即0.05%600元總房?jī)r(jià)1%12000元總房?jī)r(jià)5.55%66600元總房?jī)r(jià)2%（普通住房1%）12000元（普通住房）房屋總價(jià)9.1%109200
上海細(xì)則
總房?jī)r(jià)3%（普通住房1%）12000元（普通住房）免0元免0元2年以上普通住房轉(zhuǎn)讓免0（普通住房）2年以上轉(zhuǎn)讓免，唯一生活用房免0（普通住房）1.00%12000
從上表可以看出，新政出臺(tái)前后，轉(zhuǎn)讓房屋稅收總成本減少了9.72萬(wàn)元，相當(dāng)于國(guó)家稅收打了1.1折。
