物業(yè)稅從2003年試行以來，關(guān)于它的種種猜想，都讓其撲朔迷離。從房價的持續(xù)走高，到樓市是否真的出現(xiàn)拐點，物業(yè)稅一直處于“潛水”狀態(tài)。
當(dāng)北京將于今年6月開征物業(yè)稅的傳聞甚囂塵上時，國家稅務(wù)總局又潑了一盆涼水。物業(yè)稅開征，究竟陷入了哪些困局和迷局？作為10大試點省市之一的河南省，有理由關(guān)心這一結(jié)果。
解讀變局撲朔迷離
物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋者所要繳納的稅，屬于持有稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。而坊間流行的觀點為，物業(yè)稅出臺的目的是逼空投資人手中的兩套及至更多的房，抑制房價，并同時增加國家稅收。
據(jù)悉，從2003年起，財政部和國家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇等六個省市作為“空轉(zhuǎn)”試點單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點。2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四地部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點范圍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說明物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”幾年的試點成果得到了國家有關(guān)部門肯定，開始向全國推廣，意味著2008年物業(yè)稅將“由空轉(zhuǎn)實”。
大家關(guān)注的還有物業(yè)稅起征點和稅率這一問題。多數(shù)國內(nèi)專家認(rèn)為，對物業(yè)稅的定值可能是144平方米。但起征的對象是普通住宅，還是非普通住宅？多數(shù)城市為避免評估困難，都準(zhǔn)備只對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。而對于稅率這一問題，國家發(fā)改委投資所副所長陳選曾向媒體透露，其稅率設(shè)定范圍可能是房產(chǎn)評估的0.3％至0.8％之間。
物業(yè)稅何時起征更是社會關(guān)注的重點。今年1月份有消息傳出，6月份北京將開征物業(yè)稅。除北京外，多個城市也向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請方案。傳聞愈演愈烈。
然而，國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人不久前在媒體上稱，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征。開征的時間在2010年~2015年，這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識。國家稅務(wù)總局的表態(tài)，令物業(yè)稅何時開征，變得撲朔迷離。
民眾之拒強(qiáng)奸民意
對于開征物業(yè)稅，普通市民持怎樣的態(tài)度呢？根據(jù)搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果，有67％的受調(diào)查者表示不贊成開征物業(yè)稅，接近總數(shù)的七成，相反表示贊成開征物業(yè)稅的只有28％，另有5％的人表示開征物業(yè)稅對其無所謂，沒有影響。
相對于老百姓的反對而言，國內(nèi)的專家學(xué)者似乎更支持物業(yè)稅的出臺。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉去年接受《中國房地產(chǎn)報》采訪時稱：首先，物業(yè)稅推出后，土地專賣可以取消，改為每年征收物業(yè)稅，此舉可使全國房價下降大約18%.
其次是有利于公平。物業(yè)稅推出后，持多套住房的人持有代價將上升，囤積居奇現(xiàn)象可望減少，有利于居住公平化。三是有利于端正地方政府的發(fā)展方向，從不惜一切賣地到更加注重營造包括治安、綠化在內(nèi)的良好的居住環(huán)境，以保證物業(yè)稅收的最大化。
然而，專家的說法遭到了民眾，尤其是持有多套住房的人的反對�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員葉檀曾質(zhì)疑經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點。他認(rèn)為以征稅抑制產(chǎn)品高價這一怪論居然成為常見的邏輯，并被經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)成武器四處使用，有點不可思議。實際上，稅收成本必定被轉(zhuǎn)嫁到買賣雙方的弱勢一方頭上，征稅抑制的是交易量而不是價格。我們現(xiàn)在陷入了調(diào)控不力、征稅、再不力、再征稅的惡性循環(huán)，必須跳出此循環(huán)才能認(rèn)清問題。如果專家能夠以高效率的手段鼓勵房地產(chǎn)商參與住房社會保障體系，多建經(jīng)濟(jì)適用房，情況可能會好得多。
對于出臺物業(yè)稅抑制房產(chǎn)投資這一目的，葉檀也認(rèn)為，這正是政府需要反思的，反思為何沒有建成良好公平的投資環(huán)境，而不是以投機(jī)為名，把資金趕得無處可逃。
鄭州市民褚先生目前擁有兩套住房，屬于自住性質(zhì)的。一套在郊外，為了方便兒女上學(xué)，他又在市內(nèi)買了一套住房，等將來女兒長大了，就搬到市內(nèi)的新房去住。如果物業(yè)稅開征，按標(biāo)準(zhǔn)他屬于被征者之列。他認(rèn)為，買房不是投資，而是自住。自住的房子被征物業(yè)稅，讓他無論如何也無法接受。
而投資了兩套住房的王先生則認(rèn)為，假如物業(yè)稅開征是為了實施“逼空”措施，增加兩套及以上住房業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到業(yè)主們僅留一套自住，其他全部拋掉的局面，那么到那時，鄭州每戶居民只有一套自住房。外來農(nóng)民工等靠租房居住的群體必須面對無房可租的尷尬現(xiàn)實。而目前，國家針對外來務(wù)工人員的廉租房市場根本無法滿足這一需求�！罢伺e有強(qiáng)奸民意之嫌，意在彌補(bǔ)土地出讓收入的日趨減少�！蓖跸壬f。
制度之困無本之木
“物業(yè)稅遲遲難出臺，有許多難以理清的頭緒，它代表一個趨勢，但要在目前實際操作，條件還不成熟。”河南財經(jīng)學(xué)院教授劉社說。
劉社認(rèn)為，在中國，房地產(chǎn)土地在使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費，用地者須一次性支付�，F(xiàn)在中國的房產(chǎn)土地使用期限70年，購房人買房時，房價中已經(jīng)包含了幾乎全部的房地產(chǎn)稅費，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。
但如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的諸多稅費轉(zhuǎn)入到物業(yè)稅中，對所有房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，那么這就是一個重復(fù)征稅，原來已經(jīng)承擔(dān)了高額費用的買房者還要交錢。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉(zhuǎn)變，有很多繁瑣的問題需要解決。
而在中國，信息不對稱也是一大詬病。“就按核算住房面積來說，許多人在不同的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不等的房產(chǎn)。而目前為止，這些信息還無法做到共享。”劉社說。
“對房產(chǎn)征收物業(yè)稅，鄭州西區(qū)和東區(qū)的房產(chǎn)價值不一樣，經(jīng)濟(jì)收入不一樣等問題如何評估，是個難題�！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長張進(jìn)才說，從操作層面來看，物業(yè)稅開征時的房地產(chǎn)價值是由稅務(wù)部門來估值還是由社會中介組織來估值，也還有待確定。
而按照國際通行的做法，應(yīng)該由社會中介組織來評估，但國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估行業(yè)近年來剛剛興起，目前還沒有很成熟的評估機(jī)構(gòu)，具備資質(zhì)的資產(chǎn)評估師也僅1萬人左右，根本無法完成眾多房產(chǎn)的價格評估�！耙粋�更棘手的問題是，土地出讓金如何歸屬�！眲⑸缯f。
土地出讓金原本就是地方的小金庫，它變相地解決了地方政府財政緊張這一問題。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納，肯定會遭到地方政府的強(qiáng)烈反對，也會在一定程度上導(dǎo)致地方政府城市建設(shè)資金吃緊。
但如果把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對房價的調(diào)控作用，就成了空談。
政府之爭皆為利來
物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”技術(shù)難題的背后，是永遠(yuǎn)的利益博弈。部門利益之爭，是物業(yè)稅方案出臺技術(shù)問題之外的最大難題。
土地出讓金的歸屬問題折射的是中央和地方的矛盾，各種稅費的測算歸攏，又影響到不同部門之間的利益分配。物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，這也就意味著，一些與國土資源部、建設(shè)部相關(guān)的收費項目，會因物業(yè)稅的開征而宣告終結(jié)。
在物業(yè)稅的開征問題上，各級地方政府表現(xiàn)出的態(tài)度也不一樣。但歸根結(jié)底，還是涉及一個利字。
目前北京等一些城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”申報中十分積極，之前有說法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來巨大的財政收入。有人算過一筆賬，僅在北京，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計在4萬平方米以上，保守估計每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市則更高，按照物業(yè)評估值征收1%的話，上海市財政收入將增加上百億元。
但物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”也遭到一些試點城市的反對。他們認(rèn)為，如果他們“實轉(zhuǎn)”收了這筆物業(yè)稅，開發(fā)商都會跑到其他省市投資，損失會很大。
物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒有最后明確。如果主要由省級以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調(diào)中央和地方的利益分配，至今懸而未決。
