樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，因樓市近一年持續(xù)調(diào)整所引發(fā)的系列后果，正在陸續(xù)呈現(xiàn)，根據(jù)國家有關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)政收入、稅收均急轉(zhuǎn)直下。
針對(duì)有繼續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)的樓市，諸多市場人士紛紛高度重視近期的價(jià)格走向，以期望在樓市出現(xiàn)方向性抉擇前，迅速出手。
相關(guān)稅收增速大幅回落
多位市場人士近日在接受記者采訪時(shí)表示，樓市調(diào)整所帶來的后果，近期已經(jīng)開始全面呈現(xiàn)，根據(jù)國家有關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)政收入、稅收均急轉(zhuǎn)直下。
有人士向記者提供了財(cái)政部《8月份稅收收入情況分析》，該分析顯示，因受房地產(chǎn)交易下滑的影響，營業(yè)稅、房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等增速均出現(xiàn)大幅回落。
該分析顯示，8月份營業(yè)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)稅、個(gè)人所得稅等主要稅種增速全面回落。營業(yè)稅的稅基是交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)等9個(gè)行業(yè)取得的營業(yè)收入。
該分析指出，營業(yè)稅增速大幅回落的主要原因，一是不斷緊縮的貨幣政策和居民對(duì)房價(jià)走低的預(yù)期，使房地產(chǎn)市場陷入嚴(yán)重低迷，商品房成交量急劇萎縮。今年7月份全國商品房銷售面積同比下降32.49%，銷售均價(jià)漲幅和6月相比回落0.34個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額與去年同期相比下降30.03%，由此造成房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入的大幅下降和建筑安裝業(yè)營業(yè)收入增速的大幅回落，分別比同期回落了73.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)。二是隨著股指節(jié)節(jié)下挫、經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩以及大小非減持壓力預(yù)期，8月份滬深兩市股票基金權(quán)證成交額急劇下滑，使得與之高度相關(guān)的證券業(yè)營業(yè)收入同比大幅下降76%，環(huán)比下降43.7%.
該分析還稱，7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%，比去年同期回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)；1-7月，全國商品房銷售面積同比下降10.8%，比去年同期回落了近40個(gè)百分點(diǎn)。再加上去年成交價(jià)格高企造成同期基數(shù)較大，使得房屋轉(zhuǎn)讓所得稅收入大幅回落635.2個(gè)百分點(diǎn)。
8月份，與土地相關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等3個(gè)稅種的收入總計(jì)為83.02億元，同比增長41.6%，比去年同期的增速回落了32.1個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-7月份的累積增速回落58個(gè)百分點(diǎn)。3個(gè)稅種占稅收總收入的比重為2.3%.土地增值稅增速回落，一是受今年房地產(chǎn)市場交易低迷，特別是二手房交易量萎縮的影響。二是受2007年基數(shù)較大的影響。2007年，稅收征管部門普遍加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作，并將土地增值稅的預(yù)征率提高了一個(gè)百分點(diǎn)，再加上去年房地產(chǎn)市場交易異常活躍，土地增值稅的基數(shù)比較高，因而與去年同期相比，今年8月份土地增值稅增速明顯回落。
土地財(cái)政收入開始劇減
據(jù)國土資源部下屬全國地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%.截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過40幅。而之后的5個(gè)月間，全國各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。20個(gè)大中城市至今已有超過120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。然而，蔓延全國的已遠(yuǎn)不止于土地市場的低迷，一些地方政府的土地財(cái)政收入也開始劇減。
有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年則為608億元；重慶今年上半年各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，2007年約為370億元。
偉業(yè)顧問的數(shù)據(jù)顯示，北京市2007年土地出讓金約達(dá)438億元。2007年北京地方財(cái)政收入則為1492.6億元。土地出讓金占財(cái)政收入的29.3%.
有市場人士對(duì)記者表示，此前，國務(wù)院發(fā)展研究中心一份研究資料顯示，土地出讓金約占地方財(cái)政收入的60%.而今年又是土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)的第一年，地方政府對(duì)此將更為敏感。
市場走勢(shì)受到高度關(guān)注
近期的市場走勢(shì)，正在受到眾多市場參與者的高度關(guān)注，大量的參與者都期望在樓市出現(xiàn)方向性抉擇前，能迅速出手。
美國眾達(dá)律師事務(wù)所合伙人艾浩利在接受記者采訪時(shí)表示，美國眾達(dá)律師事務(wù)所為國際上最大的律師事務(wù)所之一，其客戶中有超過250家企業(yè)為財(cái)富500強(qiáng)。該“律所”代表了很多國外發(fā)展商、基金在華進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從其了解的客戶情況看，部分客戶認(rèn)為北京樓市正在呈現(xiàn)出不穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計(jì)北京住宅市場可能會(huì)出現(xiàn)一定的調(diào)整。
艾浩利表示，一些投資銀行類的客戶因?yàn)槭艿矫绹钨J的影響，已經(jīng)開始撤出部分資金，但主流客戶主要投資在商業(yè)地產(chǎn)范圍，暫時(shí)還在觀察市場走向，這些主流客戶的心態(tài)還是很平穩(wěn)的，會(huì)繼續(xù)看好北京商業(yè)地產(chǎn)的前景。但北京，乃至全國一些城市的住宅價(jià)格還是比較高的，有可能會(huì)持續(xù)調(diào)整，北京住宅價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)15%左右幅度的調(diào)整。一些小的房地產(chǎn)壓力將繼續(xù)增大，整個(gè)市場的并購活動(dòng)將繼續(xù)增多，事實(shí)上今年中國房地產(chǎn)市場的并購案例已經(jīng)比去年增加了50%左右。
萬科總裁郁亮近日在媒體見面會(huì)上則表示，萬科最關(guān)注周轉(zhuǎn)率問題，對(duì)于地產(chǎn)公司而言，土地既是原材料也是存貨。但是萬科真正更為關(guān)注的是死存貨，死存貨是指6到12個(gè)月賣不出去的房子。很多在建工程也是存貨�，F(xiàn)房也有一個(gè)正常的銷售期，12個(gè)月以上的現(xiàn)房庫存叫真正的存貨。從這個(gè)意義上來說，萬科的存貨每年都在下降，希望今年也能維持這個(gè)態(tài)勢(shì)，但是今年壓力會(huì)比較大。
