按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，二手房交易所繳納的個(gè)人所得稅有兩種計(jì)稅方式。近日有讀者向本報(bào)反映，近兩個(gè)月來(lái)，在南寧市不同的城區(qū)卻實(shí)行兩種不同的稅率，兩種稅率算出來(lái)的結(jié)果差額比較大。房屋位于實(shí)行高稅率城區(qū)的，往往在繳稅時(shí)由于稅額過(guò)高而導(dǎo)致交易中斷，為此二手房公司和賣主叫苦不迭。這到底是怎么一回事？記者進(jìn)行了采訪。
征收方式不同，稅額差距很大
記者了解到，2006年7月，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。這個(gè)被媒體稱為“重磅炸彈”的《通知》，明確了兩種征收方式，一種是“以轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用不計(jì)稅”，這種方式的稅率為20%.另一種對(duì)不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（1%~3%的幅度內(nèi)）核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。南寧市對(duì)第二種計(jì)征方式定的稅率為2%.
從2006年《通知》下發(fā)之后，南寧市的各個(gè)城區(qū)按照要求，由房屋交易雙方自行選擇稅率，絕大多數(shù)選擇的是第二種計(jì)征方式即2%的稅率。但從今年9月開始，西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局突然要求商品房交易要用第一種即20%的稅率，引起了二手房交易公司和交易雙方的不理解，不少交易因此“流產(chǎn)”。
記者了解到，這兩種方式計(jì)算出來(lái)的結(jié)果稅額差距很大，特別是對(duì)以較低價(jià)格購(gòu)買的公房影響更大。如某經(jīng)紀(jì)公司11月10日簽下的一單業(yè)務(wù)，是西鄉(xiāng)塘區(qū)一套60平方米的公房，原價(jià)2.8萬(wàn)元，雙方談好的價(jià)格為18.5萬(wàn)元。按第一種計(jì)算方法，能夠扣除的只有裝修費(fèi)用。按照規(guī)定，裝修標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)原值的15%計(jì)算，即4200元，應(yīng)繳個(gè)人所得稅為（18.5萬(wàn)元-2.8萬(wàn)元-0.42萬(wàn)元）×20%=3.056萬(wàn)元。而以第二種稅率計(jì)算的結(jié)果為18.5萬(wàn)元×2%=3700元。與第一種計(jì)算方式相比，差額為2.686萬(wàn)元。
交易流產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)公司背“黑鍋”
記者了解到，從2006年《通知》下發(fā)以來(lái)，南寧市二手房交易的買賣雙方使用的大多是2%的稅率，因此二手房公司在為賣主做稅費(fèi)預(yù)算時(shí)，都按2%的稅率來(lái)做，算出來(lái)的稅額相對(duì)較少。但從9月份開始，業(yè)務(wù)員和賣主到西鄉(xiāng)塘稅務(wù)局辦理時(shí)，卻被告知按20%來(lái)計(jì)算，稅額一下子增加多了不少。
所有的條件雙方已談好，賣方才去稅務(wù)部門交稅，但這時(shí)才知道稅務(wù)部門算出來(lái)的數(shù)與二手經(jīng)紀(jì)公司的預(yù)算相差很大。買賣雙方都質(zhì)疑經(jīng)紀(jì)公司，并埋怨工作人員素質(zhì)太差。一位公司老總委屈地說(shuō)：“在目前房市不景氣的情況下，談妥一單生意，業(yè)務(wù)員看房、約談，不知要費(fèi)多少口舌，跑多少腿，但就在交易時(shí)卻因?yàn)槎愵~問(wèn)題而功敗垂成。因?yàn)檫@個(gè)原因，這兩個(gè)月來(lái)，我們公司已解除合同不下10單；因此買賣雙方還在扯皮、尚未成交的也有10多單。只有少數(shù)賣方很想脫手的、而買方急著要住房的，雙方協(xié)商各負(fù)擔(dān)增加的稅額才成交。”
記者在西鄉(xiāng)塘地稅局采訪時(shí)遇到前來(lái)咨詢的周先生，他告訴記者：“如果要繳20%的稅，我也會(huì)考慮暫不賣房。即使要賣，我也會(huì)提高價(jià)錢，準(zhǔn)備賣12萬(wàn)的，會(huì)提價(jià)到15萬(wàn)才賣。”一家經(jīng)紀(jì)公司老總告訴記者，一些買房的市民知道個(gè)稅按20%計(jì)征時(shí)，連房都不看了。
兩種算法都合法，納稅人可選擇
記者了解到，其他城區(qū)對(duì)商品房交易都按2%來(lái)計(jì)征。一些二手房經(jīng)紀(jì)公司和部分賣主對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)改變計(jì)征方式感到不理解：為什么同樣的業(yè)務(wù)在南寧市會(huì)采用兩種不同的稅率？為什么西鄉(xiāng)塘區(qū)9月前后采用的稅率不一樣？
11月15日，帶著疑問(wèn)，記者采訪了南寧市地方稅務(wù)局。
南寧市地方稅務(wù)局有關(guān)人士說(shuō)，目前南寧市各城區(qū)適用的兩種稅率都是合法的，程序上也沒有問(wèn)題，因?yàn)楦鱾�(gè)城區(qū)可以根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓住房的實(shí)際情況，審核確定采用何種征收方式征收個(gè)人所得稅。如果嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房相關(guān)稅收政策文件的要求，商品房交易一般都應(yīng)按核實(shí)征收方式，以20%的稅率來(lái)計(jì)征個(gè)人所得稅。
接到市民上述反映后，南寧市地方稅務(wù)局從為納稅人服務(wù)的角度出發(fā)，為滿足納稅人的合理需求，給予納稅人選擇的機(jī)會(huì)，即賣主可根據(jù)轉(zhuǎn)讓所在地房產(chǎn)的實(shí)際情況，向房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出采用核實(shí)征收、還是采用核定征收方式繳納個(gè)人所得稅的申請(qǐng)，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后確定征收方式。
據(jù)了解，稅務(wù)部門在法律允許的范圍內(nèi)做出讓納稅人選擇的決定，是因?yàn)椴捎?%的稅率計(jì)征方式計(jì)算簡(jiǎn)便，不需考慮其他因素，在現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在這樣的情況，一些裝修費(fèi)用等合理費(fèi)用已找不到原來(lái)的發(fā)票。
另外，有關(guān)人士提醒，由于個(gè)人在辦理住房轉(zhuǎn)讓涉及到的稅收政策較多，稅務(wù)處理較為復(fù)雜，因此南寧市地方稅務(wù)局在其網(wǎng)站（http://ds.nanning.gov.cn）熱點(diǎn)專題版塊中，設(shè)立了“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房稅收政策”專版，以供納稅人查詢。納稅人也可直接撥打廣西地稅12366納稅服務(wù)熱線進(jìn)行咨詢。
