在昨日國務(wù)院出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施中，二手房交易營業(yè)稅的改變是最大亮點(diǎn)。一套購買超過2年、總價(jià)100萬元的二手房出手可省5.5萬元購房成本。不過，在眾多“利好”之聲中，有專家稱第二套房貸政策并無新意，對改善型住房需求的定義太過模糊，何謂當(dāng)?shù)仄骄綐O難界定，因此二次房貸松綁的程度有限，利好不足。
激活二套房貸？各方意見PK
正方： 政策方向變成鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資
“等了一年，這是今年最大的利好，而且是一個(gè)方向性的改變。” 廣州同創(chuàng)卓越地產(chǎn)顧問總經(jīng)理趙卓文表示，以前的政策是限制房地產(chǎn)市場需求，而現(xiàn)在二套房貸政策的松綁，以及二手房交易營業(yè)稅征收從5年改為2年，實(shí)際上就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的投資。第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，從之前的四成首付比例大降為兩成首付比例，“大大降低了置業(yè)門檻”，一些投資性的需求將會釋放出來。
反方： 第二套房貸政策無新意難操作
然而，一國有大銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人表示，新政中涉及二套房貸的部分為：“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”實(shí)際上只是重申了央行和銀監(jiān)會此前的規(guī)定，沒有太大新意。另一股份制銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人也表示，執(zhí)行該政策由于要提供首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降淖C據(jù)，操作起來比較困難。一按揭公司的老總也表示，由于數(shù)據(jù)庫不完善，目前幾乎沒有部門能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?rdquo;的證據(jù)，即使是符合條件的客戶，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優(yōu)惠政策，因此，該項(xiàng)政策實(shí)際上操作意義不大，二套房貸實(shí)質(zhì)上仍然沒有放松。
有關(guān)專家還表示，二套房貸政策并非救命稻草，當(dāng)前樓市的主要矛盾還是在房價(jià)太高，與市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易環(huán)節(jié)稅的方法等等和高房價(jià)相比，都只是次要的。所以要刺激樓市，最直接的辦法還是要降價(jià)。
關(guān)鍵是銀行敢不敢放貸
對于新政中要求銀行“加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。”的規(guī)定，銀行信貸部門人士表示，目前房價(jià)處于下跌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的種類，對于銀行而言，在放貸時(shí)，仍會遵循審慎的原則。
最大亮點(diǎn)：減免營業(yè)稅
廣州一家二手房中介的老總陳慕孌分析稱，營業(yè)稅的減免是新政最吸引人的地方，肯定會帶動二手房交易量。
二手房交易的營業(yè)稅起征年限從5年縮短至2年，滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，這對廣州投資客的影響沒有預(yù)想中明顯。“2006年時(shí)廣州的二手樓投資客在總客戶中還不到兩成，而在一年后反而隨著房價(jià)的一路走高而達(dá)到35%。”
周峰認(rèn)為，在觀望情緒濃郁的現(xiàn)在降低營業(yè)稅對增加房源供應(yīng)肯定有直接好處。按照一套100平方米的普通二手房樓面總價(jià)100萬元計(jì)算，如果房源超過2年，可以免征營業(yè)稅，節(jié)省5.5萬元的購房成本。而廣州的慣例是買方基本繳納所有稅費(fèi)，對吸引買家的購房欲望無疑有極大的推動作用。
而如果是兩年內(nèi)的二手房，根據(jù)新政由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅，按照成交均價(jià)計(jì)算：2006年廣州二手樓市的平均成交價(jià)格約為4600元每平方米，2007年成交均價(jià)約為6900元每平方米，而今年到目前為止的均價(jià)約為7100元每平方米。這樣就造成了在實(shí)際成交中2007年成交的二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的差價(jià)營業(yè)稅很低，而且稅額有限，實(shí)質(zhì)上也可免去營業(yè)稅。
見效或要到明年五一前后
合富置業(yè)表示，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)，營業(yè)稅征收年限的縮短，可在一定程度上減輕市民在買賣物業(yè)時(shí)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提升業(yè)主放盤的積極性；另一方面也為市民提供更豐富的盤源選擇。
然而，并不是所有人都看好。廣州市誠賽按揭董事長盧志光表示，減稅對二手房交易無疑具有積極作用，但目前春節(jié)將近，有買房計(jì)劃的人一般已經(jīng)買了，沒有買房的人也不會因?yàn)闋I業(yè)稅的減免而買房，從短期內(nèi)看，該政策對拉動二手房交易影響不會很大，該政策見效可能要等到明年五一節(jié)前后。
房價(jià)走向
還是要看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境“臉色”
新政將怎么影響廣州房價(jià)？廣州同創(chuàng)卓越地產(chǎn)顧問總經(jīng)理趙卓文表示，他依然堅(jiān)持廣州的樓價(jià)底線是6300元的觀點(diǎn)，只要到了這一界限，成交量將不再是每月60萬平方米，可能達(dá)到120萬平方米。
“肯定會有一定的效果，但并不一定就能一針見血。” 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理鄭雋宸表示，房地產(chǎn)市場除了政策之外，還是要受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，如股市的影響，消費(fèi)能力的影響等。“房價(jià)不可能出現(xiàn)大漲，但是房地產(chǎn)行業(yè)的前途會越來越光明。”
一手住宅繼續(xù)降價(jià)不可避免
滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，樓市一二手市場是此消彼長，營業(yè)稅政策對二手的利好必定會轉(zhuǎn)化為一手市場的壓力。現(xiàn)在業(yè)主普遍是實(shí)收，二手價(jià)加稅后并不便宜，一二手的價(jià)差縮小，如果營業(yè)稅減免，可能會分流一部分一手買家，一手樓降價(jià)不可避免。
保障住房
經(jīng)適房、限價(jià)房建設(shè)將放開？
新政中提到要爭取用3年時(shí)間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)人士表示，現(xiàn)在為了保增長，人民銀行、建設(shè)部等非常傾向于放松借貸條件刺激樓市發(fā)展，而銀監(jiān)會作為銀行的監(jiān)管部門，態(tài)度與其他部門不甚一樣，因?yàn)槟壳爸袊臉莾r(jià)還未得到充分的調(diào)整，泡沫依然存在。今后廉租房的發(fā)展政府還會出面保證，而限價(jià)房、經(jīng)適房的市場很可能就放開了，政府不再主導(dǎo)其中的發(fā)展。
廉租房建設(shè)貸款利率較基準(zhǔn)利率下浮一成
據(jù)新華社電 中國央行、銀監(jiān)會昨日公布了《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。要求廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例。發(fā)展改革委日前還下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。
