北京欠稅企業(yè)逾半數(shù)為房地產(chǎn)公司
最近，北京市地稅局依法曝光了京城63家欠稅企業(yè)名單，其中房地產(chǎn)企業(yè)占一半以上，欠稅金額最大的一家房地產(chǎn)公司各類欠稅金額高達(dá)7300多萬(wàn)元。
房地產(chǎn)公司欠稅非個(gè)別現(xiàn)象
據(jù)了解，北京市地稅局曝光的這次名單所涉及的主要是2008年11月30日以前、累計(jì)欠繳地方稅收800萬(wàn)元以上的企業(yè)和單位、累計(jì)欠繳地方稅收40萬(wàn)元以上的個(gè)體工商戶，以及2006年12月后走逃、失蹤或其他經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查無(wú)下落的欠繳稅款的納稅人。
而此次曝光的63家欠稅企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司和相關(guān)企業(yè)數(shù)量多達(dá)30多個(gè)，拖欠的稅種涉及企業(yè)所得稅、土地使用稅、城建稅、營(yíng)業(yè)稅等。其中，拖欠稅款金額超過(guò)千萬(wàn)的企業(yè)多達(dá)二十多家，其中北京中地房地產(chǎn)開發(fā)公司因拖欠稅款7300多萬(wàn)位居首位，北內(nèi)集團(tuán)總公司欠稅也高達(dá)5700多萬(wàn)。
事實(shí)上，除北京外，房地產(chǎn)企業(yè)成為欠稅大戶在全國(guó)各地并不鮮見(jiàn)。據(jù)重慶市地稅局此前發(fā)布的公告，在重慶市107戶欠稅企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝企業(yè)也占多數(shù)，達(dá)到了近70家。而去年，不僅是上海，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、廣州、銀川……在全國(guó)各地公布的欠稅“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶。
稅制不完善房地產(chǎn)商鉆空子
一位不愿透露姓名的稅務(wù)專家分析說(shuō)，房地產(chǎn)商的“老懶”現(xiàn)象與我國(guó)稅制不完善有關(guān)。據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)所牽涉到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等12個(gè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)是標(biāo)的大、周期長(zhǎng)。這個(gè)周期長(zhǎng)不僅僅是指開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，還包括銷售周期也相對(duì)比較長(zhǎng)，同時(shí)結(jié)算的周期也比較長(zhǎng)。所以成本的發(fā)生不是一時(shí)一刻、一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，而是不斷在發(fā)生的。這給稅收征管機(jī)構(gòu)的工作帶來(lái)了一定的難度。
為解決這個(gè)問(wèn)題，早在2003年，國(guó)家稅務(wù)局就曾頒發(fā)了一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計(jì)提的政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅，待項(xiàng)目完工后確定利潤(rùn)和稅款，多退少補(bǔ)。但是，這一政策終因地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅率是否過(guò)高存在爭(zhēng)議，而一直未得以真正落實(shí)執(zhí)行。
開發(fā)模式尚待成熟
“目前，房地產(chǎn)開發(fā)模式也不太成熟。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，根據(jù)國(guó)家稅收征收管理法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行借款利息。因此，一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是企業(yè)單位還是個(gè)體工商戶，都不愿意欠繳稅款。顯然，一些欠稅金額較大的房地產(chǎn)企業(yè)，是資金鏈出了問(wèn)題，無(wú)法及時(shí)繳稅。
我國(guó)房地產(chǎn)最“獨(dú)特”的開發(fā)模式，是以土地作為撬動(dòng)資金鏈的杠桿。它的基本方法是交納一定首付款后，以土地作為抵押獲得貸款，再加上施工方的墊資開發(fā)項(xiàng)目，在首期項(xiàng)目建成出售過(guò)程中逐步償還和滾動(dòng)開發(fā)下一期。很多房地產(chǎn)公司就是通過(guò)這種方式在全國(guó)快速擴(kuò)張的。但是，這種開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻，一旦房地產(chǎn)信貸收緊，或遇到銷售疲軟等情況，一些底子薄弱的開發(fā)商的資金供應(yīng)很容易出現(xiàn)“斷鏈”，形成欠稅。
如何確保房地產(chǎn)領(lǐng)域開征的各種稅收都能落實(shí)到位，防止房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶？專家認(rèn)為，一方面需要完善稅制，把事后追討轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪阮A(yù)防，將預(yù)售計(jì)提政策不折不扣地執(zhí)行下去；更重要的是，要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，盡快告別粗放型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，使房地產(chǎn)行業(yè)走上健康、良性的發(fā)展軌道。
此外，欠稅公告也有一定威懾作用。稅收機(jī)關(guān)依法刊登欠稅公告有助于督促這些企業(yè)及時(shí)繳稅。
